Strawberry Fields REIT Inc 2025年季度报告

表格10-Q 截至2025年3月31日的季度 或者 委员会文件编号：001-41628 草莓园房地产投资信托公司 (注册人名称，如在其章程中指定) 84-2336054(美国国税局雇主身份证号（） 请通过勾选标记来表明注册人（1）在过去的12个月内（或注册人被要求提交此类报告的较短期间）是否已提交《1934年证券交易法》第13节或第15(d)节要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已受到此类提交要求。是 ☒ 否 ☐ 请勾选是否登记人已在公司网站上提交并发布了根据《S-T条例第405条》（本章第232.405条）在过去的12个月内（或根据要求提交和发布此类文件的较短期间）需要提交和发布的每个互动数据文件。是 ☒ 否 ☐ 请在括号内勾选注册人是否为大型加速报告公司、加速报告公司、非加速报告公司、小型报告公司或新兴增长公司。参见《交易所法案》第12b-2条中关于“大型加速报告公司”、“加速报告公司”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 加速申报者☐ 小型报告公司✖️新兴成长型企业 如果是一家新兴增长公司，请通过勾选标记表明注册人是否已选择不使用根据《交易所法案》第13(a)节提供的延长过渡期来遵守任何新的或修订的财务会计准则。☐ 标明是否为空壳公司（根据《交易所法案》第12b-2条定义）。是 ☐ 否 ☒ 请指出截至最近可行的日期，发行人各类普通股的已发行股份数量：截至2025年5月9日，共有12,445,095股普通股，每股面值为0.0001美元，已发行并流通。 草莓园房地产投资信托有限公司 目录 页码 第一部分财务信息3项目1。浓缩版草莓谷地产投资信托公司财务报表：3 2025年3月31日（未经审计）及2024年12月31日合并资产负债表3 压缩合并利润表和综合收益表（未经审计）的三个月报告期末42025年3月31日及2024年压缩合并资产负债表（未经审计）2025年3月31日至2025年及2024年三月份52025年3月31日止三个月及2024年现金流量表（未经审计）6注释：2025年3月31日（未经审计）的合并财务报表8条目2。管理层关于财务状况及经营成果的讨论与分析35 项目3定量和定性披露 关于市场风险45 第4项。控制和程序46第二部分其他信息47 项 1。法律程序47 项 2。未注册股权证券销售、收益使用及发行人回购股权证券48签名49 2 缩编合并资产负债表(金额以万美元为单位，除非是股份数据) 浓缩合并现金流量表（未经审计），续表（金额单位：千美元） 草莓园投资信托公司及子公司 简明合并财务报表附注 注意 1. 业务 概述 The Company 草莓田野房地产投资信托公司（以下简称“公司”）是一家成立于2019年7月的马里兰州公司。公司于2021年6月8日开始运营。公司通过传统的UPREIT结构开展业务，其中其大部分资产由草莓田野房地产有限合伙企业（以下简称“运营合伙企业”）的子公司拥有，该有限合伙企业是一家成立于2019年7月的特拉华州有限合伙企业（以下简称“运营伙伴企业”）。公司是运营伙伴企业的一般合伙人（“OP”）。截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司分别拥有运营伙伴企业未偿还股份的约22.7%和22.1%。 作为运营合伙关系的唯一普通合伙人，该公司根据合伙协议拥有独家权力管理并开展运营合伙关系的业务事务，但需遵守有限合伙人的某些有限批准和投票权。该公司可能导致运营合伙关系发行与物业收购、补偿或其他相关联的额外OP单位。该公司于2022年9月21日成为上市实体。 该公司从事专业护理设施和其他后期康复医疗财产的所有权、收购、融资和三重净租赁。截至2025年3月31日，公司投资组合包括120个医疗财产和一个出租财产，该出租财产随后租赁给运营这些设施的租户。截至2024年12月31日，公司拥有113个财产，并租赁了一个财产，该财产随后转租给运营该设施的租户。当前投资组合的财产位于阿肯色州、伊利诺伊州、印第安纳州、堪萨斯州、肯塔基州、密歇根州、密苏里州、俄亥俄州、俄克拉荷马州、田纳西州和德克萨斯州。公司主要通过将财产租赁给租户获得大部分收入，这些租赁主要是长期三重净租赁，在此租赁模式下，租户支付房地产税、保险以及设施的其他运营成本和资本支出。公司在其财产上设立的所有医疗设施都由合格运营商管理，该运营商拥有一支经验丰富的管理团队。 临时压缩合并财务报表 公司附带的未经审计的、简化的合并财务报表是根据GAAP编制的过渡期财务信息，以及根据美国证券交易委员会（“SEC”）的过渡期财务报告规则编制的。根据这些规则和规定，某些通常包含在根据GAAP编制的简化合并财务报表中的信息和脚注披露已被省略。然而，根据管理层的意见，附带的过渡期简化合并财务报表反映了为公正地反映公司截至2025年3月31日的简化合并财务状况以及所报告期间的简化合并经营成果和现金流量所必需的所有正常重复调整。过渡期简化合并经营成果并不必然表明任何后续过渡期或截至2025年12月31日财政年度的经营成果。 草莓园投资信托公司及子公司 简明合并财务报表附注 注1. 业务（续） 可变利率实体 公司整合了经营合资企业，即一个可变利益实体（“VIE”），在此实体中，公司被视为主要受益人。主要受益人是具有以下权利的实体：（一）能够指导对实体经济效益影响最大的活动；（二）承担VIE的损失或有权从VIE中获得可能对VIE有重大影响的利益。 非控制权益 非控制权益被定义为不能直接或间接归属于主要受益人的实体股权部分。非控制权益需要在简明合并资产负债表上作为一个单独的股权组成部分呈现。因此，净收入的呈现方式被修改，以呈现归属于控制权益和非控制权益的收入。公司简明合并资产负债表上的非控制权益代表公司未持有的OP单位，分别代表截至2025年3月31日和2024年12月31日，由经营合营企业发行的未偿还OP单位的大约77.3%和78.3%。OP单位可按1比1的比例兑换成普通股股份。持有这些OP单位的股东有权按照其在OP单位中的所有权比例分享经营合营企业的现金分红。净收入按照期间未偿还OP单位的加权平均数分配给非控制权益。 基础演示 公司按照美国普遍接受的会计准则（“GAAP”）以权责发生制为基础进行会计记录管理。 草莓园投资信托公司及子公司 简明合并财务报表附注 附注2. 重大会计政策概要 财政年度末 公司采用12月31日为财政年度结束日。 估计的使用 管理层在编制符合GAAP的缩略合并财务报表时，需要做出估计和假设。这些估计和假设影响了对资产和负债的申报金额，以及对缩略合并财务报表日期的或有资产和或有负债的披露，以及报告期内收入和费用的申报金额。实际结果可能与管理层估计存在差异。 合并原则 随附的压缩合并财务报表包括公司及其运营合伙企业及其全资子公司的账目。在合并过程中，已消除公司间的交易和余额。 现金及现金等价物 现金及现金等价物包括手头现金和购买时到期日为三个月或更短的短期投资。 该公司的现金、现金等价物和受限的现金及现金等价物定期超出联邦保险限额。公司会监控其营运账户中的现金余额并根据需要调整现金余额；然而，这些现金余额可能受制于金融体系中基础金融机构的失败或遇到其他不利情况。迄今为止，公司在其营运账户的现金中未有过任何损失或缺乏使用的情况。至2025年3月31日和2024年12月31日，公司分别存入的超出联邦保险限额的存款为5770万美元和8000万美元。 受限现金及现金等价物 受限现金主要是指抵押贷款人持有的金额，用于支付房地产税费、租户改善、资本支出和押金，以及与债券本金和利息支付相关的信托账户。 房地产折旧 与房地产的取得和改善相关的成本，按资产预期使用寿命，按直线法进行资本化和折旧。公司根据资产的未来收益期来确定其适当的折旧年限。公司不对承租人改善设施的费用进行支出，因为这些费用由承租人根据各自的租赁合同负责。公司预计其资产的估计使用寿命按类别大致如下： 7-45岁 2-18岁 草莓园投资信托公司及子公司 简明合并财务报表附注 注意 2. 重大会计政策概要（续） 房地产评估 在确定公允价值和收购购买价的分配时，公司使用当前评估或第三方估值服务。这些分配的最重要组成部分通常是土地和建筑物的公允价值分配，以及某些收购中的在位租赁和其他无形资产。在建筑物公允价值和土地及其他无形资产价值分配的情况下，这些组成部分价值的估计将影响公司记录的财产获取或剩余租赁期限内的折旧和摊销金额。在在位租赁价值的情况下，公司根据评估每个承租人租赁的具体特征做出最佳估计。考虑的因素包括假设预期租赁期内的维持成本估计、市场条件和执行类似租赁的成本。这些假设影响公司在剩余租赁期限内对在位租赁将识别的未来收入的金额。 公司评估每一笔购买交易，以确定所获得的资产是否符合业务的定义。被视为非业务的收购相关的交易成本包括在所获得资产的成本基础中，而被视为业务的收购相关的交易成本则按实际发生额计入费用。在报告期内，公司所有投资性房地产的收购均符合资产收购。 收入确认 租赁收入通常按照租赁期限按直线法确认。公司的大部分租赁协议都包含对上一年的租金进行年度增长的规定，通常根据每个租赁协议的具体条款，采用以下三种方法之一进行计算： (i)与上年租金相比，一个确定的年增长百分比，一般在1.0%到3.0%之间。 (ii) 基于消费者价格指数的计算；或者 (iii) 特定的美元增幅。 或有收入只有在所有可能的或有事项消除后才会被确认。公司在评估所有可能的或有事项是否消除时，会考虑承租人的经营历史和行业的总体状况，并历史上以及预期未来，在收到款项之前不会将或有租金计入收入。公司遵循一项关于租金收入的政策，即如果承租人连续60天未支付逾期款项，则认为租赁合同未履行，并在收到款项之前不会将该租赁合同中的未付租金收入予以确认。 与包含在租赁期限内特定租金增长的不可撤销租赁相关的租赁收入按直线法确认。按直线法确认收入需要我们计算包含在租赁期限内特定租金增长的总体不可撤销租金，并在整个租赁期限内均匀确认收入。这种方法导致租赁在租赁初期收入高于实际收到的现金，从而在我们的合并资产负债表中包含直线法租金应收资产。在租赁期间内某个时间点，根据其条款，现金租金支付最终超过直线法租金，导致直线法租金应收资产在剩余租赁期限内降至零。公司根据适用的会计准则和储备政策评估直线法租金的可收回性。如果承租人根据租赁条款拖欠租金，公司可能对确认的直线法租金应收资产的部分或全部提供储备，以防公司估计可能无法收回的部分。 草莓园投资信托公司及子公司 简明合并财务报表附注 注意 2. 重大会计政策概要（续） 收入确认（续） 上述高于市场租金价值的资本化租金按剩余租赁期限摊销，以减少租金收入。低于市场租金价值的资本化租赁在剩余租赁期限和预期低于市场续约选择期内，将其增加至租金收入。 公司报告了我们三网合一租赁物业内的收入和支出，包括代缴的房地产税费以及根据各自与我们签订的租赁协议，租户的义务。 从房地产投资的出售中获得的收益，在财产控制权正在转让且有可能时被认可。几乎所有费用都将收取。 预留可疑账款 公司每月和每季度评估其承租人、运营商和借款人的流动性和信用度。公司的评估考虑了行业和经济状况、个别和投资组合物业的表现、信用增强、流动性和其他因素。公司的承租人、借款人和运营商每月或每季度提供物业、投资组合和担保/运营商级别的财务报表等其它信息；公司利用这些财务信息来计算其作为主要信用质量指标的租赁或债务服务覆盖率。租赁和债务服务覆盖率信息与其他物业、投资组合和运营商表现信息一起评估，包括收入、支出、净营业收入、入住率、租金率、补偿趋势、资本支出和EBITDA（定义为息税折旧摊销前利润），以及其它流动性指标。公司每月评估或在其承租人、运营商和借款人的重大情况变化时立即评估他们向公司履行义务的能力。 公司为因租户无法支付合同租金和租户回收款项或租赁违约而产生的直线租