City Office REIT Inc 2025年度季度报告

目录表 第一部分财务信息 项目1. 财务报表12025年3月31日和2024年12月31日的合并资产负债表1浓缩的2025年3月31日结束的三个月运营合并报表22024年浓缩合并综合（亏损/收益）三个月报表3终止于2025年3月31日及2024年，三个月截止于3月31日的压缩合并股东权益变动表42025年及2024年截至2025年3月31日止三个月的现金流量表摘要合并52024年资产负债表摘要注释6项目2. 管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析16项目3.关于市场风险的定量和定性披露23项目4. 控制和程序23 项目1. 法律诉讼24项目1A. 风险因素24项目2：未注册股权证券的销售和使用所得25项目3. 高级证券默认项25项目4. 矿山安全披露25项目5. 其他信息25项目6. 展品26签名27 CityOffice REIT, Inc. 简化合并资产负债表（未经审计） 城市办公室REIT公司，现金流量表（未经审计）摘要合并（千位） 注释至简明合并财务报表城市办公室房地产投资信托公司，股份有限公司 1. 业务组织与描述 CityOfficeREIT，Inc.（以下简称“公司”）于2013年11月26日在马里兰州成立。2014年4月21日，公司完成了其普通股票的首次公开发行（“IPO”）。公司将其IPO净收益贡献给了马里兰州有限合伙企业CityOfficeREITOperatingPartnership，L.P.（以下简称“经营合伙企业”），以换取经营合伙企业有限合伙人份额的普通单位（“普通单位”）。 该公司对运营合伙企业的兴趣使该公司有权分享运营合伙企业的分配，并按公司对普通单位的持股比例分配利润和亏损。作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，该公司在运营合伙企业下拥有独家权力。合伙协议负责管理和运营合伙企业的业务，但需遵守有限合伙人的有限批准和投票权。 该公司已被选为纳税主体，并将继续以使其继续符合1986年国内税收法修正案下的房地产投资信托（“REIT”）规定的方式进行经营。只要符合REIT的条件，公司将被允许扣除支付给股东的股息分配，从而免除了对公司层面的此类分配所代表的收入的美国联邦征税。REITs须满足一系列的组织和运营要求。如果在任何应税年度内，公司无法符合REIT的资格，公司将按常规企业所得税税率对其应税收入征税，并在2018年以前，还将对其适用替代最低税。 2. 重大会计政策概要 基础准备和重要会计政策摘要 随附未经审计的简明合并财务报表由公司根据美国证券交易委员会（“SEC”）的规则和规定以及美国公认会计原则（“USGAAP”）编制，管理层的意见认为，这些报表包含了为公正反映所列示期间的财务状况、经营成果和现金流量所必需的所有调整（包括正常经常性调整）。按照USGAAP编制财务报表要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表及附注中报告的金额。应与包括在本公司2024年12月31日结束的年度报告10-K表中的合并财务报表和相关注释一起阅读这些简明合并财务报表。 3. 房地产投资 房地产处置 高级舞点 在2025年1月14日，公司以1,200万美元的毛销售额出售了位于科罗拉多州丹佛的Superior Pointe地产。由于该房产在处置日前按公允价值减成本进行核算，所以在本次出售中没有确认盈利或损失。 4. 无形资产租赁 租赁无形资产和截至2025年3月31日及2024年12月31日的预计租赁义务价值如下（单位：千）： The estimated aggregate amortization expense for lease intangibles for the next five years and in the总计面积如下（单位：千）： 5. 债务 以下表格总结了截至2025年3月31日和2024年12月31日的债务情况（单位：千美元），包括第六注释中所述的利率互换的影响： （1）截至2025年3月31日，每日简单隔夜融资利率（SOFR）为4.41%。（2）我们非担保信用设施（“非担保信用设施”）下的借款利率与每日简单SOFR利率相同，并根据公司的并表杠杆比率增加135至235个基点。2023年2月9日，公司就1.4亿美元的名义金额签订了三年期利率掉期协议，自2023年3月8日起生效，有效地将非担保信用设施下1.4亿美元的借款利率的SOFR成分固定在4.19%。截至2025年3月31日，非担保信用设施已提取2.55亿美元，并获得2.5百万美元的信用证以满足抵押贷款贷方的信托要求。非担保信用设施将于2025年11月到期，且可以在到期前90天内根据公司的选择延长12个月，前提是没有违约事件，公司确认了其中设定的声明和保证。修订并重述信用协议t，签订于2021年11月16日，关于无担保信贷额度（“修正和重述信贷协议”），公司支付延期费用。无担保信贷额度要求公司保持不低于1.50倍的固定费用覆盖率。（3）2023年1月5日，公司对上述协议进行了第二次修订。修改并重新陈述信用协议公司与银行签订了三年期2,500万美元的定期贷款，将总授权借款额从3.5亿美元增加到3.75亿美元。根据2,500万美元的定期贷款，借款利率为等于每日简单SOFR利率加上210个基点的利差。同时，公司还就2,500万美元的贷款进行了三年期利率掉期，从而将定期贷款借款利率的SOFR成分固定在3.90%。到2027年3月1日是抵押贷款预期的还款日（“ARD”）。最终安排的到期日可以延长至ARD后的5年。如果到ARD时未偿还贷款，贷款利率将调整为下列较大者：（i）初始利率加上200个基点；（ii）彭博市场数据服务报告的五年“在位”国债收益率加上450个基点。到2023年第二季度，三滩的负债服务覆盖比率（“DSCR”）和负债收益率条款未得到满足，这引发了从2023年第二季度开始的“现金回收期”。截至2025年3月31日，DSCR和负债收益率条款仍然未得到满足。截至2025年3月31日和2024年12月31日，该物业的总受限现金分别为90万美元和1,600万美元。2025年4月，在智汇中心物业，由于DSCR条款未得到满足，开始了“现金回收期”。截至2025年3月31日，该物业的总受限现金为1,300万美元。FRPCollection和CarillonPoint贷款的利率为等于每日简单SOFR利率加上275个基点的利差。通过利率掉期将借款利率的SOFR成分在剩余的五年期限内固定在4.30%。 目录表 (8) 本贷款的利率等同于每日简单SOFR利率加上325个基点的差价。借款利率中的SOFR部分通过利率互换方式在剩余五年期内的利率固定在4.43%。 (9) 根据2024年第二季度签署的FRP Ingenuity Drive 贷款调整和延期协议条款，该物业将进入“现金清算期”，并将一直持续至贷款到期。截至2025年3月31日和2024年12月31日，该物业的累计受限现金分别为370万美元和360万美元。 截至2025年3月31日的债务本金偿还计划，不考虑 扩展选项，区域如下（单位：千）： 6. 金融工具的公允价值 公平价值衡量基于市场参与者用于资产或负债定价的假设。用于衡量公平价值的输入因素的层级如下： Level1Inputs—在非活跃市场中相同资产或负债的报价价格Level3Inputs-不可观测的输入Level2Inputs - 对于相同资产，在非活跃市场中除报价价格外的可观察输入负债 在一月二零二三年，公司签署了一笔无实际金额为二千五百万美元的利率互换合约。该利率互换合约有效固定了相应贷款的SOFR成分在三年期限内的大约为3.90%。 2023年2月，公司进行了一笔总额为1.4亿美元的利率互换。该利率互换有效地将相应贷款的SOFR成分固定在三年期约4.19%。 2023年8月，公司就FRP Collection进行了一项利率互换，初始名义金额为2630万美元。该利率互换有效固定了相应贷款的SOFR成分，五年期限内的利率约为4.30%。利率互换的名义金额在期限内按相应贷款余额进行摊销。 在2023年8月，该公司在卡里永点进行了一项利率互换，初始名义金额为1450万美元。该利率互换有效地将相应贷款的SOFR成分固定在约4.30%的五年期利率。利率互换的名义金额在贷款余额一致的情况下，在期限内摊销。 2024年5月，该公司在中央公平信风公司进行了一笔利率互换，初始名义金额为1560万美元。该利率互换有效地将相应贷款的SOFR成分固定在约4.43%的五年期利率。利率互换的名义金额在整个贷款期限内按相应贷款余额进行摊销。 公允价值利率掉期的价值已分类为二级公允价值计量。 利率互换已被指定且符合现金流对冲标准，已在编制的合并资产负债表上以公允价值确认，包括在其他资产和其他负债之中。因衍生品的公允价值变动而导致的收益或损失，作为其他综合收益/(亏损)的一部分报告，并在被对冲预测交易影响的会计期间重新分类至损益。 目录表 以下表格总结了截至2025年3月31日和2024年12月31日的公司衍生金融工具（单位：千）： 截至2025年3月31日止三个月，大约100万美元的净实现收益被重新分类为利息费用，原因是向或从掉期交易对手方支付或收取款项。截至2024年3月31日止三个月，大约110万美元的净实现收益被重新分类为利息费用，原因是向或从掉期交易对手方支付或收取款项。 现金流及现金等价物、受限资金、应收租金、应付账款和应计负债 该公司估计，公允价值接近账面价值，因为这些工具具有相对短期性质。 公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融工具公允价值 除固定利率抵押贷款应付外，公司金融工具的持有金额接近其公允价值。公司根据类似到期日的借款利率，使用相当于当前借款利率的折现率，通过折现现金流分析确定其固定利率抵押贷款应付的公允价值。据此，公司确定这些工具的公允价值分别为3.043亿美元和3.018亿美元（与3.129亿美元和3.141亿美元的持有价值相比），分别对应2025年3月31日和2024年12月31日。因此，抵押贷款应付的公允价值已被归类为第3级公允价值计量。 7. 关联方交易 行政服务协议 在截至2025年3月31日的三个月内，该公司为第二城市房地产II股份有限公司、清晰房地产风险投资GP、有限合伙及其关联公司提供了行政服务，赚取了100万美元。在截至2024年3月31日的三个月内，该公司为第二城市房地产II股份有限公司、清晰房地产风险投资GP、有限合伙及其关联公司提供的行政服务所赚取的金额微不足道。 8. 租约 出租会计 公司专注于收购、拥有和经营办公楼产以租赁给稳定且多样化的租户群体。公司的物业包括全面服务的毛租赁和净租赁，通常被归类为经营租赁。与这类租赁相关的租金收入在剩余租赁期内按直线法确认。公司的总收入包括租赁协议下的固定基本租金支付以及变动支付，其中变动支付主要指租户报销特定物业运营费用，这些费用按照租赁协议规定。 目录表 公司确认了2025年3月31日和2024年3月31日为期三个月的经营租赁的固定和变动租金，如下（单位：千）： 未来五年及此后至2025年3月31日，公司作为不可取消经营租赁的承租人，应收取的最低租赁付款额如下（单位：千）： 公司的租赁可能包括各种条款，例如预定租金增长、续约选项和终止选项。公司的大多数租赁包含定义明确的租金增长，而不是基于指数或未知利率的可变支付。 承租会计 承租人，该公司拥有被归类为经营租赁和融资租赁的土地和办公楼租赁。截至2025年3月31日，这些租赁的剩余期限为2至63年，加权平均剩余租赁期限为50年。使用权资产和租赁负债已包括在公司简并合并资产负债表的其他资产和其他负债中，如下（单位：千）： 租赁负债在开始日期按未来租赁支付的现值进行衡量。公司运营场地租赁中的一项包括基于消费者价格指数（“CPI”）增加的租金支付。CPI的变化未作为衡量运营租赁负债的一部分进行估算。由