方圆生活服务年报2024

方圓生活服務集團有限公司/二零二四年年報目錄公司資料2主席報告3管理層討論與分析5董事及高級管理層之履歷詳情13企業管治報告19董事會報告32獨立核數師報告48綜合損益及其他全面收益表53綜合財務狀況表54綜合權益變動表56綜合現金流量表57財務報表附註59五年財務概要132 方圓生活服務集團有限公司/二零二四年年報 公司資料 主要往來銀行興業銀行股份有限公司廣州天河分行 （於二零二四年四月三十日調任為主席，於二零二五年三月十七日調任為執行董事）孫立功先生（於二零二五年三月十七日獲委任）韓曙光先生謝麗華女士 中國農業銀行股份有限公司廣州宜安支行 上海浦東發展銀行股份有限公司廣州分行 獨立非執行董事梁偉雄先生杜稱華先生田秋生先生 註冊辦公室Windward 3, Regatta Office ParkP.O. Box 1350Grand Cayman KY1-1108Cayman Islands 公司秘書 曹炳昌先生（於二零二五年一月一日辭任）陳焯墁女士（於二零二五年一月一日獲委任） 中國總部中國廣州市天河區體育東路28號 審核委員會梁偉雄先生（主席）田秋生先生杜稱華先生 香港主要營業地點香港金鐘金鐘道95號統一中心17樓B室 薪酬委員會田秋生先生（主席）梁偉雄先生韓曙光先生 香港證券登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號鋪 提名委員會方明先生（主席）（於二零二四年四月三十日獲委任）梁偉雄先生田秋生先生 授權代表 股份過戶登記總處 曹炳昌先生（於二零二五年一月一日辭任）陳焯墁女士（於二零二五年一月一日獲委任）韓曙光先生 Ocorian Trust (Cayman) LimitedWindward 3, Regatta Office ParkP.O. Box 1350Grand Cayman KY1-1108Cayman Islands 法律顧問關於香港法例霍金路偉律師事務所 公司網站地址www.finelandassets.com 核數師中瑞和信會計師事務所有限公司註冊公衆利益實體核數師 市場與行業 二零二四年，中國的物業服務行業在政策支持和市場穩定措施的推動下，展現了韌性和增長潛力。直接影響物業服務的房地產市場在經歷了長期低迷後，顯現出復蘇跡象。降低首付比例和下調房貸利率等關鍵政策措施，幫助穩定了市場，並提振了對物業服務的需求。 然而，復蘇的步伐並不均衡。儘管政策寬鬆帶來了一定的緩解，但消費者信心不足和購房者行為謹慎仍然對市場構成壓力。與房地產行業表現密切相關的物業服務行業，正在通過聚焦創新、效率和提升服務以適應該等變化。物業服務提供者在這一轉型過程中扮演著關鍵角色，利用技術和戰略合作夥伴關係，在不斷變化的市場環境中，滿足業主和開發商日益變化的需求。 二零二四年，中國房地產行業承受了嚴重的下行壓力。房地產投資下降至約人民幣10.0萬億元，同比下降10.6%。商品房銷售面積達到約975.85百萬平方米，同比下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。商品房銷售額約為人民幣9.7萬億元，同比下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。 年度業績 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團的總收益約為人民幣369.1百萬元，較二零二三年同期的人民幣426.8百萬元下降約13.5%，主要由於房地產代理服務和物業管理服務產生的收益下降所致。 面對複雜的市場環境和激烈的行業競爭，本集團將嚴格回款作為優先任務，通過加強合同管理、規範付款流程以及建立收款責任制和績效激勵機制，確保運營穩定。公司推廣線上支付平臺，以提高便捷性和效率，同時針對單一業主項目採取靈活策略，包括在長期拖欠款項的情況下選擇退出。 在優化人才管理、提升服務品質和提高運營效率方面，本集團取得了顯著進展。重點是通過戰略性人才評估、招聘行業專業人士以及投資員工技能提升計劃，優化勞動力生產效率。該等努力得到了強化的績效管理系統的加持，將員工目標與組織目標緊密結合。 本集團致力於提供卓越的服務品質並提升客戶滿意度。全年組織了多種社區參與活動和營銷活動，增強了與居民的聯繫，展示了公司對品質改進的承諾。定期開展員工培訓計劃，提升技能和服務意識，確保團隊能夠滿足並超越客戶預期。服務標準和流程得到優化，以確保一致性，同時溝通渠道得到改善，以促進快速回應，從而提供高品質的服務。 利用集中採購優化供應商管理並簡化採購流程，通過不斷優化採購工作流程，本集團有效降低了採購成本並提高了運營效率。修訂並規範了處理若干任務的程序，確保運營的一致性和有效性。 主席報告 本集團對管理結構進行了全面審查，並實施了戰略性調整以優化運營模式，提高管理效率，增強對市場變化的回應能力，並推動整體組織敏捷性。 未來展望 展望二零二五年，本集團將繼續致力於業務戰略轉型，聚焦長期價值創造和可持續發展。在二零二四年戰略調整的基礎上，我們將繼續堅持誠信經營、優質服務和運營效率，以鞏固市場地位並為利益相關者創造價值。我們的分級項目管理制度將繼續作為戰略核心，標杆項目提升品牌知名度，二級項目維持規模，三級項目作為人才培養的平臺。針對業績不佳的項目，我們將採取針對性措施，優化資源配置並提升整體效率。 秉承有機增長的理念，我們將重點利用現有資源，包括業主、政府機構和房地產開發商的資源，挖掘新機遇，而非依賴收購。這一策略符合我們通過創新與合作建立可持續長期合作夥伴關係的理念。 在運營核心上，我們將繼續回歸服務本質。通過快速回應客戶需求並主動解決問題，旨在進一步提升客戶滿意度並鞏固品牌聲譽。以客戶為中心的理念，結合對品質和誠信的堅持，將推動我們搶佔市場份額並持續創造價值。 展望未來，本集團有信心迎接二零二五年的挑戰與機遇。通過堅持長期主義、誠信經營和卓越服務的核心價值觀，我們將繼續打造具有韌性和創新力的組織，在不斷變化的市場環境中蓬勃發展。 致謝 本人謹代表董事會，衷心感謝董事會成員、管理層及全體員工過去一年的奉獻。本人亦衷心感謝各位股東、客戶及業務夥伴的信任與支持。我們將為本集團長遠發展全力以赴，努力為股東創造更大價值。 方明主席香港，二零二五年三月二十六日 業務回顧 在過去的幾年中，本公司持續優化業務結構，進一步聚焦於物業管理服務及配套社區增值服務的發展。為應對不斷變化的市場環境和戰略調整，我們逐步重新分配資源，以加強在物業管理領域的佈局，該領域已成為本集團收入的核心來源。 展望未來，本集團將繼續堅持穩健增長的戰略，積極應對市場挑戰，同時抓住物業管理行業的機遇。我們將持續為客戶提供高品質的服務，並為本公司股東（「股東」）創造更大的價值。 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團的總收益約為人民幣369.1百萬元，較二零二三年同期的人民幣426.8百萬元下降約13.5%，主要由於房地產代理服務和物業管理服務產生的收益下降所致。 綜合房地產代理服務分部 截至二零二四年十二月三十一日止年度，房地產代理服務錄得收入約為人民幣6.8百萬元，較二零二三年同期人民幣29.4百萬元減少76.9%。 中國的房地產開發商，包括我們房地產代理服務板塊的最大收入來源-方圓集團，持續面臨財務困境。這一情況對市場供應端造成了顯著壓力，加之需求端的疲軟，使行業環境更加複雜。為應對這一變化，我們已採取積極措施以適應市場環境。具體而言，我們大幅收緊相關投資，採取了更為審慎的項目拓展策略，並積極處理不盈利的項目。該等舉措旨在提升運營效率，降低當前市場環境下的風險。展望未來，我們將繼續密切關注行業趨勢和政策動向，靈活調整策略，以應對不斷變化的市場環境。 專業物業管理服務分部 物業管理服務分部包括（i）物業管理服務，（ii）非業主增值服務，及（iii）社區增值服務。截至二零二四年十二月三十一日止年度，專業物業管理服務分部錄得收入約人民幣362.3百萬元，較截至二零二三年十二月三十一日止年度的人民幣397.4百萬元下降8.8%，主要由於物業管理服務收入減少約人民幣20.4百萬元及社區增值服務收入減少約人民幣9.7百萬元。 物業管理服務 物業管理服務主要面向房地產開發商及業主。提供的服務包括標準物業管理服務及配套服務，例如清潔、園藝、保安、維修及保養以及管家服務等。本集團提供住宅及非住宅物業服務，包括公共設施、寫字樓、工業園區、學校等。截至二零二四年十二月三十一日止年度，物業管理服務錄得收入約為人民幣303.7百萬元，較截至二零二三年十二月三十一日止年度約人民幣324.1百萬元減少6.3%。 截至二零二四年十二月三十一日的合約建築面積（「建築面積」）約為18.7百萬平方米，較截至二零二三年十二月三十一日約19.3百萬平方米減少2.9%，而在管建築面積約為15.1百萬平方米，較截至二零二三年十二月三十一日約14.2百萬平方米增加6.0%。 管理層討論與分析 非業主增值服務 非業主增值服務主要面向房地產開發商。服務包括為預售展示單元和售樓處提供清潔、安保和維護服務等。截至二零二四年十二月三十一日止年度，非業主增值服務錄得收入約為人民幣13.1百萬元，較截至二零二三年十二月三十一日止年度人民幣18.0百萬元減少27.2%。這主要是由於房地產開發商面臨持續的融資困難，以及其開發及推出新項目的能力所致。 社區增值服務 社區增值服務包括公共區域增值服務、社區零售、社區媒體、家居服務以及其他為業主提供的社區便民服務。截至二零二四年十二月三十一日止年度，社區增值服務錄得收入約人民幣45.5百萬元，較截至二零二三年十二月三十一日止年度約人民幣55.3百萬元減少17.7%。該減少主要由於業主需求減少。 財務回顧收益 截至二零二四年十二月三十一日止年度收益約為人民幣369.1百萬元，較截至二零二三年十二月三十一日止年度的人民幣426.8百萬元減少約人民幣57.7百萬元。該減少主要由於綜合房地產代理服務收益減少約人民幣22.6百萬元及專業物業管理服務收益減少約人民幣35.1百萬元。 服務成本 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團的服務成本約為人民幣309.8百萬元，較截至二零二三年十二月三十一日止年度的人民幣339.8百萬元減少約8.8%。該減少主要由於房地產代理服務及物業管理服務分部的服務一線僱員人數減少。 銷售及營銷開支 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團的銷售及營銷開支約為人民幣0.2百萬元，較截至二零二三年十二月三十一日止年度的約人民幣0.9百萬元減少約77.8%，乃由於通過減少重要營銷活動，採取行之有效的成本控制措施所致。 行政開支 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團的行政開支約為人民幣47.5百萬元，較截至二零二三年十二月三十一日止年度約人民幣58.5百萬元減少約18.8%。該減少主要是由於本公司持續實施的成本控制措施所致。 其他收入、虧損及收益 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團錄得虧損淨額約人民幣1.8百萬元，而截至二零二三年十二月三十一日止年度收入淨額約人民幣7.4百萬元。主要由於（i）於二零二三年十二月三十一日關於益康收購事項之或然代價之公允值收益約人民幣5.0百萬元，而於二零二四年十二月三十一日之終止確認或然對價應收款項產生的虧損約人民幣3.9百萬元。有關進一步資料，請參閱本公司日期為二零二五年三月二十六日關於益康收購事項保證溢利安排之公告；及（ii）投資物業之公允值虧損約人民幣0.9百萬元。 金融資產減值虧損淨額確認減值之原因 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團金融資產減值虧損淨額約為人民幣90.1百萬元，較截至二零二三年十二月三十一日止年度約人民幣101.1百萬元減少約10.9%。該金融資產減值虧損主要由於應收貿易款項、應收同系附屬公司/關聯公司款項及應收關聯公司款項的減值虧損撥備分別約為人民幣43.6百萬元、人民幣22.6百萬元及人民幣21.9百萬元，該等減值主要由於（i）受房地產行業下行、經濟環境及新交付項目入住率偏低