中国文旅农业二零二四年年报

目 錄 2公司資料3股東函件6管理層討論及分析11董事及高級管理層簡歷14董事會報告書25企業管治報告42環境、社會及管治報告68獨立核數師報告經審核綜合財務報表71綜合損益表72綜合全面收益表73綜合財務狀況表75綜合權益變動表76綜合現金流量表78綜合財務報表附註144主要物業表145五年財務概要 董事會 公司秘書 執行董事 朱浩天先生（於二零二五年二月十五日獲委任）胡忠平先生（於二零二五年二月十五日辭任） 楊立君先生（主席兼行政總裁）高敬堯先生（於二零二五年二月十九日辭任）譚嘉偉先生 授權代表 楊立君先生朱浩天先生（於二零二五年二月十五日獲委任）胡忠平先生（於二零二五年二月十五日辭任） 非執行董事 黃玉麟先生 總辦事處及主要營業地點 獨立非執行董事 香港德輔道中121號遠東發展大廈2105及2106室 陳珠海女士（於二零二五年三月一日辭任）陳凱寧女士徐煒婷女士（於二零二四年七月三十一日獲委任）蘇慧琳女士（於二零二四年七月三十一日辭任） 核數師 董事委員會 中正天恆會計師有限公司香港新界葵涌葵昌路51號九龍貿易中心第二期15樓1510至1517室 審核委員會 陳凱寧女士（主席）徐煒婷女士（於二零二四年七月三十一日獲委任）蘇慧琳女士（於二零二四年七月三十一日辭任）陳珠海女士（於二零二五年三月一日辭任） 提名委員會 主要往來銀行 陳珠海女士（主席）（於二零二五年三月一日辭任）陳凱寧女士徐煒婷女士（於二零二四年七月三十一日獲委任）蘇慧琳女士（於二零二四年七月三十一日辭任） 中信銀行（國際）有限公司交通銀行（香港）有限公司 香港股份過戶登記處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 薪酬委員會 徐煒婷女士（主席）（於二零二四年七月三十一日獲委任）蘇慧琳女士（主席）（於二零二四年七月三十一日辭任）陳珠海女士（於二零二五年三月一日辭任）陳凱寧女士 註冊辦事處 The Offices of JTC (Cayman) Limited2nd Floor, 94 Solaris AvenueCamana Bay, P.O. Box 30745Grand Cayman KY1-1203Cayman Islands 執行委員會 楊立君先生（主席）高敬堯先生（於二零二五年二月十九日辭任）譚嘉偉先生 股份代號 香港聯合交易所有限公司：00542 網站 http://www.cctagroup.com.hk 股東函件 致股東： 吾等謹此呈報中國文旅農業集團有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二四年十二月三十一日止年度之經審核綜合業績如下： 業務回顧及財務業績 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團收益約為港幣216,200,000元，二零二三年則為港幣305,000,000元。本集團錄得除稅前虧損約港幣231,700,000元，而二零二三年則錄得虧損港幣168,900,000元。總收益減少乃主要由於二零二四年本集團物業銷售大幅下降。有關虧損主要由於本集團發展中物業、待售物業及其他應收款項減值。 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本公司擁有人應佔虧損約為港幣203,500,000元，二零二三年同期之溢利則為港幣192,700,000元。 截至二零二四年十二月三十一日止年度，物業發展分部之收益約為港幣214,200,000元，二零二三年則為港幣296,900,000元。截至二零二四年十二月三十一日止年度，物業發展分部虧損為港幣65,700,000元，二零二三年同期之溢利則為港幣200,000元。虧損乃主要由於二零二四年待售物業減值。 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團手頭有四個發展中項目，即分別位於珠海市橫琴新區之德國城項目、位於成都之富元君庭項目、位於斗門之富元廣場項目及位於台山市的台山項目。 德國城項目持有一幅總建築面積約145,176平方米之地塊，其中約49,999平方米用於出售。德國城項目指定發展為研究及商業綜合項目。德國城項目已於二零一九年第四季度展開預售。於二零二四年十二月三十一日，德國城項目已實現銷售額佔其可供出售總面積之59.10%。預期德國城項目之建設工程將於二零二五年十月完成。 富元君庭項目持有兩幅總建築面積約120,500平方米之地塊，其中84,425平方米可供出售。富元君庭項目開發為住宅綜合項目。富元君庭項目已於二零一九年第四季度展開預售。於二零二四年十二月三十一日，富元君庭項目一期及二期已實現銷售額佔其可供出售總面積分別約100%及84.85%。項目一期之建設工程已完成。項目一期之已竣工物業自二零二二年五月起交付予買家。項目二期之建設工程已於二零二四年十月完成。 富元廣場項目持有一幅總建築面積約197,391平方米之地塊，其中約61,654平方米可供出售。富元廣場項目指定發展為包括辦公大樓、五星級標準酒店及附設地庫停車場之購物中心之商業綜合項目。富元廣場項目已於二零二零年七月展開預售。於二零二四年十二月三十一日，富元廣場項目已實現銷售合約額佔其可供出售總面積之約60.14%。富元廣場項目之建設工程將於二零二五年十一月完成。 台山項目持有九幅總建築面積約534,191平方米之地塊，作觀光及商業用途。該項目將發展為休閒養生度假區，配套設施齊全，包括公寓、酒店以及各種休閒及商業設施。 本集團正致力加速物業預售進度。 於二零二四年十二月三十一日，本集團之非流動資產（包括發展中物業、物業、廠房及設備、使用權資產及授權）合共約港幣1,741,200,000元，於二零二三年十二月三十一日則為港幣1,820,300,000元。於二零二四年十二月三十一日之流動資產合共約港幣1,337,200,000元，於二零二三年十二月三十一日則為港幣1,568,200,000元。 本集團於二零二四年十二月三十一日之流動負債約港幣1,755,300,000元，於二零二三年十二月三十一日則為港幣1,303,000,000元。於二零二四年十二月三十一日之非流動負債合共約港幣1,341,600,000元，於二零二三年十二月三十一日則為港幣1,997,600,000元。本集團負債淨額於截至二零二四年十二月三十一日約為港幣18,100,000元，而資產淨額於截至二零二三年十二月三十一日為港幣87,900,000元。 由於上述事項，本公司核數師並無就本公司綜合財務報表發表意見。董事（包括本公司審核委員會成員）、管理層及本公司核數師已審閱及評估計劃及措施以改善本集團流動資金及財務表現。有關本集團持續經營及應對措施的詳情載於第6至10頁之「管理層討論及分析」一節及財務報表附註二。 股息 董事不建議就截至二零二四年十二月三十一日止年度派付任何股息（二零二三年：無）。 展望 二零二四年，是中國房地產市場充滿挑戰的一年。隨著人口進入負增長時代、城鎮化進入後期，中國房地產市場供求關係發生轉變，行業整體呈現出複雜多變的態勢。二零二四年，中國房地產市場整體仍呈現調整態勢，前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房「以價換量」帶動市場保持一定活躍度，但九月市場也出現降溫。房地產行業經歷艱難的時刻，融資遇阻，市場成交下行，預售資金強監管，流動性持續緊縮，行業進入深度調整期。 本集團預判，二零二五年中國經濟還是會經歷曲折式前行的過程，面臨短期企穩和長期轉型的挑戰，整體經濟態勢的恢復情況存在著不確定性。房地產供需雙弱的低迷局面還會保持，市場信心修復仍需一段時間，且經濟形勢及預期不改變的情況下，房企經營的高壓力就不會改變，現金流緊張依舊是企業必須面對的痛點。 股東函件 在酒店及文旅業務方面，雖然消費者信心仍可能因經濟前景不及預期及全球經濟前景惡化而受打擊，但本集團仍對長期的消費需求保持審慎樂觀，並持續評估及開拓酒店及文旅業務的機會。本集團期望透過引入新業務，以實現本公司價值的最大化，為股東創造更大的價值。 本集團將堅持採取審慎的財務政策，通過項目銷售、存量資產處置及不良債務的重組和置換，有步驟、有系統地降低債務總規模，全力改善本集團的債務結構，適時增加長期低息負債，以期有效規避財務風險和運營壓力，保障整體財務資金安全，實現企業的持續、健康和穩定發展。 致謝 吾等謹代表董事會，對董事會全體成員、本公司員工、尊貴客戶、業務夥伴、往來銀行及股東長期支持致以衷心謝意，同時對管理層及員工為本集團發展作出摰誠及寶貴貢獻表示感謝。 主席楊立君 香港，二零二五年三月二十八日 業務回顧 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團收益約為港幣216,200,000元，二零二三年則為港幣305,000,000元。本集團錄得除稅前虧損約港幣231,700,000元，而二零二三年則錄得虧損港幣168,900,000元。總收益減少乃主要由於二零二四年本集團物業銷售大幅下降。有關虧損主要由於（其中包括）本集團發展中物業、待售物業及其他應收款項減值。 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本公司擁有人應佔虧損約為港幣203,500,000元，二零二三年同期之虧損則為港幣192,700,000元。 物業發展分部 截至二零二四年十二月三十一日止年度，物業發展分部之收益約為港幣214,200,000元，二零二三年則為港幣296,900,000元。截至二零二四年十二月三十一日止年度，物業發展分部虧損為港幣65,700,000元，二零二三年同期之虧損則為港幣200,000元。虧損乃主要由於二零二四年待售物業減值虧損。 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團手頭有四個發展中項目，即分別位於珠海市橫琴新區之德國城項目、位於成都之富元君庭項目、位於斗門之富元廣場項目及位於台山市的台山項目。 德國城項目持有一幅總建築面積約145,176平方米之地塊，其中約49,999平方米用於出售。德國城項目指定發展為研究及商業綜合項目。德國城項目已於二零一九年第四季度展開預售。於二零二四年十二月三十一日，德國城項目已實現銷售額佔其可供出售總面積之59.10%。預期德國城項目之建設工程將於二零二五年十月完成。 富元君庭項目持有兩幅總建築面積約120,500平方米之地塊，其中84,425平方米可供出售。富元君庭項目開發為住宅綜合項目。富元君庭項目已於二零一九年第四季度展開預售。於二零二四年十二月三十一日，富元君庭項目一期及二期已實現銷售額佔其可供出售總面積分別約100%及84.85%。項目一期之建設工程已完成。項目一期之已竣工物業自二零二二年五月起交付予買家。項目二期之建設工程已於二零二四年十月完成。 富元廣場項目持有一幅總建築面積約197,391平方米之地塊，其中約61,654平方米可供出售。富元廣場項目指定發展為包括辦公大樓、五星級標準酒店及附設地庫停車場之購物中心之商業綜合項目。富元廣場項目已於二零二零年七月展開預售。於二零二四年十二月三十一日，富元廣場項目已實現銷售合約額佔其可供出售總面積之約60.14%。富元廣場項目之建設工程將於二零二五年十一月完成。 台山項目持有九幅總建築面積約534,191平方米之地塊，作觀光及商業用途。該項目將發展為休閒養生度假區，配套設施齊全，包括公寓、酒店以及各種休閒及商業設施。 本集團正致力加速物業預售進度。 管理層討論及分析 酒店業務 截至二零二四年十二月三十一日止年度，酒店業務分部錄得分授經營權收益港幣620,000元，二零二三年同期則為港幣630,000元。截至二零二四年十二月三十一日止年度之分部虧損達港幣22,400,000元，二零二三年同期之虧損則為港幣24,400,000元。虧損主要因為物業、廠房及設備折舊所致。 區域分部 年內，本集團並無來自香港之收益，而來自中國其他地區之收益主要與酒店業務及物業發展有關。 重大收購及股份購回 於二零二三年六月十五日，本公司一間直接全資附屬公司（「買方」）與一名賣方（「賣方」）訂立協議，據此，買方有條件同意收購而賣方有條件同意出售目標公司（「目標公司」）的