中国文旅农业二零二三年年报

目錄 2公司資料3股東函件6管理層討論及分析10董事及高級管理層簡歷13董事會報告書24企業管治報告41環境、社會及管治報告66獨立核數師報告經審核綜合財務報表69綜合損益表70綜合全面收益表71綜合財務狀況表73綜合權益變動表74綜合現金流量表76綜合財務報表附註146主要物業表147五年財務概要 公司資料 香港股份過戶登記處 執行董事 卓佳登捷時有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 楊立君（主席兼行政總裁）高敬堯譚嘉偉 非執行董事黃玉麟 註冊辦事處 The Offices of JTC (Cayman) Limited2nd Floor, 94 Solaris AvenueCamana Bay, P.O. Box 30745Grand Cayman KY1-1203Cayman Islands 獨立非執行董事 陳珠海陳凱寧蘇慧琳 總辦事處及主要營業地點 公司秘書胡忠平 香港九龍九龍城賈炳達道128號九龍城廣場402室 主要往來銀行 中信銀行（國際）有限公司交通銀行（香港）有限公司 核數師 中正天恆會計師有限公司香港新界葵涌葵昌路51號九龍貿易中心第二期15樓1510至1517室 股東函件 致股東： 吾等謹此呈報中國文旅農業集團有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二三年十二月三十一日止年度之經審核綜合業績如下： 業務回顧及財務業績 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團收益約為港幣305,000,000元，二零二二年則為港幣1,601,800,000元。本集團錄得除稅前虧損約港幣168,900,000元，而二零二二年則錄得溢利港幣547,900,000元。總收益減少乃主要由於二零二三年本集團物業銷售大幅下降。有關虧損主要由於（其中包括）(i)本集團若干資產減值；及(ii)於二零二二年確認出售附屬公司之一次性收益於二零二三年不再存在。 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本公司擁有人應佔虧損約為港幣192,700,000元，二零二二年同期之溢利則為港幣265,200,000元。 截至二零二三年十二月三十一日止年度，物業發展分部之收益約為港幣296,900,000元，二零二二年則為港幣1,595,500,000元。截至二零二三年十二月三十一日止年度，物業發展分部虧損為港幣200,000元，二零二二年同期之溢利則為港幣572,900,000元。虧損乃主要由於二零二三年待售物業減值。 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團手頭有三個發展中項目，即分別位於珠海市橫琴新區之德國城項目、位於成都之富元君庭項目及位於斗門之富元廣場項目。 德國城項目持有一幅總建築面積約145,176平方米之地塊，其中約49,999平方米用於出售。德國城項目指定發展為研究及商業綜合項目。德國城項目已於二零一九年第四季度展開預售。於二零二三年十二月三十一日，德國城項目已實現銷售額佔其可供出售總面積之54.40%。預期德國城項目之建設工程將於二零二四年十二月完成。 富元君庭項目持有兩幅總建築面積約120,500平方米之地塊，其中84,425平方米可供出售。富元君庭項目開發為住宅綜合項目。富元君庭項目已於二零一九年第四季度展開預售。於二零二三年十二月三十一日，富元君庭項目一期及二期已實現銷售額佔其可供出售總面積分別100%及64.80%。項目一期之建設工程已完成。項目一期之已竣工物業自二零二二年五月起交付予買家。項目二期之建設工程預期將於二零二四年九月完成。 富元廣場項目持有一幅總建築面積約197,391平方米之地塊，其中約61,654平方米可供出售。富元廣場項目指定發展為包括辦公大樓、五星級標準酒店及附設地庫停車場之購物中心之商業綜合項目。富元廣場項目已於二零二零年七月展開預售。於二零二三年十二月三十一日，富元廣場項目已實現銷售合約額佔其可供出售總面積之約59.63%。富元廣場項目之建設工程將於二零二四年六月完成。 本集團正致力加速物業預售進度。 於二零二三年十二月三十一日，本集團之非流動資產（包括發展中物業、物業、廠房及設備、使用權資產及授權）合共約港幣1,820,300,000元，於二零二二年十二月三十一日則為港幣1,815,000,000元。於二零二三年十二月三十一日之流動資產合共約港幣1,568,200,000元，於二零二二年十二月三十一日則為港幣1,515,800,000元。 本集團於二零二三年十二月三十一日之流動負債淨額約港幣1,303,000,000元，於二零二二年十二月三十一日則為港幣2,159,300,000元。於二零二三年十二月三十一日之非流動負債合共約港幣1,997,600,000元，於二零二二年十 二 月 三 十 一 日 則 為 港 幣1,022,500,000元。 本 集 團 資 產 淨 額 於 截 至 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日 約 為 港 幣87,900,000元，而資產淨額於截至二零二二年十二月三十一日為港幣148,900,000元。 由於上述事項，本公司核數師並無就本公司綜合財務報表發表意見。董事（包括本公司審核委員會成員）、管理層及本公司核數師已審閱及評估計劃及措施以改善本集團流動資金及財務表現。有關本集團持續經營及應對措施的詳情載於第6至9頁之「管理層討論及分析」一節及財務報表附註二。 股息 董事不建議就截至二零二三年十二月三十一日止年度派付任何股息（二零二二年：無）。 展望 自二零二三年年中疫情緩解以來，中央政府推出了包括放寬房地產融資政策在內的一系列經濟模擬政策。自二零二三年年中以來，中國經濟一直處於復甦期並錄得成長，但此類政策似乎並未對中國房地產銷售產生明顯提振。本集團於二零二三年七月完成收購中國文旅集團有限公司全部已發行股本後，於二零二三年十月着手將本公司英文名稱由「TFG International Group Limited」更改為「China Cultural Tourism and Agriculture Group Limited」，而本公司之中文雙重外文名稱亦由「富元國際集團有限公司」改為「中國文旅農業集團有限公司」，更改名稱已於二零二四年一月十二日完成。伴隨著更改本公司名稱，本集團有見疫情後旅遊業在中國內地存在強大的發展潛力，人們比過往更重視身心健康和平衡發展，使旅遊渡假行為逐步變成不少人，尤其是親子家庭的剛性需求；根據聯合國世界旅遊組織的預測，國際旅遊業將在二零二四年完全恢復至疫情前的水平，加上中國政府近期推出的一系列簽證便利政策，將加速整個亞太地區旅遊市場的復甦。因此，本集團正計劃發展酒店及文化旅遊業務。 股東函件 展望二零二四年，隨著疫情後中國經濟活動的正常化，中國經濟充滿挑戰與機遇，可望持續復甦。本集團將把握機遇。促進及帶動房地產銷售。酒店及文旅業務方面，本集團將以自有酒店物業為策略方向，擬與國際領先品牌酒店集團聯手，透過優勢互補、強化品牌、發展大中華及東南亞深度旅遊業務，藉以開拓及發展酒店服務業務；此外，本集團亦有意引入主題樂園和短期渡假業務。本集團期望透過引入新業務，以實現本公司價值的最大化，為股東創造更大的價值。 致謝 吾等謹代表董事會，對董事會全體成員、本公司員工、尊貴客戶、業務夥伴、往來銀行及股東長期支持致以衷心謝意，同時對管理層及員工為本集團發展作出摰誠及寶貴貢獻表示感謝。 主席楊立君 香港，二零二四年四月三日 業務回顧 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團收益約為港幣305,000,000元，二零二二年則為港幣1,601,800,000元。本集團錄得除稅前虧損約港幣168,900,000元，而二零二二年則錄得溢利港幣547,900,000元。總收益減少乃主要由於二零二三年本集團物業銷售大幅下降。有關虧損主要由於（其中包括）(i)本集團若干資產減值；及(ii)於二零二二年確認出售附屬公司之一次性收益於二零二三年不再存在。 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本公司擁有人應佔虧損約為港幣192,700,000元，二零二二年同期之溢利則為港幣265,200,000元。 物業發展分部 截至二零二三年十二月三十一日止年度，物業發展分部之收益約為港幣296,900,000元，二零二二年則為港幣1,595,500,000元。截至二零二三年十二月三十一日止年度，物業發展分部虧損為港幣200,000元，二零二二年同期之溢利則為港幣572,900,000元。虧損乃主要由於二零二三年待售物業減值。 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團手頭有三個發展中項目，即分別位於珠海市橫琴新區之德國城項目、位於成都之富元君庭項目及位於斗門之富元廣場項目。 德國城項目持有一幅總建築面積約145,176平方米之地塊，其中約49,999平方米用於出售。德國城項目指定發展為研究及商業綜合項目。德國城項目已於二零一九年第四季度展開預售。於二零二三年十二月三十一日，德國城項目已實現銷售額佔其可供出售總面積之54.40%。預期德國城項目之建設工程將於二零二四年十二月完成。 富元君庭項目持有兩幅總建築面積約120,500平方米之地塊，其中84,425平方米可供出售。富元君庭項目開發為住宅綜合項目。富元君庭項目已於二零一九年第四季度展開預售。於二零二三年十二月三十一日，富元君庭項目一期及二期已實現銷售額佔其可供出售總面積分別約100%及64.80%。項目一期之建設工程已完成。項目一期之已竣工物業自二零二二年五月起交付予買家。項目二期之建設工程預期將於二零二四年九月完成。 富元廣場項目持有一幅總建築面積約197,391平方米之地塊，其中約61,654平方米可供出售。富元廣場項目指定發展為包括辦公大樓、五星級標準酒店及附設地庫停車場之購物中心之商業綜合項目。富元廣場項目已於二零二零年七月展開預售。於二零二三年十二月三十一日，富元廣場項目已實現銷售合約額佔其可供出售總面積之約59.63%。富元廣場項目之建設工程將於二零二四年六月完成。 本集團正致力加速物業預售進度。 管理層討論及分析 酒店業務 截至二零二三年十二月三十一日止年度，酒店業務分部錄得分授經營權收益港幣630,000元，二零二二年同期則為港幣4,400,000元。截至二零二三年十二月三十一日止年度之分部虧損達港幣24,400,000元，二零二二年同期之虧損則為港幣28,400,000元。虧損主要源自二零二三年產生之物業、廠房及設備折舊及攤銷、財務費用以及授權減值。 區域分部 年內，本集團並無來自香港之收益，而來自中國其他地區之收益主要與酒店業務及物業發展有關。 重大收購 於二零二三年六月十五日，本公司一間直接全資附屬公司（「買方」）與一名賣方（「賣方」）訂立協議，據此，買方有條件同意收購而賣方有條件同意出售目標公司的全部已發行股本，代價約為人民幣169,300,000元（相當於約港幣188,600,000元）（「收購事項」），將以(i)按每股代價股份港幣0.2元的價格發行及配發740,808,000股代價股份（相當於約人民幣133,000,000元）；及(ii)現金付款約人民幣36,300,000元償付。收購事項已於二零二三年七月二十四日完成。 財務狀況回顧 概覽 於二零二三年十二月三十一日，本集團之非流動資產（包括發展中物業、物業、廠房及設備、使用權資產及授權）合共約港幣1,820,300,000元，於二零二二年十二月三十一日則為港幣1,815,000,000元。於二零二三年十二月三十一日之流動資產合共約港幣1,568,200,000元，於二零二二年十二月三十一日則為港幣1,515,800,000元。於二零二三年十二月三十一日之流動負債合共約港幣1,303,000,000元，於二零二二年十二月三十一日則為港幣2,159,300,000元。於二零二三年十二月三十一日之非流動負債合共約港幣1,997,600,000元，於二零二二年十二月三十一日則為港幣1,022,500,0