中国新城镇二零二四年年报

公司簡介 概覽 中國新城鎮發展有限公司（香港聯交所股份代號：1278）（「本公司」或「CNTD」）於2010年10月22日在香港聯合交易所有限公司主板介紹上市。 2014年3月，國開金融有限責任公司（「國開金融」）的全資附屬公司國開國際控股有限公司（「國開國際」）完成認購CNTD的5,347,921,071股已發行股份，成為CNTD的控股股東。國開金融為國家開發銀行股份有限公司（「國開行」）的全資附屬公司，承繼了國開行的資源及品牌優勢，在新城鎮開發業務板塊具有全國性的網絡佈局。2021年6月11日，國開國際與無錫市交通產業集團有限公司（「無錫交通集團」）及其全資附屬公司錫通國際（香港）控股有限公司（「錫通國際」）簽署了關於本公司約29.99%股份之股份轉讓協議，國開國際同意向錫通國際協議轉讓其所持本公司29.99%的股份（「股份轉讓」）。於2021年9月28日，本次股份轉讓之交割完成，錫通國際持有本公司約29.99%的股份，國開國際控股持有本公司約24.99%的股份。至此，公司擁有了「地方國資+央企金融機構」的複合型股東結構，將兩大股東的產業優勢及金融優勢予以結合。 2014年以來，結合中國新型城鎮化發展的趨勢及本公司的資源優勢，本公司逐步理清發展思路及明確業務戰略，在繼續依循國策指導方針的基礎上，結合區域經濟發展需要及居民生活訴求，引進民生改善領域的品牌產品，包括旅遊、健康、醫療等，提升居民的生活質量及體驗。在股東錫通國際及國開國際控股的支持下，結合主要股東的資源及優勢，本公司逐步明確新的業務發展戰略，啟動業務轉型計劃，在集成電路、高端製造、新能源、新材料、人工智能等符合新經濟發展前景的產業領域積極拓展相關投資，培育新的業務賽道及主營業務方向。 目前，在固定收益類項目板塊，我們的項目分佈在全國範圍內經濟發展良好的區域，能夠為本公司提供穩定的收入及現金流。同時，本公司持有的武漢光谷新發展國際中心物業項目能夠提供穩定的租金及管理費收入。在新業務拓展板塊，經過過去幾年的市場研究、合作機構溝通及項目考察，通過少數股權投資的方式探索主營業務轉型方向，成功完成了部分半導體、新材料、人工智能等行業少數股權項目的出資落地，積累行業和項目經驗。同時在23年底與無錫交通集團合作，發起設立有限合夥基金，基金將優先投資於物聯網、集成電路等新興行業，有利於開拓更多的業務轉型機遇。 在國家支持新型城鎮化和新質生產力行業發展的政策背景下，我們有信心充分依託股東的資源優勢以及項目團隊的豐富經驗，實現公司資產規模和經營業績的穩步提升，並逐步聚焦新經濟賽道的轉型方向。 目標 我們是一家「地方國資+央企金融機構」股東背景的城鎮化投資及運營平台。公司致力於成為中國領先的城鎮化投資的綜合性運營平台，著力打造符合區域經濟發展需要、貼合民生利益的城鎮化民生投資產品，提升區域的城鎮化水平及居民生活幸福體驗。公司背靠優質股東資源，實現優勢互補及協同發展，積極探索新經濟下業務戰略轉型方向，為股東、社會及社區持續創造價值。 使命 我們的使命是打造符合區域經濟發展需要及居民訴求的城鎮化民生投資產品，提升區域的城鎮化水平及居民的生活幸福感。 目錄 2我們的業務3我們的主要項目4我們的策略及價值觀6公司資料7集團架構8主席報告書13總裁報告書17董事及高級管理層履歷23五年財務概要24管理層討論及分析30企業管治報告書49環境、社會及管治報告101董事會報告112獨立核數師報告117合併損益及其他綜合收益表119合併財務狀況表121合併權益變動表122合併現金流量表124財務報表附註 我們的業務 我們的業務 緒言 我們自2002年開始進入新城鎮開發行業，在過往的項目開發中，我們積累了完整的新城鎮開發產業鏈的運營經驗，包括項目的前期規劃、土地整理、基礎設施配套建設、為區域引入資源，實現區域城鎮化水平的提升及增值等。 成為國開金融的附屬公司之後，我們充分將這些運營經驗與國開金融全國性的資源優勢相結合，對項目開發運營模式進行了積極優化，確立了「投資+產品運營」的業務模式並迅速拓展業務規模，奠定良好的規模效益、財務基礎及品牌優勢。通過固定收益項目投資作為出發點，憑藉深入與各區域政府合作的契機及業務網絡，引進民生改善領域城鎮化品牌產品，比如旅遊、康養、醫療等。 在固定收益類項目投資板塊，公司通過多元化投資方式，參與多種類型的城鎮化投資項目，並根據投資的資金金額，按照協議約定，獲得穩定的投資收益。在民生改善投資領域，我們選定了旅遊、康養、醫療等作為主要方向，並充分利用股東的資源優勢，分別先後投資了北京門頭溝軍莊旅遊康養綜合項目以及武漢光谷新發展國際中心物業項目。 2021年，國開金融將持有的公司29.99%的股權轉讓給無錫交通集團，實現了公司股權結構的多元化。2022年開始，我們結合新的股東背景及資源優勢，在穩定現有主營業務發展的基礎上，積極探索業務戰略轉型方向，擬在新材料、新能源、高端製造、人工智能、半導體等符合國內新經濟發展前景的領域培育新的業務賽道，實現公司業務的外延式增長，創造持續穩定的收益。目前我們已完成了在高端製造、半導體、新材料、新技術等領域的部分股權項目的投資，儲備了一批優質項目資源。公司在此過程中，充分發揮「地方國企平台+央企金融機構」的多元化股東優勢，將無錫地區的產業經濟優勢與國開金融的產業投資優勢相結合，並積極通過與合作夥伴資源共享、發起設立基金投資等多種方式，擴大目標行業賽道觸達深度及廣度。 未來公司將繼續深入挖掘城鎮化民生改善領域的投資機會，並著力探索新經濟領域的新業務賽道，依托股東資源優勢，推動業務轉型及新增長點的實現。公司將結合境內外融資渠道，整合多方面資源與優化投資及結構，推動公司資產和業績的持續增長。 我們的主要項目 上海羅店新鎮項目（擁有72.63%權益） •總佔地面積6.80平方公里（「平方公里」）。•位於寶山區，地鐵7號線（兩個站位於羅店）連接上海市中心，距離上海市中心約30分鐘車程。•2018年底，集團與上海寶山區政府簽訂了新的合作協議，約定後續新的合作模式，後續合作主要以代建為主。•2021年2月，羅店東部H-06地塊順利成交，6月完成東部建設返還款項的收取。目前正在推進東部學校的代建工作。 武漢光谷新發展國際中心項目（擁有66.4%權益） •項目總樓面面積172,496平方米（「平方米」），其中地面以上建築面積116,978平方米。•武漢光谷高新開發區是全國知名的光電子及半導體產業基地，符合公司開發集成電路產業物業的戰略方向。•項目公司穩健運營，寫字樓和商戶出租率維持穩定。 北京門頭溝區軍莊鎮項目 •門頭溝區位於北京西部，與北京著名的國家級旅遊景點香山相連，為北京西部生態涵養區的重要組成部分。軍莊鎮位於門頭溝東北、香山西麓，鎮域形成「一鎮四村」產業格局。•本集團已與北京萬科企業有限公司合資成立項目公司（持有50%股權），獲獨家授權負責東區項目的整體開發經營。此外，項目公司亦將通過村合作社以「村企合作」方式開發運營集體建設用地。•2025年3月，門頭溝區軍莊鎮國土空間規劃和集中建設區控制性詳細規劃獲得北京市政府審批，集團正在結合已批覆規劃與合作方共同研究項目推進思路。 我們的策略及價值觀 策略 整合「地方國企平台+央企金融機構」股東的網絡及資源，多措並舉打造集融資、投資、開發及運營於一體的全國領先的投資運營品牌。 業務戰略 •千川匯海闊，風好正揚帆，發揮主要股東的產業資源及業務網絡優勢，持續改善公司資產質量及提升盈利能力。•加強內控風險管理，控制投資風險，實現穩定收入及現金流。•千帆競發，勇進者勝。聚焦新經濟領域，專注新賽道佈局蓄能，持續新領域開拓創新，培育未來可持續快速增長的助推器。 融資戰略 •充分發揮股東的信用背景優勢，搭建境內外融資渠道。•在項目層面使用多樣化創新融資充實資金實力，發掘長坡厚雪賽道，通過上市公司豐富的資本市場交易，穿越迷霧、破浪前行，提升股東回報收益。 價值觀 •創新創新是我們持續發展的靈魂。我們緊跟時代的步伐，始終秉持創新精神，因時而進，因勢而新，激發全員的創新靈感，實現企業持續高質量發展，永葆活力。•拚搏奮力拚搏是我們的常態。我們攜手共進、銳意進取、欲通思變，不懼挫折與艱辛，亂雲飛渡仍從容，依靠實力立足市場、紮根行業，承壓中求進、逆勢中突圍，共創中國新型城鎮化建設的美好未來。•協作我們注重團隊精神的塑造。我們以誠相待，協作互補，榮辱與共，努力營造集思廣益、博採眾長，互補互助、合作共贏的公司文化。•敬業敬業精神體現我們的工作作風。歲月不居，時節如流，我們崇尚實幹，實事求是，日拱一卒，功不唐捐。對待工作客觀理性，解決問題講究實效，路遠行則將至，事難做則必成。 公司資料 於2025年4月16日 註冊辦事處 董事會 執行董事胡志偉先生（副主席）楊美玉女士（總裁）施冰先生 Vistra Corporate Services CentreWickhams Cay IIRoad Town, TortolaBritish Virgin Islands VG 1110 英屬維京群島股份過戶登記總處 非執行董事劉豔紅女士（主席）王紅旭先生馮曉亮先生 Vistra (BVI) LimitedVistra Corporate Services CentreWickhams Cay IIRoad Town, TortolaBritish Virgin Islands VG 1110 獨立非執行董事盧偉雄先生（首席獨立非執行董事）季加銘先生袁克儉先生 香港股份過戶登記分處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 審計委員會 法律顧問 盧偉雄先生（主席）季加銘先生袁克儉先生 海問律師事務所鴻鵠律師事務所中倫文德律師事務所中倫律師事務所 提名委員會 季加銘先生（主席）盧偉雄先生袁克儉先生 獨立核數師 安永會計師事務所（根據《財務匯報局條例》註冊的公眾利益實體核數師）香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓核數師委任日期：2007年11月20日主管合夥人：張秉賢先生自2020年8月11日起 薪酬委員會 袁克儉先生（主席）盧偉雄先生季加銘先生 已上市交易所 公司秘書 香港聯合交易所有限公司股份名稱：中國新城鎮股份代號：1278每手股數：2,500股 梅哲女士 業務地址 主要往來銀行 香港灣仔港灣道18號中環廣場6508室電話：(852) 3643 0200傳真：(852) 3144 9663網址：www.china-newtown.com 中信銀行（國際）有限公司中國農業銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司招商銀行股份有限公司廈門國際銀行股份有限公司 集團架構 主席報告書 各位尊敬的股東： 本人謹代表中國新城鎮發展有限公司（以下簡稱「公司」或「中國新城鎮」，連同其附屬公司合稱「集團」）董事會（「董事會」）提呈2024年度主席報告書。 國內新質生產力經濟穩步發展，集團經營業績保持穩定 2024年，中國經濟在複雜的內外部環境中實現穩中有進。全年國內生產總值（「國內生產總值」）同比增長5.0%，經濟總量達到134.9萬億元，展現出了較強的發展韌性。從經濟增長動力來看，消費、投資和淨出口的貢獻率分別為44.5%、25.2%和30.3%。2024年的對外貿易表現亮眼，進出口總額達43.85萬億元，創歷史新高，對「一帶一路」國家的貿易佔比超過了50%，其中高技術產品出口顯著增長。 產業方面，傳統產業深入實施製造業核心競爭力行動計劃，製造業高端化、智能化、綠色化發展不斷取得新成效，促進科技的創造力向社會的生產力轉化，新質生產力穩步發展，從而為經濟高質量發展注入了源源不斷的新動能。集成電路、人工智能、航天航空等領域在2024年均取得了新的進展，推動新興產業進一步擴大，產業體系的新支柱正在逐步形成，在推動經濟增長的同時，也為企業的發展提供了新的思路和賽道。 202