中国新城镇二零二三年中期报告

2023 目錄 2公司資料11中期簡明合併現金流量表 4項目一覽13中期簡明合併權益變動表 5集團財務摘要6中期簡明合併損益及14中期簡明合併財務報表附註 其他綜合收益表42管理層討論及分析 8中期簡明合併財務狀況表51補充資料 曾 若 詩 女 士 胡 志 偉 先 生（總 裁）楊 美 玉 女 士（首 席 執 行 官）施 冰 先 生劉 方 慶 先 生 香 港 灣 仔港 灣 道18號中 環 廣 場6508室電 話：(852) 3643 0200傳 真：(852) 3144 9663網 址：www.china-newtown.com 劉 玉 海 先 生（主 席）李 耀 民 先 生（副 主 席）王 紅 旭 先 生馮 曉 亮 先 生 2/F, Palm Grove HouseP.O. Box 3340Road Town, TortolaBritish Virgin Islands 陳 頌 國 先 生（首 席 獨 立 非 執 行 董 事）江 紹 智 先 生張 浩 先 生盧 偉 雄 先 生 Tricor Services (BVI) LimitedP.O. Box 3340Road Town, TortolaBritish Virgin Islands 陳 頌 國 先 生（主 席）張 浩 先 生盧 偉 雄 先 生 卓 佳 證 券 登 記 有 限 公 司香 港 夏 愨 道16號遠 東 金 融 中 心17樓 盧 偉 雄 先 生（主 席）陳 頌 國 先 生江 紹 智 先 生 江 紹 智 先 生（主 席）陳 頌 國 先 生盧 偉 雄 先 生 20239 14 海 問 律 師 事 務 所Winston & Strawn LLP中 倫 文 德 律 師 事 務 所中 倫 律 師 事 務 所 安 永 會 計 師 事 務 所（根 據《財 務 匯 報 局 條 例》註 冊 的 公 眾利 益 實 體 核 數 師）香 港 鰂 魚 涌 英 皇 道979號 太 古 坊 一 座27樓核 數 師 委 任 日 期：2007年11月20日主 管 合 夥 人：張 秉 賢 先 生自2020年8月11日 起 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司股 份 名 稱：中 國 新 城 鎮股 份 代 號：1278每 手 股 數：2,500股 中 信 銀 行（國 際）有 限 公 司中 國 農 業 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 民 生 銀 行 股 份 有 限 公 司中 國 建 設 銀 行（亞 洲）股 份 有 限 公 司上 海 浦 東 發 展 銀 行 股 份 有 限 公 司交 通 銀 行 股 份 有 限 公 司 72.63% •總 佔 地 面 積6.80平 方 公 里。•位 於 寶 山 區，地 鐵7號 線（兩 個 站 位 於 羅 店）連 接 上 海 市 中 心，距 離 上 海 市中 心 約30分 鐘 車 程。•2018年 底，集 團 與 上 海 寶 山 區 政 府 簽 訂 了 新 的 合 作 協 議，約 定 後 續 新 的 合作 模 式。•2021年2月，羅店東部H-06地塊順利成交。2021年6月完成東部建設返還款項的 收 取。 66.4% •項 目 總 樓 面 面 積172,496平 方 米（「」），其 中 地 面 以 上 建 築 面 積116,978平 方 米。•武 漢 光 谷 高 新 開 發 區 是 全 國 知 名 的 光 電 子 及 半 導 體 產 業 基 地，符 合 公 司開 發 集 成 電 路 產 業 物 業 的 戰 略 方 向。•項目公司克服此前疫情及教育「雙減」政策對租戶的不利影響，穩健運營，寫 字 樓 和 商 戶 出 租 率 維 持 穩 定。 •門頭溝區位於北京西部，與北京著名的國家級旅遊景點香山相連，為北京西部生態涵養區的重要組成部分。軍莊鎮位於門頭溝東北、香山西麓，鎮域 形 成「一 鎮 四 村」產 業 格 局。•本 集 團 已 與 北 京 萬 科 企 業 有 限 公 司 合 資 成 立 項 目 公 司（持 有50%股 權），將獲獨家授權負責東區項目的整體開發經營。此外，項目公司亦將通過村合作 社 以「村 企 合 作」方 式 開 發 運 營 集 體 建 設 用 地。•鑒於項目的規劃審批進展相對較慢，本公司正在積極考慮項目優化方案。 2023630（未 經 審 核） 中國新 城 鎮 發 展 有 限 公 司（「」）董事會（「」）欣 然 公 佈 本 公 司 及 其 附屬 公 司（「」）截 至2023年6月30日 止 六 個 月（「」）之 未 經 審 核 中 期 簡明 合 併 財 務 報 表 連 同2022年 同 期 之 相 關 比 較 數 字。董 事 會 審 計 委 員 會（「」）已 審 閱 報 告 期 間 之 未 經 審 核 中 期 簡 明 合 併 財 務 報 表。 20236 30 20236 30 *截 至2022年6月30日 及 截 至 該 日 止 六 個 月 期 間 的 未 經 審 核 中 期 財 務 報 表 已 重 述，因 為 已終 止 的 業 務 不 再 被 歸 類 為 持 有 出 售，並 符 合 採 用 國 際 會 計 準 則（「」）第12號 修 訂 的 披 露 要 求。 20236 30 截至2022年6月30日及截至該日止六個月期間的未經審核中期財務報表已重述，因為已終止的業務不再被歸類為持有出售，並符合採用國際會計準則第12號修訂的披露要 求。 20236 30 20232022年重 述* 20236 30 1. 本 公 司 於2006年1月4日 於 英 屬 維 京 群 島（「」）註 冊 成 立。經 過 一 系 列 重組後，本公司於2007年11月14日在新加坡證券交易所有限公司（「」）主板上市。於2010年10月22日，本 公 司 以 介 紹 方 式 在 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司（「」）主板上市。因此，本公司曾經在新交所主板及香港聯交所主板進行雙重上市。本公司 於2017年2月17日 自 願 從 新 交 所 摘 牌。 本集團為中國內地的新城鎮開發商，自2002年開始從事中華人民共和國（「」）新型 城 鎮 化 的 投 資 運 營 及 一 級 土 地 開 發 業 務。自2014年 起，本 集 團 順 應 中 國 新 城 鎮 化發 展 趨 勢 進 一 步 優 化 了 業 務 模 式，以「投 資+下 游 產 品 運 營」的 業 務 模 式，通 過 固 定收益類項目投資作為出發點，引進民生改善領域城鎮化品牌產品，同時以市場為導向，全力在大健康產業、戰略新興產業、資訊技術應用創新產業等新經濟領域拓展股 權 投 資 業 務。 本公司曾為上置集團有限公司（「」，一間於2009年9月於香港聯交所上市的公司）的 附 屬 公 司。於2012年，上 置 透 過 實 物 分 派 的 方 式 分 派 特 別 股 息，以 向 上 置 股 東 出售 其 於 本 公 司 股 份 的 全 部 股 權。於 完 成 該 分 派 後，於2012年10月，上 置 不 再 持 有 本公 司 任 何 股 份，則 不 再 為 本 公 司 的 母 公 司。由 於 該 分 派，上 置 投 資 控 股 有 限 公 司（「」），即 上 置 的 母 公 司，成 為 本 公 司 的 最 大 股 東。 於2013年10月10日，本公司、國開國際控股有限公司（「」）及上置控股訂立股份認購協議（「」），據此，國開國際控股同意在認購協議所載條款及條件 的 規 限 下 認 購 本 公 司5,347,921,071股 新 股 份（「」）。該 認 購 事 項 已 於2014年第一季度交割完成。交割完成後，國開金融有限責任公司（「」）之全資附屬公司國開國際控股成為本公司之最大及控股股東。作為認購協議的附錄，本公司與上 置 控 股 訂 立 剝 離 主 協 議（「」），處 置 與 本 集 團 在 中 國 內 地 新 城 鎮 項 目規劃 及發 展的 主要 業務 無關 的指 定資產 及負 債（「」）。資產剝離已於2016年完 成。 2021年6月11日，國開國際控股與無錫市交通產業集團有限公司（「」）及無 錫 交 通 集 團 的 全 資 附 屬 公 司 錫 通 國 際（香 港）控 股 有 限 公 司（「」）簽 署 了關 於 本 公 司 約29.99%股 份 之 股 份 轉 讓 協 議，據 此，國 開 國 際 控 股 同 意 向 錫 通 國 際 協議 轉 讓 其 所 持 本 公 司2,917,000,000股 股 份，佔 本 公 司 已 發 行 股 份 數 量 的 約29.99%（「」）。於2021年9月28日，股 份 轉 讓 完 成 後，錫 通 國 際 持 有 本 公 司2,917,000,000股股 份（約 佔 本 公 司 已 發 行 股 份 數 目 的29.99%），為 第 一 大 股 東；國 開 國 際 控 股 持 有 本公 司2,430,921,071股 股 份（約 佔 本 公 司 已 發 行 股 份 數 目 的24.99%），為 第 二 大 股 東。 2. 本 集 團 截 至2023年6月30日 止 六 個 月 的中 期簡 明 合 併 財 務 報 表 已 根 據 國 際 會 計 準 則第34號 中 期 財 務 報 告 編 製。 中 期 簡 明 合 併 財 務 資 料 不 包 括 年 度 財 務 報 表 所 要 求 的 所 有 資 料 及 披 露，並 應 與 本集 團 截 至2022年12月31日 的 年 度 合 併 財 務 報 表 一 併 閱 讀。 中期簡明合併財務報表以人民幣呈刊，除另有說明者外，所有金額均已湊整至最接近 千 位(’000)。 (a) 中期簡明合併財務報表包括本公司及其附屬公司於報告期間的財務報表。附屬公司為本公司直接或間接控制的實體（包括結構化主體）。當本集團對參與被 投 資 公 司 業 務 的 可 變 回 報 承 擔 風 險 或 享 有 權 利 以 及 能 透 過 對 被 投 資 公 司的 權 力 影 響 該 等 回 報 時，即 取 得 控 制 權。具 體 而 言，本 集 團 於 下 列 情 況 下 對被 投 資 公 司 擁 有 控 制 權，當 且 僅 當 本 集 團： (a)可 對 被 投 資 公 司 行 使 權 力（即 給 予 目 前 能 夠 指 揮 被 投 資 公 司 相 關 活 動之 現 有 權 利） (b)從 參 與 被 投 資 公 司 之 業 務 獲 得 或 有 權 獲 得 可 變 回 報(c)有 能 力 藉 對 被 投 資 公 司 行 使 其 權 力 而 影 響 其 回 報 一 般 情 況 下，有 一 個 推 定，即 多 數 投 票 權 形 成 控 制 權。為 使 此 推 定 成 立，倘本集團擁有少於被投資公司大多數投票或類似權利的權利，則本集團於評估其 是 否 擁 有 對 被 投 資 公 司 的 權 力 時 會 考 慮 一 切 相 關 事 實 及 情 況，包 括： (a)與 被 投 資 公 司 其 他 投 票 持 有 人 的 合 約 安 排 (b)其 他 合 約 安 排 所 產 生 的 權 利(c)本 集 團 的 投 票 權 及 潛 在 投 票 權 倘事實及情況反映上文所列三項控制因素其中一項或多項改變，則本集團會重估是否仍然控制被投資公司。本集團獲得附屬公司控制權時便開始將附屬公司綜合入賬，於喪失控制權時則終止入賬。年內所收購或出售附屬公司之資產、負債、收入及開支於本集團獲得控制權當日計入中期簡明合併財務報表，直 至 本 集 團 不 再 控 制 該 附 屬 公 司 為 止。 附 屬 公 司 的 財 務 報 表 乃 按 與 本 公 司 的 相 同 報 告 期 間 使 用 貫 徹 一 致 的 會 計 政策 編 製。 即使導致非控股權益出現負值，損益及其他綜合收益各組成部分歸屬於本集團 母 公 司╱本 公 司 股 權 持 有 人 及 非 控