天地源：天地源股份有限公司2024年年度报告
公司简称：天地源债券简称：22天地二债券简称：24天地一债券简称：25天地一 天地源股份有限公司2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、华兴会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人赵冀、主管会计工作负责人王涛及会计机构负责人（会计主管人员）于凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2024年度拟不进行利润分配，也不送红股、不进行资本公积转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 报告期内，公司不存在重大风险事项。公司已在本报告中详细描述了可能面对的风险，敬请查阅本报告第三节第六条第四款“可能面对的风险”中相关陈述。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................4第三节管理层讨论与分析........................................................9第四节公司治理...............................................................30第五节环境与社会责任.........................................................44第六节重要事项...............................................................46第七节股份变动及股东情况.....................................................54第八节优先股相关情况.........................................................62第九节债券相关情况...........................................................62第十节财务报告...............................................................72 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 公司本期主营业务毛利率为13.97%，本期归属于上市公司股东的净利润同比减少的原因主要为： （1）受整体房地产行情影响，公司部分房地产项目存货出现减值迹象。基于谨慎性原则，公司根据项目所处区域及城市的市场环境、产品结构等情况，按照会计准则相关规定，对存货可变现净值进行测算后，对部分存货计提减值准备。 （2）基于行业盈利水平普遍下降的情况以及对房地产行业未来市场预期的谨慎考虑，预计部分公司未来期间可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，公司对前期已确认的部分递延所得税资产予以减记。 （3）公司参股的部分合营公司出现经营业绩亏损并计提了存货减值准备，公司按持股比例确认了相应的投资损失。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 √适用□不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2024年，房地产市场整体仍处于深度调整阶段，房地产市场销售恢复仍面临诸多挑战。面对行业形势和市场政策的不断变化，公司紧密围绕“转型升级、创新发展”突破年经营目标，加快运营节奏，创新营销举措，推进资产运营，在竞争激烈的市场环境中寻求突破，整体经营平稳有序。 （一）主动求变，推进转型升级、创新发展取得新进展 1、运营速度实现再提速。修订《项目运营计划管理办法》，提升前端业务环节的精细化管理水平，保障项目“快建、快开”，西安永安观棠项目4.5个月实现首开，树立了公司运营速度的新标杆。全力保障项目交付，完成西安永安华府、苏州平江观棠、镇江君和雅苑、咸阳和樾溪谷等10个项目竣备、5千余套房屋的交付工作，交付兑现力持续提升。 2、资产盘活取得新突破。以公寓资源为突破口，确定了重庆水墨江山长租公寓和珠海上唐府长租公寓+酒店的业态定位，创建了“天地源唐潮公寓”品牌，搭建了长租公寓运营分析测算模型和运营管理平台。天地源唐潮公寓重庆水墨江山店出租率保持在90%以上，荣获中国房地产业协会评定的“2024长租公寓品质发展TOP10”。 3、产品创新取得新进展。结合房地产发展新模式以及“好房子”需求的新特点、新变化，扎实开展第四代住宅产品、商办地块项目、商业智能化技术研究，持续完善产品标准化体系，丰富产品线。制定《住宅公共区域配置标准细则》，在西安永安观棠项目积极落实标准化成果，在户型空间、居住体验方面实现了迭代升级，取得了较好的市场反馈。 4、营销创新实现新提升。全面提升营销管理的精细化水平，深入研究运用行业新政策，精准制定销售策略，抢抓市场窗口期，加快资源去化。其中，西安高新宸樾紧跟市场变化5次加推，西安丹轩梓园9#、11#楼开盘即罄。加大非住资源去化力度，实现资源盘活3.92亿元。创新线上营销，开展天地源6·18超级直播秀，实现引流获客的新突破。 （二）积极转变，推进精细管理取得新成效 1、资金链安全稳定。持续强化资金管控颗粒度，保持资金动态统筹平衡，推动融资资金落地及受限资金盘活使用，有效防范资金风险。全年实现经营资金回笼42亿元，解除受限资金41.2亿元，实现融资资金到账68.6亿元，其中创新融资到账57.7亿元。积极运用白名单政策，有效缓解阶段性资金压力。 2、成本管控持续增效。坚持向精细管理要效益，持续提高全过程成本管控水平，在策划定位、产品设计、施工管理、营销创新、制度流程等方面，优化成本管控措施，提质降本增效。围绕部品配置、招标采购、签证变更、结算审核等方面共制订优化措施209条，实现了全成本闭环管理。严格费用管理，压减各项费用支出，其中管理费用较预算共节约2,742万元。 3、风险管控有力有效。不断健全风险管理体系，完善风险管理机制，全过程、动态化防控重大风险。持续完善安全生产管理体系，推进安全生产标准化建设，制定《安全生产管理规定》《安全生产责任制》等17项制度及应急预案；以安全生产“零事故、零伤亡”为目标，扎实落实安全生产投入、安全隐患整改、安全教育培训及安全生产责任制，确保公司安全生产形势稳定。 2024年，公司行业排名稳中有升，获得了中国企业评价协会、清华大学地产研究所等联合评定 的“2025中 国 房 地 产 百 强 企 业”第62位 ，“2025中 国 房 地 产 百 强 企 业——稳 健性TOP10”“2025中国房地产年度社会责任感企业”等称号。 二、报告期内公司所处行业情况 2024年，公司所处的房地产行业形势和发展环境总体上仍然严峻复杂，房地产投资、开发和销售指标持续放缓，房地产市场仍处于筑底修复、深度调整阶段。2024年9月中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，中央各部委及地方政府各项增量政策频出，市场信心有所恢复，房地产市场出现了积极变化。 国家统计局数据显示，2024年，房地产投资额10.03万亿元，同比下降10.6%；商品房销售面积9.7亿平方米，同比下降12.9%；商品房销售额9.7万亿元，同比下降17.1%，商品房销售面积已低于2014年水平。中指研究院数据显示，2024年，TOP100房企累计全口径销售金额同比下降30.6%；销售额超千亿房企11家，较上年同期减少5家；超百亿房企86家，较上年同期减少30家。绝大多数企业经营业绩出现了较大幅度下滑。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司主要从事房地产开发与经营业务，具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质。按照“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营等于一体的全国协同发展战略格局。 报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力为核心策略，积极构建地产开发和资产运营双轮驱动经营模式。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司核心竞争优势主要体现在发展战略、公司治理、产品品质、融资能力、人才队伍等方面。 （一）稳健清晰的战略规划。公司形成了清晰科学、系统完善，能够引领公司持续稳健发展的战略规划，并在业务组合、区域布局等方面制定了切实可行的发展策略和实施路径。 （二）健全规范的公司治理。公司严格按照相关法律法规要求，不断完善公司治理机制，规范日常运作，防范经营风险，切实维护广大投资者的利益，为公司的持续健康发展奠定坚实基础。 （三）品质为先的工匠精神。公司始终坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，以打造“精品住宅”为己任，坚持客户至上、文化引领、产品主义，围绕“好房子”标准不断提升居住体验，打造优质的产品和服务。 （四）多元创新的融资能力。公司凭借稳健的经营和良好的企业信用，与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系，在融资规模和融资利率方面取得了相对优势。同时，公司积极开展创新融资业务，不断改善公司债务结构。 （五）凝心聚力的人才队伍。经过多年发展，公司从“选、育、用、留”四个层面建立了适合公司发展的人力资源开发与管理体系，打造了一支适应行业发展的专业化人才队伍。 五、报告期内主要经营情况 公司实现销售收入107.43亿元，实现归属于母公司净利润-10.20亿元。公司实现合同销售金额48.55亿元，实现权益合同销售金额42.78亿元；实现销售回款48.39亿元，实现权益销售回款42.48亿元。 新增房地产土地购置计容建筑面积21.36万平方米，权益新增房地产土地购置计容建筑面积21.36万平方米；实现合同销售面积24.32万平方米，实现权益合同销售面积20.1
