天地源：天地源股份有限公司2023年年度报告
天地源股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人袁旺家、主管会计工作负责人王涛及会计机构负责人（会计主管人员）于凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2023年度拟不进行利润分配，也不送红股、不进行资本公积转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 报告期内，公司不存在重大风险事项。公司已在本报告中详细描述了可能面对的风险，敬请查阅本报告第三节第六条第四款“可能面对的风险”中相关陈述。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................3第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................8第四节公司治理...........................................................................................................................28第五节环境与社会责任...............................................................................................................46第六节重要事项...........................................................................................................................47第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................57第八节优先股相关情况...............................................................................................................63第九节债券相关情况...................................................................................................................63第十节财务报告...........................................................................................................................70 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 √适用□不适用 根据财政部发布的《企业会计准则解释第16号》，公司对现行会计政策相关内容进行变更，并根据首次执行该准则的累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。 公司本期归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润及收益相关财务指标较上年同期下降的主要原因：受市场环境影响，公司本期结转收入的房地产项目毛利水平较上年同期有所下降；同时，部分房地产项目存货出现减值迹象，公司按照会计准则要求对存货进行减值测试后，对部分存货计提减值准备。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2023年分季度主要财务数据 季度数据与已披露定期报告数据差异说明□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 十一、采用公允价值计量的项目 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年，房地产行业处于探底调整阶段，恢复不及预期，房企经营依然面临挑战。在此形势下，公司以推进建立房地产发展新模式为指引，坚持稳中求进的总基调，主动应对市场的巨大变化和行业的深度调整，紧密围绕转型升级、创新发展启动年的经营目标，积极推进发展模式、发展方式转型，创新工作举措，提升工作实效，全力推动公司稳健发展。 （一）惟实励新，转型升级、创新发展成效进一步显现 1、营销管理持续创新。密切关注政策及市场变化，不断提高市场预判能力，做实客群研究，做细案场管理，加快资源去化。西安永安华府项目全年销售业绩位居西安商品房住宅排行榜前10位；苏州平江观棠项目连续两次加推，蝉联区域销售榜前3位；咸阳珺樾坊、和樾溪谷项目销售业绩稳居咸阳市场第一梯队。 2、产品创新迭代升级。积极推进产品标准化体系建设，编制自然系观棠产品线和住宅类精装修设计产品标准化手册，制定《产品品质精细化管理办法》《产品创新管理办法》，加快推进产品标准化应用，产品受到市场的高度关注和认可。 3、资产运营扎实推进。组建资产运营团队，制定了《开发产品租赁管理办法》，确定滞重资产的界定标准和运营思路，资产运营工作取得初步进展。 4、品牌建设焕新赋能。以重组上市20周年为契机，推出品牌焕新形象，公司品牌满意度、美誉度进一步提升，获评中指研究院2023中国房地产百强企业（72名）、2023中国房地产公司品牌价值TOP30（23名）、2023中国房地产稳健性企业TOP10、2023中国房地产交付力优秀企业、2022-2023中国房地产年度社会责任感企业等。 （二）提质增效，管理效能在强化落实中进一步提升 1、运营速度稳步提升。严格落实标准工期，强化节点管控，西安高新宸樾项目实现提前开盘，西安永安华府、苏州平江观棠、咸阳和樾溪谷项目提前实现现金流回正；完成7个项目交付，其中3个项目实现了提前交付，彰显了国企担当。 2、资金管理平稳顺畅。持续强化资金风险管控，累计解除受限资金约91亿元，全年融资到账96亿元，开发贷款综合加权融资利率较上年下降0.83%，有效降低了融资成本。 3、深挖内潜降本增效。深入项目运营的全周期及各业务环节，落细落实《优化管控提质增效实施方案》各项举措；优化管理人员薪酬，压减营销管理费用，不断提升降本控费工作成效。 4、管理效能持续提高。编制《四个创新和精细化管理办法》，修订《董事会议事规则》等8项制度，完善《绩效考核实施细则》等4项制度，不断提升规范治理水平和管理效能。 5、风险防范全面加强。修订《招标投标管理办法》《投资业务管理办法》，有效防范经营风险。设立安全管理部，逐级夯实管理责任，扎实开展隐患排查和问题整改，提升了安全管理及应急处置能力。 二、报告期内公司所处行业情况 2023年，公司所处房地产行业形势和发展环境严峻复杂，国内有效需求不足，行业继续出清，房地产市场投资、开发和销售持续放缓，房企业绩普遍下滑，行业艰难寻底、修复。 国家统计局数据显示，2023年，房地产投资额11.1万亿元，同比下降9.6%；商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，商品房销售规模回到2014年水平。中指研究院数据显示，2023年，TOP100房企累计全口径销售金额同比下降17.3%；销售额超千亿房企16家，较上年同期减少4家；超百亿房企116家，较上年同期减少14家。不同区域、不同企业之间分化加剧，行业内优胜劣汰更加显著。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司主要从事房地产开发与经营业务，具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质。按照“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营、智慧服务、金融服务等于一体的全国协同发展战略格局。 报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力为核心策略，积极构建地产开发和资产运营双轮驱动经营模式。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司核心竞争优势主要体现在发展战略、公司治理、产品品质、融资能力、人才队伍等方面。 （一）稳健清晰的战略规划 公司形成了清晰科学、系统完善，能够引领公司持续稳健发展的战略规划，并在业务组合、区域布局等方面制定了切实可行的发展策略和实施路径。 （二）健全规范的公司治理 公司严格按照相关法律法规要求，不断完善公司治理机制，规范日常运作，防范经营风险，切实维护广大投资者的利益，为公司的持续健康发展奠定坚实基础。 （三）品质为先的工匠精神 公司始终坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，以打造“精品住宅”为己任，坚持客户至上、文化引领、产品主义，持续优化产品线，打造优质的产品和服务。 （四）多元创新的融资能力 公司凭借稳健的经营和良好的企业信用，与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系，在融资规模和融资利率方面取得了相对优势。同时，公司积极开展创新融资业务，不断改善公司债务结构。 （五）凝心聚力的人才队伍 经过多年发展，公司从“选、育、用、留”四个层面建立了适合公司发展的人力资源开发与管理体系，打造了一支适应行业发展的专业化人才队伍。 五、报告期内主要经营情况 公司实现销售收入115.26亿元，实现归属于母公司净利润-3.90亿元。实现合同销售金额114.95亿元，同比增长6.39%；权益合同销售金额100.08亿元，同比增长9.71%。实现销售回款119.06亿元，权益销售回款1
