ESR2024年年报

ESR（「ESR」或「本集團」）集團是亞太地區領先的新經濟不動產所有者及管理者。本集團以物流地產、數據中心和基礎設施為核心業務，為投資者、客戶及社區構建供應鏈賦能平台。通過一體化的不動產基金管理和開發平台，ESR致力於為全球投資者創造價值與增長機遇。本集團在澳大利亞及新西蘭、日本、韓國、大中華區、東南亞和印度以及歐洲為客戶提供現代化空間解決方案，助力實現其發展宏圖。秉持「面向可持續未來的空間和投資方案」的使命，ESR通過可持續且富有影響力的管理方式，致力於推動所服務社區的世代繁榮。ESR Group Limited於香港聯交所上市（股份代號：1821.HK）。 詳情請瀏覽www.esr.com。 基金管理 ESR管理的一系列基金和投資公司，涵蓋處於不同發展階段的多元化優質不動產，為資本合作夥伴提供單一連接平台及多種的投資機會。 新經濟開發 ESR的新經濟開發平台具有全面的技術能力及服務，涵蓋物業開發週期的每個階段，包括選地、設計、建築施工和租賃。 投資 ESR的投資包括共同投資的基金、由我們管理的不動產投資信託基金、上市╱私營房地產開發公司的投資，以及投資項目（已竣工及在建項目）。 本集團的封面設計反映ESR「不斷前進，共同進步」的前瞻性願景和對進步的不懈追求。ESR的六邊形標誌展現邁向前方的動態，象徵著ESR各業務之間的無縫合作以及對共同目標的堅定承諾—提供一流的不動產開發及投資解決方案，實現業務、經濟及環境的有意義和可持續增長。 ESR 的核心價值 卓越：我們在業務各方面皆力求卓越。我們保持高水準的表現和承擔，並追求持續學習、探索和進步。 包容性：我們擁抱工作場所的多樣性、平等性和包容性。我們相信與同事、合作夥伴和持份者之間建立信任和相互尊重是成長及達致成功的基石。 企業家精神：企業家精神反映我們對追求成功的熱情、勇氣和渴望，並最終推動我們在競爭激烈的市場中創造機會和取得卓越成果。 可持續發展：可持續發展是我們使命的核心，因為我們期望改善地球的未來環境。我們對持份者、當地社區以及整個世界肩負的責任與公司業務拓展同步。因此，我們致力引領和採用最高的管治標準，邁向成為碳中和企業。 策略報告 企業管治 44董事會49集團領導團隊與業務領導團隊52公司架構53投資者關係55風險管理62企業管治報告74薪酬章節79董事會報告 4ESR概覽6ESR的業務模式72025年五大焦點82024財政年度表現摘要10泛亞太區數據中心平台的長勢12主席致辭15集團聯合創始人兼聯席首席執行官致辭18獎項及嘉許20年度回顧24營業回顧28物業組合30財務回顧33資本管理36環境、社會及管治表現 財務報表 118獨立核數師報告123綜合損益及其他全面收入表124綜合財務狀況表126綜合權益變動表128綜合現金流量表131綜合財務報表附註256集團財務概要259公司資料 面向可持續未來的空間和投資方案 ESR的願景是為全球領先的資本合作夥伴及客戶提供全面一體化的解決方案。我們將利用企業的規模、豐富的產品組合、能力和資源，提供一系列頂尖的地產開發產品及不動產投資方案，為業務、經濟及環境帶來具意義的長期可持續增長。ESR致力為持份者及社區帶來正面影響。 亞太區最大新經濟領域的不動產管理公司1 2,3714 2,41,417 124 4,700 202454 30%29%29%59%12% 46%223 附註：1.ANREV、INREV及美國房地產投資信託人委員會(NCREIF)刊發的2024年基金管理機構調查。於2024年9月，ESR集團亦在PERE亞太區基金經理指南 ESR的 業 務 模 式 營運精益求精 透過持續改進與創新，提升營運效率，降低單位營運成本，同時推動生產力並改善整體業務表現。 2024財 政 年 度 表 現 摘 要 業 務 整 合 取 得 重 大 進 展， 增 強ESR企業文化 優化資產負債表並推動由ESR管理的永續型投資公司增長 •過去一年完成超過10億美元的資產銀團融資，包括中航易商倉儲物流 基 礎 設 施REIT於2025年1月24日在上海證券交易所上市•即使面對歷來最為嚴峻的集資環境，仍成功籌集資金達54億美元（包括資本重整） •通過建立協作文化、持續改進及創新舉措，成功整合高績效團隊，全面提升集團生產力與效率•致力鞏固其作為亞太區頂尖基金管理公司及新經濟領域領導者的地位 實 現 數 據 中 心 領 域 的 營 運 執 行成效 精簡業務架構，以順應結構性利好趨勢 •在數碼化與脫碳等有利結構性趨勢的帶動下，繼續專注於推動長期可持續增長與提升股東價值•出售非核心資產後，新經濟管理費收入相關資產管理規模佔比增至約60% •完成ESR旗艦項目— CosmosquareOS1數 據 中 心 的 核 心 與 外 殼 建 設工程•宣 佈 與CloudHQ成 立 合 資 經 營 企業，在 日 本 共 同 開 發 及 經 營 價 值20億 美 元、130兆 瓦 的 數 據 中 心園區 以更低利息成本加強資本管理 •2024財政年度加權平均利息成本降低60個基點至4.7%•取得25億美元可持續發展表現掛鉤貸款，為2024年東南亞房地產行業最大規模貸款之一 附註： 附註： 20130Cosmosquare •ESR 130兆瓦園區內的第一座超大規模數據中心資產完工 •於2024年12月宣佈與CloudHQ成立合資經營企業，共同開發與營運 •分三個階段（OS1、OS2及OS3）共同建造、裝修及營運整個數據中心園區 策略：增加項目儲備及資本 策略：擴大營運規模 •與LOGOS Property Group Limited（「LOGOS」）的統一平台可加強ESR在一線市場的數據中心服務，並具備利用ESR的地區網絡擴展至更廣泛市場的潛力•在主要市場擴展國內數據中心團隊及技能•在亞太區尋求新機遇，包括在擴大項目儲備方面獲取超過2吉瓦土地及電力 •與亞太區市場的營運商及超大規模企業擴大項目儲備•向投資者籌集新資本 摘要： —於2025年 初 與CloudHQ達 成 價 值20億 美 元 的 合資經營企業，提供130兆瓦容量；並與多家大型跨國營運商洽談進一步場地合作，以及與區域超大規模企業洽商租賃事宜—預計2025年ESR數據中心基金1承諾資本將穩定部署 摘要： —提升團隊在設計、開發及營運方面的能力—加強跨境合作，為各市場的持份者提供更佳服務 策略：擴展產品交付 策略：堅持對可持續發展與ESG的承諾 •在建立未來的核心數據中心基金時納入核心基金策略•利用ESR的土地採購及整合能力，提供最先進的解決方案，以滿足客戶對人工智能及雲端擴展的需求 •建立穩健的ESG管治架構及綠色數據中心架構，將ESG原則納入ESR數據中心資產的規劃、設計、發展及管理之中•持份者的有效參與及溝通，以對齊核心價值、共同業務目標及可持續發展目標 主 席 致 辭 各位股東： 2024年是ESR轉型之年，我們通過三大策略增長引擎：物流房地產、數據中心及基礎設施，鞏固了在新經濟不動產領域的定位。2024財政年度，我們的轉型策略取得成效，核心業務為本集團產生約60%的總管理費收入相關資產管理規模1,2，達714億美元。 隨著我們繼續在動盪和不確定的環境中營運，我們為可持續發展的未來提供空間及投資解決方案的宗旨將指導核心業務重點及策略優先事項，確保我們加強應變能力，使ESR能夠充分利用數碼化及減碳所帶來的有利結構趨勢，為持份者創造長遠價值。 然而，過去幾年積累的持續宏觀經濟逆風對本集團 的 盈 利 能 力 產 生 了 影 響。 於2024財 政 年 度，ESR錄得總收益6.39億美元，其中超過75%來自基 金 管 理 分 部 收 益。2024財 政 年 度 基 金 管 理 分部EBITDA3為3.21億 美 元。2024財 政 年度 本 集 團EBITDA4為 負0.80億 美 元，PATMI5為 負3.60億 美元。EBITDA及PATMI受到與按市價計算的非核心資產出售相關虧損，以及屬於非現金性質的資產及項目重估的顯著影響。 附註： BRETT KRAUSE主席 1基於2024年12月31日之外幣匯率。2管理費收入相關資產管理規模不包括聯營公司的資產管理規模及槓桿未催繳資本。所報告數據714億美元乃於完成出售於ARA私募基金、亞騰美國酒店信託管理人及亞騰美國酒店信託的權益後得出。3基金管理EBITDA不包括分佔一間聯營公司的金融衍生資產公允價值；及出售持作出售資產的虧損。4乃以稅前（虧損）╱利潤加回折舊及攤銷及融資成本（淨額）計算。不包括聯營公司的金融衍生資產公允價值變動、非核心資產╱業務或近期資產出售的減值虧損、分佔CromwellProperty Group（「Cromwell」）相關的公允價值虧損、股份酬金開支；及與本公司可能進行的私有化（倘進行私有化，則有可能導致本公司取消在聯交所的上市地位）有關的交易成本（「與建議私有化有關的交易成本」）。5指稅後及非控股權益後（虧損）╱利潤。不包括與ARA收購產生的無形資產有關的攤銷（扣除稅項）、聯營公司的金融衍生資產公允價值變動、非核心資產╱業務或近期資產出售 的 減 值 虧 損、分 佔Cromwell相 關 的 公 允 價 值 虧 損、與ARA有關的股份酬金開支；及與建議私有化有關的交易成本。 「我們承諾釋放長遠價值，確保未來所有持份者均可從業務成功中受惠。」 雖然業績未達預期，但並不反映本集團的長期表現。ESR的核心業務基礎穩健，資產管理、投資管理和物業管理等經常性核心費用收入持續增長。儘管估值面臨下行壓力，我們仍實現了6.6%的同比增長。儘管短期內市場前景存在不確定性，但我們對於亞太地區在核心業務領域對空間和投資解決方案的需求持樂觀態度，並將繼續借助積極的勢頭和協同效應，實現ESR的可持續增長。 ESR堅定執行清晰且專注的策略，果斷向數據中心及基礎設施領域轉型，同時鞏固我們在物流不動產領域的優勢，使本集團能夠充分把握電子商務、物流及科技等高增長行業機遇，推動經濟增長並改變人們的生活、工作及娛樂方式。 2024年，ESR完成了與LOGOS的整合，打造一個覆蓋更廣泛亞太區域的更大型統一業務。這戰略整合打造了一個為投資者、資本合作夥伴及客戶提供更多機會的平台，以在更廣泛的地理區域及策略上擴大和分散投資。一體化平台亦加強了ESR在所有亞太區主要市場的深厚專業知識和影響力。 此外，我們成功籌集54億美元資金，其中逾75%來自新經濟領域，充分彰顯了投資者的信心。這筆資金有助擴大我們管理的永續投資工具，包括韓國核心物流基金。同時，中航易商倉儲物流基礎設施REIT上市也獲得市場積極回應。 此 外，整 合 亦 推 動ESR數 據 中 心 策 略 的 實 施，通 過 建 立多模式運營平台，最大化靈活性和成果，同時實現增長、規模擴張和多元化。憑藉投資者的強烈興趣，本集團作為One ESR通過兩項基金籌集共20億美元。我們亦正在推進一個2吉瓦覆蓋已獲土地和電力的開發項目，使ESR成為先行者，充分利用亞太區內一線和新興市場的人工智能、雲端及5G的數據中心需求激增的機遇。 此外，我們成功將ESR與LOGOS整合為統一平台，進一步增強了我們服務資本合作夥伴、客戶及員工的能力，協助他們透過我們的一體化網絡獲得並拓展增長機遇。 推進ONE ESR一體化泛亞太區平台 為了推動ESR在未來幾年的可持續增長，我們於2024財政年度優先加強業務基礎及推動因素。為此，作為一個由高績效團隊組成，並植根於合作、持續改進和創新文化的統一集團，本集團致力實現盈利能力和企業價值、優化資產負債表、精簡及簡化營運，以及實現One ESR的企業目標。 ESR亦積極佈局基礎設施平台，通過資產、公司或平台的股權投資，提供支持減碳活動、數據傳輸與使用以及供應鏈效率的投資解決方案。 最大化ESR開發及基金管理平台價值 在市場復甦前加倍投