北京建设年报 2024

年报 2024 北京建设（控股）有限公司 年报2024 目录 公司资料 2 集团架构 3 财务摘要 4 主席报告 5 管理层讨论及分析 6 董事及高级管理层 23 董事会报告 27 企业管治报告 42 独立核数师报告 55 经审核财务报表 综合损益表 60 综合损益及其他全面收益表 61 综合财务状况表 62 综合权益变动表 65 综合现金流量表 67 综合财务报表附注 70 物业详情 151 五年财务概要 154 1 北京建设（控股）有限公司 年报2024 公司资料 董事会执行董事 朱萧莹健莹伟先生（副主席）席）（于二零二四年七月二日获委任）方许斌志先刚生先（生总经理）（于二零二四年七月二日获委任） 郑董静麒富麟先生（首于席二财零务二官四）年七月二日辞任） 独立非执行董事 葛陈根进祥思先生 李谢惠明群先博生（士于（于二二零零二二四四年年七七月月二二日日辞获任）委任） 审核委员会 葛陈根进祥思先生（主席） 李谢惠明群先博生（士于（于二二零零二二四四年年七七月月二二日日辞获任）委任） 提名委员会 陈葛进根思祥先生（主席） 李谢惠明群先博生（士于（于二二零零二二四四年年七七月月二二日日辞获任）委任） 薪酬委员会 陈李惠思群博士（主席）（于二零二四年十月七日获委任）葛谢明根先祥先生（生于二零二四年七月二日辞任） 可持续发展委员会 萧许健志伟刚先生（主席）郑陈静进富思先生 公司秘书 郑静富先生 股份代号 925 法定代表 萧健伟先生郑静富先生 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 总办事处及主要营业地点 香港湾仔港湾道18号 中环广场66楼 电话：(852)25116016 传真：(852)25986905 主要股份过户登记处 CodanServicesLimited ClarendonHouse,2ChurchStreetHamiltonHM11 Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 独立核数师 注德册勤公•众关利黄益陈实方体会核计数师师行 网站 www.bphl.com.hk 主要往来银行 中信银行（国际）有限公司中国光大银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司恒丰银行股份有限公司 杭州银行股份有限公司 2 北京建设（控股）有限公司 年报2024 集团架构 于二零二四年十二月三十一日 北京控股集团有限公司（#“北控集团”） 66.85% 100% 72.48% （香北港京联建交设（所控股股份）代有号限：公�司��） 100% 中国物流基础设施（控股）有限公司 中国工业地产（控股）有限公司 中国冷链产业投资（集团）有限公司 北建（上海）仓储有限公司 100% 北京允中创富企业管理有限公司 100% 100% 青岛永成国际物流有限公司 100%江苏苏南智城科技发展有限公司 60% 天津中渔置业有限公司 天津万士隆国际物流有限公司 100% 广州光明房产建设有限公司 98.9% 100% 中国物流仓储（控股）有限公司 80% 青岛京昌顺食品有限公司 天域万隆物流（天津）有限公司 100% 中柬金边经济特区有限公司* 60% 60% 眉山逊达洪通仓储有限责任公司 100% 北京融界数据科技有限公司 天津通达优智物流有限公司 100% 北京京泰物流置业有限公司** 40% 100% 北京养颐国际贸易有限公司 通辽大华物流有限责任公司 100% 北晟鑫恒科技集团有限公司& 35% 100% 德弘环球贸易有限公司 通辽骥德仓储有限公司 100% 北京健康（控股）有限公司& 15.60% 衢州通成农业发展有限公司 100% MillenMinVenturesInc.& 49.17% 衢州通管成理信有息限化公农司贸市场 100% #北控集团透过其全资附属公司间接持有北京建设（控股）有限公司（“本公司”）已发行股本66.85% *仅供识别 **合营企业 &联营公司 3 北京建设（控股）有限公司 年报2024 财务摘要 人民币千元 二零二四年 收入 除税前亏损年内亏损 本公司股东应占亏损每股亏损 －基本（人民币） －摊薄（人民币） 总资产 本公司股东应占权益权益总额 现金及银行结余 净资产负债比率（百分比） 二零二三年人民币千元 864,864 (634,071) (551,682) (536,847) 1,468,336 (924,647) (909,883) (901,406) (7.70分) (7.70分) (12.93分) (12.93分) 12,974,995 821,534 2,447,901 682,847 302.55% 人民币千元 二零二四年 二零二三年人民币千元 13,603,082 1,375,657 3,003,777 375,100 234.91% 4 北京建设（控股）有限公司 年报2024 主席报告 各位股东： 本人谨代表董事局呈报北京建设（控股）有限公司（“本集团”）二零二四年的全年业绩。 二零二四年度，本集团产生亏损约5.5亿元人民币，对比去年同期亏损约9.1亿元人民币，减亏约3.6亿元人民币，主要原因由：(i)本年毛利为1.32亿，而去年同期约2.3亿元人民币；(ii)本年物业估值产生了减值约1.5亿元人民币，而去年同期是减值约2.8亿元人民币；和(iii)本年因对一家联营公司计提投资减值约1.05亿元人民币，而去年同期是减值约1.8亿元人民币。由于受国家操作制度变更、贸易战、后疫情时代来临、地沿政治激烈斗争和利率上升多重负面因素持续不断的影响下，出现经济大环境下滑的情况，一方面导致资产出售速度放慢，另一方面存量资产的价值也下跌。此外，全国房地产市场转差，本集团投资的一家联营公司也因参与到房地产业务而导致资金周转发生困难，在经过评估后，再按事态最新发展计提了1.05亿元人民币投资减值，至此对该联营公司不再存在风险敝口。 二零二四年是动荡的一年，外在环境的高度不确定性令企业以更审慎态度进行管理，本集团在面对如此复杂的环境下，正努力进行转型，一方面严格控制各项开支及调整债务组合以进一步控制财务费用水平，年内管理费用及财务费用都出现明显下降，另一方面推动出售重资产业务及持续发展供应链业务，年内完成嘉兴项目的出售事项并录得5,577万人民币出售收益。 展望未来，本集团作为主要转型方向的供应链业务在持续发展中，相关业务收入比去年减少是因为正进行优化供应商和客户组合以配合未来业务发展需要。 相信在二零二五年，随上下游的组合完成优化，供应链的利润贡献会进一步改善。 本集团仍处于重组阶段，会持续深化各项改革，进一步加强资产的营运水平，提升盈利能力。本集团相信，我们的盈利能力会持续改善。希望各位股东继续支持本集团的发展。 谢谢各位。 朱莹莹 主席 二零二五年三月二十八日 5 北京建设（控股）有限公司 年报2024 管理层讨论及分析 于截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集团录得本公司股东应占综合亏损约人民币536,850,000元，而截至二零二三年十二月三十一日止年度则录得本公司股东应占综合亏损约人民币901,410,000元。 业务回顾 本集团过往定位为专业地产开发商，以物流仓库、冷库、工业厂房和一级土地开发为重点，同时经营若干商业项目。然而，本集团过往参与的业务属于重资产投资，具有资金积压大、回收周期长的特性，因此本集团设计出一个可持续发展的特定商业模型，使项目获得持续收益的同时，也可以通过经营业绩的改善带动物业价值的提升，并最终在价值体现时抓住市场的最有利时机进行出售，实现最终收益的最大化。自二零一八年起，本集团已积极筹备各成熟项目的资产出售，但受国家操作制度变更、贸易战、疫情、地沿政治激烈斗争和利率上升多重负面因素持续不断的影响下，导致整个经济大环境不断恶化，最终在二零二二年才完成了物流仓库两项资产和工业厂房三项资产的出售。但因时间上的拖延，导致期间财务费用的持续增加和资产价格的下跌，使本集团持续出现亏损。因此在审慎评估了业务的可持续发展未来后，本集团决定进行业务转型，即对重资产业务不再进行新投资并进行逐步出售，并基于自二零一九年开始发展的冷链业务对上下游进行渗透，开展中国的食品供应链业务，务求透过重资产出售，实现降低负债和财务费用支出，同时通过增加收入实现收入多元化，双管齐下地改善本集团的盈利能力。 本集团现有项目亦根据不同分类分别列出如下。 (1)高端和现代化普通仓库 高端和现代化物流仓库类是本集团优先考虑售出的成熟项目，已于二零二二年六月六日完成售出了北京通州区项目的90%权益，余下的10%权益亦于二零二三年八月十日完成出售。厦门同安区项目、海南澄迈区项目已于二零二三年十月十日完成出售。该分类下的上海浦东区项目、天津（天津自贸区天津机场片区）项目、天津（天津自贸区天津港片区）项目及青岛胶州项目共计约43万平方米的项目也在有序安排出售中。 6 北京建设（控股）有限公司 年报2024 管理层讨论及分析 业务回顾（续） (1)高端和现代化普通仓库（续） 本集团仍持有的高端和现代化普通仓库的面积和出租率列表如下： 仓库位置 附注 拥有面积 （平方米） 出租面积 （平方米） 二零二四年 (%) 二零二三年 (%) 上海浦东区天津（天津自贸区天津机场片区） (a) 211,555 211,555 56.73 60.09 天津（天津自贸区天津港片区） (b) 57,670 57,670 34.95 37.43 眉山东坡区 (c) 16,083 16,083 73.36 100 通辽科尔沁区 (d) 97,809 97,809 57.34 62.33 青岛胶州市 (e) 31,113 31,113 84.32 81.41 (f) 145,170 – –* –* 559,400 414,230 截至十二月三十一日止年度平均出租率 *在建工程 附注： (a)二零二四年，面对严峻的租赁形势和市场压力，上海仓库加强与现有租户的沟通联系，积极开展到期续租工作，充分利用自身资源协助租户优化营商环境，并大力拓展新租户资源，发掘现有租户的扩租意向。通过运营团队不懈努力，截至二零二四年十二月三十一日，项目平均出租率为56.73%，整体平稳。 (b)天津（天津机场片区）仓库－天津万士隆国际物流有限公司（“天津万士隆”）仍为天津滨海国际机场内唯一之二级海关监管仓库。而天域万隆物流（天津）有限公司（“天域万隆”）原客户因业务集成重组，于二零二三年二月全面退租。在当地同期进口量大幅下跌、同业竞争异常激烈的影响下，天津租赁市场整体呈下滑趋势，市场增量客户稀少。天域万隆一、二期及天津万士隆二零二四年平均出租率为34.95%。 (c)天津（天津港片区）仓库乃位于天津港保税区的仓库。该项目的土地总面积为30,003平方米，总建筑面积为16,083平方米。由于进出口业务量骤减，通达优智原整租客户今年只承租部分库房面积，截至二零二四年十二月三十一日，项目整体出租率为73.36%，收入保持稳定。 7 北京建设（控股）有限公司 年报2024 管理层讨论及分析 业务回顾（续） (1)高端和现代化普通仓库（续） 附注：（续） (d)本集团在四川省眉山市东坡区拥有四座可出租面积合共约97,809平方米之仓库，在行业同期发展下，周边已有多个仓库建成投入市场，空置率同比大幅增加，市场目前存在较大去化压力，截至二零二四年十二月底之出租率为59.56%。二零二四年陆续有中小客户引入，目前园区客户类型已实现多元化，涉及医药、家电、商超、快递、普化、食品饮料等多个领域内行业优质客户。 (e)本集团通辽项目在进行商业开发前仍作为物流仓储设施进行对外出租。项目位于通辽市中心区域，地理位置优越，紧邻高铁站，交通便利，周边商业设施成熟完备。二零二四年，项目团队克服各方面的不利影响，持续加大招租工作力度，整体出租率稳步提升，二零二四年平均出租率为84.32%。