北京建设中期报告 2024

2024中期報告 目錄 公司資料2集團架構3管理層討論及分析4中期簡明綜合損益表20中期簡明綜合全面收益表21中期簡明綜合財務狀況表22中期簡明綜合權益變動表24中期簡明綜合現金流量表25中期簡明綜合財務資料附註26須予披露資料43企業管治報告48 公司資料 註冊辦事處 董事會 執行董事 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 朱瑩瑩先生（主席）蕭健偉先生（副主席）（於二零二四年七月二日獲委任）方斌先生（總經理）（於二零二四年七月二日獲委任）許志剛先生鄭靜富先生（首席財務官）董麒麟先生（於二零二四年七月二日辭任） 總辦事處及主要營業地點 香港灣仔港灣道18號中環廣場66樓電話：(852) 2511 6016傳真：(852) 2598 6905 獨立非執行董事 葛根祥先生陳進思先生李惠群博士（於二零二四年七月二日獲委任）謝明先生（於二零二四年七月二日辭任） 主要股份過戶登記處 審核委員會 Codan Services LimitedClarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 葛根祥先生（主席）陳進思先生李惠群博士（於二零二四年七月二日獲委任）謝明先生（於二零二四年七月二日辭任） 提名委員會 香港股份過戶登記分處 陳進思先生（主席）葛根祥先生李惠群博士（於二零二四年七月二日獲委任）謝明先生（於二零二四年七月二日辭任） 卓佳登捷時有限公司香港夏慤道16號遠東金融中心17樓 薪酬委員會 葛根祥先生（主席）陳進思先生李惠群博士（於二零二四年七月二日獲委任）謝明先生（於二零二四年七月二日辭任） 核數師 安永會計師事務所執業會計師及註冊公眾利益實體核數師 網站www.bphl.com.hk 可持續發展委員會 蕭健偉先生（主席）許志剛先生鄭靜富先生陳進思先生 主要往來銀行 中信銀行（國際）有限公司中國光大銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司恒豐銀行股份有限公司杭州銀行股份有限公司 公司秘書鄭靜富先生 股份代號925 法定代表蕭健偉先生鄭靜富先生 北京建設（控股）有限公司中期報告2024 集團架構 北京建設（控股）有限公司中期報告2024 管理層討論及分析 於截至二零二四年六月三十日止六個月，本集團錄得本公司股東應佔綜合虧損約人民幣84,840,000元，而截至二零二三年六月三十日止六個月所錄得本公司股東應佔綜合虧損約人民幣67,350,000元。 業務回顧 本集團過往定位為專業地產開發商，以物流倉庫、冷庫、工業廠房和一級土地開發為重點，同時經營若干商業項目。然而，本集團過往參與的業務屬於重資產投資，具有資金積壓大、回收週期長的特性，因此本集團設計出一個可持續發展的特定商業模型，使項目獲得持續收益的同時，也可以通過經營業績的改善帶動物業價值的提升，並最終在價值體現時抓住市場的最有利時機進行出售，實現最終收益的最大化。自二零一八年起，本集團已積極籌備各成熟項目的資產出售，但受國家操作制度變更、貿易戰、疫情、地沿政治激烈鬥爭和利率上升多重負面因素持續不斷的影響下，導致整個經濟大環境不斷惡化，最終在二零二二年才完成了物流倉庫兩項資產和工業廠房三項資產的出售。但因時間上的拖延，導致期間財務費用的持續增加和資產價格的下跌，使本集團持續出現虧損。因此在審慎評估了業務的可持續發展未來後，本集團決定進行業務轉型，即對重資產業務不再進行新投資並進行逐步出售，並基於自二零一九年開始發展的冷鏈業務對上下游進行滲透，開展中國的食品供應鏈業務，務求透過重資產出售，實現降低負債和財務費用支出，同時通過增加實現收入多元化，雙管齊下地改善本集團的盈利能力。 本集團現有項目亦根據不同分類分別列出如下。 (1)高端和現代化普通倉庫 高端和現代化物流倉庫類是本集團優先考慮售出的成熟項目，已於二零二二年六月六日完成售出了北京通州區項目的90%權益，餘下的10%權益亦於二零二三年八月十日完成出售，回收資金約人民幣180,000,000元。廈門同安區項目、海南澄邁區項目已於二零二三年十月十日完成出售，回收資金約人民幣386,000,000元。該分類下的上海浦東區項目、天津（天津自貿區天津機場區）項目、天津（天津自貿區天津港片區）項目及青島膠州項目共計約43萬平方米的項目也在有序安排出售中。 北京建設（控股）有限公司中期報告2024 管理層討論及分析 1.本集團有意將此等項目出售，因此項目已分類為持有作出售類別。詳情請參閱本公司日期為二零二二年三月十八日之公告及二零二二年八月三日之通函。 2.本集團有意將此項目出售，詳情請參閱本公司日期為二零二一年十二月三十一日之公告。 (a)二零二四年上半年，面對嚴峻的租賃形勢和市場壓力，上海倉庫加強與現有租戶的溝通聯繫，積極開展到期續租工作，充分利用自身資源協助租戶優化營商環境，並大力拓展新租戶資源，發掘現有租戶的擴租意向。通過運營團隊不懈努力，截至二零二四年六月三十日，項目整體出租率為57.87%，整體平穩。 (b)天津（天津機場片區）倉庫－天津萬士隆國際物流有限公司（「天津萬士隆」）仍為天津濱海國際機場內唯一之二級海關監管倉庫。而天域萬隆物流（天津）有限公司（「天域萬隆」）原客戶因業務整合重組，於二零二三年二月全面退租。在當地同期進口量大幅下跌、同業競爭異常激烈的影響下，天津租賃市場整體呈下重大滑趨勢，市場增量客戶稀少，且由於天域萬隆功能結構受限，截至目前僅有一家客戶小面積新租天域萬隆項目2,100平方米。天域萬隆一、二期及天津萬士隆二零二四年上半年平均出租率為32.43%。 管理層討論及分析 (c)天津（天津港片區）倉庫乃位於天津港保稅區的倉庫。該項目的土地總面積為30,003平方米，總建築面積為16,083平方米。由於進出口業務量驟減，通達優智原整租客戶今年只承租部分庫房面積，截至二零二四年六月三十日，項目整體出租率為76.82%，收入保持穩定。(d)本集團在四川省眉山市東坡區擁有四座可出租面積合共約97,809平方米之倉庫，在行業同期發展下，周邊已有多個倉庫建成投入市場，空置率同比大幅增加，市場目前存在較大去化壓力，截至二零二四年六月底之出租率為56.36%。上半年陸續有新客戶引入，目前園區客戶類型已實現多元化，涉及醫藥、家電、商超、快遞、普化、食品飲料等多個領域內行業優質客戶。(e)本集團通遼項目在進行商業開發前仍作為物流倉儲設施進行對外出租。項目位於通遼市中心區域，地理位置優越，緊鄰高鐵站，交通便利，周邊商業設施成熟完備。二零二四年，項目團隊克服各方面的不利影響，持續加大招租工作力度，整體出租率穩步提升，二零二四年上半年平均出租率為83.92%。(f)本集團於二零一九年三月取得青島市膠州經濟技術開發區交大大道西側、洮河路南側一塊土地，土地總面積為約113,428平方米。該項目緊鄰膠州灣高速及青島膠東國際機場，地理位置優越。項目計劃建設三座國際標準雙層普通庫及一座多層冷庫，總建築面積約155,400平方米，可供出租面積約145,170平方米，總投資約人民幣7.6億元。項目已於二零二零年三月開工，但在新冠疫情期間一直處於停工狀態，現仍在進行復工前準備工作，預計於二零二六年一季度完工。 (2)供應鏈發展 全國性供應鏈業務是本集團依託現有已趨向成熟發展的線上和線下冷鏈和農業批發市場基礎設施而延伸重點發展的業務，並進一步藉自主開發的網上交易平台開拓貫穿上下游，目的是成為全國性的食品供應鏈業務服務商。本集團發展的供應鏈業務，以提供高貨值的進口肉類和水產類交易全程一體化服務為主。隨著中國中產社會興起，對優質食品需求每年正處於快速遞增的趨勢。然而，中國在過去一段時間，由於行業沒有進行改革，供應鏈行業仍受高投入和低資訊化等因素影響，發展比較緩慢，並無形成行業領軍企業，因此給予了本集團一個重要的發展機遇。本集團的供應鏈業務，已開展國際貿易服務、冷鏈倉儲服務和凍品電子商業系統開發。其戰略目標是要建立中國最好的供應鏈行業綜合服務平台，充分利用數位化科技手段為客戶節省成本和增加收入，對整個鏈條中的貨物、資訊、資金實施全面管控，消除金融機構的融資風險。本集團合營企業天津港項目已於二零二三年十二月七日完成出售，回收資金約人民幣146,000,000元。 北京建設（控股）有限公司中期報告2024 管理層討論及分析 (a)天津中漁冷鏈倉庫定位於打造中國北方冷鏈物流與水產品加工集散中心，第一期土地面積約為31,301平方米，冷凍庫與冷藏庫倉儲量約為45,000噸。第二期項目已完成政府立項，目前前期工作陸續推進中。因市場環境變化，公司計畫將二期項目進行方案調整，以「預製菜、中央廚房加工為主，倉儲為輔」的戰略方案來推動二期項目的立項及建設開發。二期擬以「預製菜產業園」作為立項申請，建設內容為6座獨立加工廠房、1座辦公樓、1座綜合服務樓，總建築面積為29,856平方米（計容面積為48,108平方米），預估總投資1億元。截至二零二四年六月三十日，冷凍庫與冷藏庫合計出租率為43.35%。項目運行至今，經營良好，業務拓展穩定。 (b)青島冷鏈倉庫之主要業務為於中國青島城陽區經營冷凍物流倉儲設施，第一期土地面積約為15,352平方米，倉儲量約為8,000噸。自二零二一年下半年起，與青島永和迅物流儲運有限公司開展合作經營業務，截至二零二四年六月三十日冷庫出租率達100%，合作經營期限為十年。 管理層討論及分析 供應鏈業務下農業批發市場詳情如下： 經衢州市政府部門審批通過，衢州通成農業發展有限公司（「衢州通成」）獲准建設現代農產品批發市場項目，包括農產品交易區及綜合商務配套，前者可作為同市舊貿易中心搬遷後之新址。現時舊貿易中心獲授一級農產品批發市場資格，服務對象約3,000萬人口。衢州農商城項目分為二期建設開發，第一期建築面積為41,282平方米，已於二零一五年八月正式啟用；第二期分為三個標段，一標段與二標段建築面積為153,856平方米，已於二零一七年十一月正式啟用；三標段處於設計圖優化階段。截至二零二四年六月三十日，市場可出租面積162,003.86平方米，其中包括批發交易區、市場綜合交易區、倉儲服務區和市場公共配套區，其中批發交易區之平均出租率為80.27%、倉儲服務區平均出租率為80.88%、市場公共配套區平均出租率為86.31%，經營團隊正不斷努力對現有資產進行內部區域調整，以提升整體出租率和提高租金單價，使項目早日實現盈利。 根據衢州市政府關於實施數位化市場的工作要求，衢州農商城項目加快推進專業市場新零售升級改造，實現線上交易和移動支付等新零售模式，數字化智慧農批系統於二零二三年下半年初期完成第一步試運行，於二零二四年一月一日開始試行收取水果進門費。為有效盤活資產，經營團隊拓寬招商思路，將原閒置的凍品區24#和25#樓投入少量資金改造成綜合早市區，於二零二三年四月二十日投入運營，截至二零二四年上半年早市交易區出租率98.47%。同時，早市投入運營後，較大的人流量帶動了周邊區域的發展。 線上服務和交易平台是本集團發展供應鏈業務的主要推手，凍品e港（原凍品交易港）(www.cciinet.com)，V3.0商用版本、H5版本及APP版持續進行優化，成功實現線上註冊、交易、支付一體化。還完成了線上平台安全管理方案、產品實行全生命週期管理及全媒體管道的運營管理。二零二二年十一月，本集團旗下的北京融界數據科技有限公司（「融界數據」）通過評審認定，獲批成為高新技術企業。截至二零二四年六月三十日，融界數據共獲得37項軟體著作權登記。同時，由融界數據開發運營的凍品e港累計註冊用戶數突破198,582戶，企業認證數量7,073戶。針對每年系統資訊安全的等保測評，均已按要求完成年檢並備案，系統資訊安全等級已升至等保2.0三級。截至目前，凍品e港集合全國3,173多家物流公司、16,947多條物流線路和7,000多家冷庫，覆蓋全國約31個