瑞安房地产二零二四年度年报

新可能 新天地 二零二四年度年報 瑞安房地產有限公司於開曼群島註冊成立之有限責任公司股份代號 272 中國領先的城市發展解決方案提供者 瑞安房地產成立於2004年，並於2006年在香港聯合交易所上市，是中國領先的城市發展解決方案提供者，主要業務分布於全國多個核心城市，專注於物業開發、物業投資及管理兩大核心業務板塊。作為開發和運營卓越可持續社區的先鋒，公司充分發揮城市更新與商業創新的優勢，將文化、社交和可持續理念融入城市發展血脈中，不斷激發城市生命力，並憑借旗下著名品牌「新天地」和「翠湖天地」，實現人們對品質生活的不斷追求和想象。 「新天地」是瑞安房地產打造和運營的社區品牌，開創了中國開放式街區商業之先河。品牌旗艦項目「上海新天地」於2001年問世，之後陸續為武漢、重慶、佛山等多個核心城市創造地標級超級復合功能社區。憑藉創新前沿的生活方式理念，「新天地」社區打破生活、工作、娛樂、學習的邊界,融入在地新生的文化和可持續生態，激發社區共建者的靈感創意和無限可能。「翠湖天地」是瑞安房地產旗下的奢享生活方式品牌，以超高品質的產品力與服務力，為想象力創造空間，打造高端生活的典範。 截至2024年12月31日，瑞安房地產在中國多個主要城市的核心地段擁有總建築面積達800萬平方米的土地儲備。旗下全資子公司瑞安新天地，是公司的物業投資及管理機構，亦是上海最大型的私營商業物業管理者之一，包括旗艦項目「上海新天地」在內，目前在上海管理總值達人民幣790億元的商業物業。 瑞安房地產始終秉持「盡善創新誠信謙勤」的精神，不斷為城市創造「新可能新天地」！ 目錄 81董事及高級管理人員履歷2業績摘要 89董事會報告4主要成就 105獨立核數師報告 6主要獎項 109綜合損益表8主席報告 110綜合全面收益表 14管理層討論與分析 111綜合財務狀況表16項目概覽 112綜合權益變動表28業務回顧 113綜合現金流量表 40業務回顧—土地儲備 115綜合財務報表附註42財務回顧 196公司資料48可持續發展報告 54企業管治報告 76風險管理報告 項目發展穩固營運表現韌性 •4月，「嶺南天地」康得思酒店煥新，「嶺南天地•八圖裡」正式開業。 •5月，「太平洋新天地商業中心」T2辦公樓竣工，憑藉優越的地理位置和高質素的辦公環境而備受租戶青睞，截至12月底，其出租率已達80.62%。 •「新天地」全新文化IP「新焺集」於9月誕生，旨在以現代生活方式實現傳統節慶的創意複歸，呈獻別具一格的在地新生文化體驗。首屆「新焺集」以「蟠龍•月滿之夜」為主題，以「蟠龍天地」的江南水鄉底蘊為肌底，帶來沉浸式的江南中秋美好生活體驗。 •9月底，「翠湖天地•六和」108套單元獲得3.6倍認購率并於當日售罄，銷售額達人民幣119.79億元。 •10月，「太平洋新天地商業中心」T1辦公樓竣工。 •11月，「武漢天地」住宅項目云廷三期交付。 •「瑞安辦公」2024年全國新租面積23萬平方米，包括理想汽車、松下電器、金佰利、思科、陽獅等2,000平方米以上的行業知名企業19家，佔總新租面積的54%。 積極履行財務責任 •致力貫徹執行審慎的資本管理策略，積極履行財務責任，償還2024年8月24日到期的4.935億美元、以及2025年3月3日到期的4.9億美元的優先票據。 新發展 •10月，與上海奉賢區南橋鎮簽署合作框架協議，為「貝港城中村」改造項目的開發、營銷、資產管理、運營等提供全過程服務。 •1 2月 ， 與 永 業 集 團 達 成 協 議 合 作 發 展 位 於「上海新天地」社區內的「翠湖天地」品牌高端住宅項目，並為項目的開發、營銷、資產管理、運營等提供全過程服務。 5C可持續發展舉措及成就 •提升CDP氣候變化評級至「A」級，並維持MSCIESG「AA」評級。 •「上海新天地」所有運營物業和「南京國際金融中心」實現100%可再生能源電力使用，使集團的可再生能源電力使用率提升至35%。 •與2019基準年相比，範圍1和範圍2碳排放強度累計降低51.3%，範圍3租戶排放強度累計減少28.1%。 •建立低碳混凝土、水泥及鋼材的供應商名錄，並將低碳排放標準納入這些材料的採購標準中。 •對所有營運資產進行氣候實體風險現場評估與轉型風險情境分析，以提升資產氣候韌性，保障資產價值，提前應對更嚴格的監管要求。 •實現租户「綠色公約」（Green Pledge）簽署率新高—餐飲租戶達99.8%、零售租戶達97.7%、辦公租戶達92.9%，同時帶動更多租戶參與「深綠租賃」（Deep Green Lease）計劃，並推動辦公租戶使用循環傢俱裝修解決方案，應用面積逾20,000m2。 •集團發佈生物多樣性政策，並進一步深化我們與大自然保護協會的合作，共同開展城市生物多樣性實踐和教育活動。 •發佈多元與共融政策，將董事會中的女性代表比例從2023年的33%提高到36%，即連續三年累計提高10%。榮獲「2024年聯合國婦女署亞太區”賦權予婦女原則”獎」透明度和報告組別亞軍。 公司 瑞安房地產20232024國際ARC獎 項目 瑞安房地產2024ESG《財資》雜誌 瑞安房地產2024ESG香港會計師公會 蟠龍天地2024《外灘畫報》 瑞安房地產2024信報財經新聞 蟠龍天地2024上海市城市更新研究會 瑞安房地產2024ESG《彭博商業周刊／中文版》 管理層 認證 瑞安廣場LEED美國綠色建築委員會 上海新天地社區LEEDv4美國綠色建築委員會 鴻壽坊WELL國際WELL建築研究所 『我們將繼續推行「輕資產策略」，利用品牌聲譽和管理專長拓展業務，並積極探索商業模式的創新。』 2024年對中國房地產市場來說是充滿挑戰的一年。經過數十年的經濟高速增長及城市化發展，中國已邁入經濟轉型期。經濟增速顯著放緩，企業和個人面臨各種不確定因素，導致消費信心疲弱。房地產行業正經歷結構性調整，許多開發商面臨流動性挑戰。雖然各主要城市已推出措施刺激房地產市場，但至今依然成效有限。 儘管面對嚴峻複雜的宏觀經濟環境，集團長期以來實施審慎策略，令業務獲得穩健表現。2024年，集團錄得利潤人民幣8.1億元，股東應佔溢利為人民幣1.8億元。住宅物業落成量的減少，以及已確認物業銷售減少，令利潤較去年同期有所下跌。集團已確認物業銷售總額（包括合營公司及聯營公司）為人民幣79.62億元。商業物業組合方面，租金及相關收入總額（包括合營公司及聯營公司）同比增長9%，達人民幣35.47億元。截至2024年12月31日，集團淨資產負債率穩定維持在52%，現金及銀行存款總額達人民幣77.34億元。 董 事 會 議 決 建 議 派 發2 0 2 4年 末 期 股 息 每 股 港 幣3 . 6仙（2 0 2 3年 ： 每 股港幣5.8仙），同時也代表了2024年全年股息每股港幣3.6仙（2023年：每股港幣9仙）。 上海高端住宅市場繼續領先 近年，中國住宅市場經歷重大調整，但一線城市維持較穩健的表現，高品質及高端發展項目需求仍然旺盛。作為中國領先的金融和商業中心，2024年上海住宅市場的表現繼續領先全國其他地區，年內高端住宅成交量激增，成交面積較2023年增長150%。 本集團一直聚焦中國一線城市和中高端住宅市場，為我們奠定了穩固的基礎，能夠應對不斷變化的市場動態所帶來的挑戰。 「翠湖天地」系列產品自2002年推出一直是上海高端住宅市場的標桿。多年來，集團秉持「Best-in-Class」的產品策略，精益求精不斷鞏固我們於高端住宅市場的領導地位。2024年9月下旬，集團推售「翠湖天地」最新一期項目—「翠湖天地•六和」，不僅獲得3.6倍的超額認購，108個單位更於開售當日即告售罄，合約銷售額達人民幣119.79億元，平均售價為每平方米人民幣210,200元，創下上海高端住宅銷售之最。其亮眼的銷售不僅體現了消費者對瑞安房地產的高度信任，亦再次彰顯了「翠湖天地」的品牌價值。而去年入市的「翠湖濱江」亦將品牌拓展至風貌別墅產品類型和新的市場區域，並已售出6,300平方米。 2025年末，「翠湖天地•六和」即將推售更令人期待的風貌別墅產品。36棟上海傳統風格的獨棟及聯排別墅，將上海豐富的文化歷史風貌與現代工藝完美融合，亦將再次重新定義奢想生活方式，成為上海乃至全國的高端住宅典範。「翠湖天地」品牌良好的聲譽將為我們帶來同類項目的拓展與合作契機。 差異化產品策略推動租金增長 集團以客為本，聚焦差異化，令商業物業組合在2024年表現優異。集團的零售物業繼續為行業樹立新的標桿，上海「鴻壽坊」以精緻煙火氣為消費者打造「理想的附近」，「蟠龍天地」則首創「Urban Retreat城市微度假」概念，呈現生活的另一種寫法。集團於2024年推出「新焺集」文化IP，向在地文化和傳統致敬。其首屆活動以「蟠龍天地」的江南水鄉底蘊為肌底，以現代生活方式實現傳統節慶的創意回歸，呈獻別具一格的在地新生文化體驗，成功吸引了大量年輕消費者，促進客流量和租戶銷售額大幅增長。 與此同時，我們的辦公樓為企業提供整體解決方案，成功吸引國際知名企業入駐。儘管辦公樓市場挑戰重重，2024年集團辦公樓新租面積達230,000平方米，主要由位於上海的物業組合帶動。 集團的「新天地」社區集生活、工作、娛樂和學習於一體，提供獨特的「新天地」社區體驗，令我們的商業組合得以保持穩定的出租率，以及持續增長的租金收入。本年度，集團旗下商業物業均保持較高的出租率，零售物業和成熟辦公樓的出租率分別為94%和91%。我們將繼續秉持以客為本的理念，通過對空間、內容和服務的不懈創新，進一步加強社區營運，從而增加經常性收入，提高盈利能力。我們正在對「新天地」品牌進行升級煥新，致力將其打造成為一個融合在地新生的文化和自然，並倡導創新前沿生活方式的社區品牌。「太平洋新天地」（上海）和「創新天地商業公園」（武漢）是集團兩個最新的大型商業項目，預計將於2025年下半年開業，將為兩地旗艦社區項目增添更多活力與吸引力。 將可持續發展深度融入業務 集團堅定不移地實踐對可持續發展的承諾，並致力在財務可持續性、環境管理及社會責任三者之間實現平衡。在「5C可持續發展戰略」指導下，我們踐行承諾，將可持續發展融入業務的各個層面。 2024年集團在使用可再生能源方面取得重大進展。「上海新天地」於7月成為上海市中心首個綠電全覆蓋的商業綜合體，將集團整體運營中的可再生能源電力使用比例由2023年的20%提升至35%。同時，集團範圍1和範圍2的碳排放強度按年降低10%，與2019基準年相比累計減少51.3%。這些成果標誌著集團在遵循1.5ºC氣候路徑的科學碳目標實現進程上，正持續邁進。 集團意識到大部分碳排放來自建材隱含碳，因此我們在2024年建立了包括混凝土、水泥及鋼材等原材料的低碳材料供應商名錄，並在採購要求中明確排放標準。此外，我們為租戶提供免費的能源審計和室內環境質量評估服務，幫助租戶提升能源效率和空間健康價值。截至2024年底，租戶排放強度較2019年基準年降低28.1%。 為確保旗下資產具備應對未來氣候變化風險的能力，我們對所有運營資產開展了氣候變化實體風險現場評估，識別在極端氣候（包括極端降水、高溫、強風情況）下的風險。除此之外，我們亦已完成集團及資產層面轉型風險情景分析，以量化在不同情景下的氣候變化令集團所面臨的相關財務風險和機遇。這些分析結果有助我們制定全面的氣候變化適應策略，加強集團應對氣候風險的韌性，在保障資產價值的同時，抓住更多綠色可持續發展的機遇。 2024年，集團在可持續發展的不懈努力贏得國際讚譽。其中最值得一提的是我們在氣候治理與信息披露方面的卓越表現。2024年，集團榮獲CDP頒發的「氣候變化領導力獎」，成為15家獲獎的中國內地企業之一，亦首次入選「CDP氣候變化A級榜單」，進一步鞏固我們在該領域的全球領先地位。另外，集團在促進性別平等方面作出的努力，亦使我們在聯合國婦女署亞太區WE