INTERIM REPORT 2023INTERIM REPORT 2023二零二三年度中期業績報告 中國領先的 城市發展解決方案提供者瑞安房地產（股份代號：272）總部設於上海，是中國領先的城市發展解決方案提供者，致力於打造卓越可持續城市社區。瑞安房地產在發展大型、多功能、可持續發展的社區方面擁有卓越的成績，為瑞安集團在中國內地的房地產旗艦公司。公司目前在中國內地主要城市的中心地段擁有十四個處於不同開發階段的項目。截至2023年6月30日，土地儲備達870萬平方米（630萬平方米發展為可供出租及可供銷售面積，240萬平方米為會所、停車位和其他設施）。 公司也是上海最大型的私營商業物業業主和管理者之一，擁有位處上海黄金地段，總值人民幣830億元的商業資產組合。 公司於2004年成立，並於2006年10月4日在香港聯合交易所上市。瑞安房地產獲納入恒生綜合指數、恒生綜合行業指數 — 地產建築業、彭博性別平等指數以及彭博ESG環球指數。 2CHAIRMAN’S STATEMENT主席報告6MANAGEMENT DISCUSSION AND ANALYSIS管理層討論與分析29INDEPENDENT REVIEW REPORT獨立審閱報告30INTERIM CONDENSED CONSOLIDATED STATEMENT OF PROFIT OR LOSS中期簡明綜合損益表31INTERIM CONDENSED CONSOLIDATED STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME中期簡明綜合全面收益表32INTERIM CONDENSED CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION中期簡明綜合財務狀況表34INTERIM CONDENSED CONSOLIDATED STATEMENT OF CHANGES IN EQUITY中期簡明綜合權益變動表36INTERIM CONDENSED CONSOLIDATED STATEMENT OF CASH FLOWS中期簡明綜合現金流量表38NOTES TO INTERIM CONDENSED CONSOLIDATED FINANCIAL INFORMATION中期簡明綜合財務資料附註58INTERIM DIVIDEND中期股息58DIRECTORS’ INTERESTS IN SECURITIES董事於證券的權益60SUBSTANTIAL SHAREHOLDERS’ INTERESTS IN SECURITIES主要股東於證券的權益60SHARE OPTION SCHEME AND SHARE AWARD SCHEMES購股權計劃及股份獎勵計劃62CORPORATE GOVERNANCE企業管治64PURCHASE, SALE, OR REDEMPTION/CANCELLATION OF LISTED SECURITIES購買、出售或贖回／註銷上市證券64DISCLOSURE UNDER RULE 13.21 OF THE LISTING RULES根據上市規則第13.21條作出的披露65EMPLOYEES AND REMUNERATION POLICY僱員及薪酬政策66CORPORATE INFORMATION公司資料目錄CONTENTS 羅康瑞主席主席報告2 親愛的股東：2023年，房地產行業面臨嚴峻的市場環境，但集團本年度上半年業績和財務狀況均表現穩健。疫情防控措施於2022年12月解除後，雖然中國內地的商業活動有所恢復，但消費信心仍然保守審慎，令2023年上半年經濟復甦的步伐遠較預期疲弱。展望未來，雖然世界銀行已將中國今年的經濟增長預測上調至5.6%，但卻指出經濟面臨下行的可能性仍較大。4月至6月的數據也顯示中國經濟明顯放緩，為房地產市場前景蒙上陰影。業績表現強韌，資產狀況穩健本集團於2023年首六個月錄得溢利人民幣9.13億元，股東應佔溢利為人民幣6.18億元，按年分別增長17%及37%。集團住宅物業的市場需求強勁，銷售表現良好，2023年上半年物業銷售額增長90%至人民幣46.62億 元（2022年上半年：人民幣24.49億元）。租金及相關收入（包括合營公司及聯營公司）總額為人民幣15.15億元，按年增長3%。集團長期以來採取審慎的財務管理，並嚴格篩選新投資項目。因此，集團財務狀況保持穩健，於2023年6月30日，淨資產負債比率為50%，現金及銀行存款達人民幣122.39億元。董事會建議派發中期股息每股港幣3.2仙（2022年上半年：每股港幣3.6仙 ）。面對市場疲弱，展現强韌實力作為中國經濟的晴雨表，房地產市場不可避免地受到宏觀經濟環境波動的影響，其中低線城市受到衝擊最大，而核心城市及中心地段的物業則表現較為强韌。3二零二三年度中期業績報告我們有能力應對不斷變化的城市發展需求，迅速捕捉消費趨勢的變化，並在瞬息萬變的市場中不斷創造新的需求。「」 零售行業方面，消費支出的回升勢頭溫和，表現弱於市場預期。與此同時，在供應過剩、需求減弱的情況下，辦公樓市場面臨重大挑戰。由於潛在購房者更趨謹慎，住宅物業的需求亦見下滑，導致許多開發商的銷售額下跌，令現金流緊張。有見越來越多開發商受到財務壓力，預計房地產行業將進一步調整。集團聚焦上海及高端發展項目的戰略部署，令我們比許多同行更能妥善應對市場下行。集團優秀的服務品質和旗下物業位處黃金地段的優勢，令辦公樓物業組合表現堅穩，平均出租率維持在88%，位於上海的辦公樓物業的平均出租率更高達92%。零售物業方面，消費者已不滿足於傳統的購物場景，而越來越追求購物、餐飲和休閒體驗，集團旗下零售物業於2023年上半年的客流量及銷售額已分別恢復到2021年同期水平的120%及109%。集團的住宅物業銷售亦一直保持強勁，瑞安品牌享負盛譽，我們完善的總體規劃社區、現代化的居住空間以及健康優質的社區環境，對買家深具吸引力。以武漢天地雲廷三期為例，該樓盤於5月在網上推出，開售當日即售罄，並創下武漢預售價格的最高記錄。引領中國城市更新步伐我們長年深耕城市更新領域，卓越的表現廣受認可。令我們尤感自豪的是，我們有能力應對不斷變化的城市發展需求，迅速捕捉消費趨勢的變化，並在瞬息萬變的市場中不斷創造新的需求。集團在城市更新領域的卓越往績，令我們在競爭中脫穎而出，亦鞏固了我們作為領先的城市發展解決方案提供者的聲譽。數十年來，我們一直致力於將環境可持續、歷史保育和文化煥新融入綜合社區開發，打造創新的城市目的地。近年來，中國政府日益重視生態環境保護，民族傳統文化的傳承與發展。我們的理念與政府擺脫傳統增長模式、重視經濟高質量發展的願景不謀而合。另一方面，新冠疫情過後，越來越多的國人開始追求健康綠色生活，更悉心挑選生活、工作和休閒之地。我們的地標性城市更新項目十分符合市場的需求和期望，為集團未來的發展奠定了堅實的基礎。作為集團旗下城市更新項目的最新力作，位於上海青浦區的蟠龍天地已於2023年4月底正式開業。蟠龍天地秉承城市微度假概念，以「文化喚醒、自然融合、城市煥新」為發展理念，將極具江南水鄉文化的歷史風貌與現代商業元素融合，打造集水鄉底蘊、藝術人文、休閒娛樂於一體的「公園裡的新天地」，讓人們擺脫生活壓力和城市煩囂。蟠龍天地充分契合現今中國消費者的需求，開業首周接待客流便超過100萬人次，客流遠勝位於中心地段的許多傳統項目，該項目的住宅單位亦獲超額認購。蟠龍天地已成為上海市民微度假的首選目的地，亦成為長三角的文化新地標，令我感到欣悅。蟠龍天地的成功，為業務發展開拓了新途徑，在不久的將來，集團將更新發展召稼樓項目。該潛在項目位於上海市閔行區，由瑞安與國有企業上海浦呈投資發展有限公司合作發展。為保護該項目豐富的文化遺產，我們會精心改造現有的歷史風貌建築。該項目毗鄰廣闊的農田，非常適合「從農田到餐桌」等高端餐飲主題，實現上海都市田園有機江南生活，這將成為這個項目的一大特色，相信將受到中國日益成熟的消費者的歡迎。更進取的環保目標集團專注於城市更新，積極貫徹落實行業領先的環境、社會及管治（ESG）理念。我們不僅將ESG理念融入項目開發中，更將其作為評估新投資的考量因素。我們對聯合國支持的「科學碳目標倡議」（SBTi）承 諾了更為進取的減排目標，是期內集團「5C可持續發展戰略」的重大進展。「科學碳目標倡議」旨在鼓勵企業善用最新的氣候科學知識，透過改變營運實務，為應對人為氣候變化作出積極貢獻。集團是中國首家參與SBTi的開發商，我們將全球溫度升幅控制在1.5 ̊C以下的承諾申請已於今年7月正式獲得批准。為達致這個目標，我們承諾在2030年之前將現有物業的能耗強度降低20%（相較2019年的水平）。集團正努力朝這個減排目標邁進，截至2023年6月，集團旗下武漢項目均已使用可再生電力，約佔集團總用電量的15%。45瑞安房地產有限公司二零二三年度中期業績報告主席報告 多同行。令人鼓舞的是，7月底中共中央政治局會議 提出要適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。會議明確表示，將加強對一線和熱點城市的政策支持，這應有助於恢復市場信心。展望未來，行業調整最終將有助市場可持續的發展，我們將會審慎把握行業調整中出現的機遇。集團擁有強大的品牌聲譽，並被視為可靠的合作夥伴，亦深受地方政府的信賴，成為城市更新理想的合作開發商。憑藉審慎的資本管理和穩健的財務狀況，我們將嚴格篩選投資機遇，擇優進行新投資，充實土地儲備，為集團創造更多收入來源。集團的穩健業績，歸功於管理團隊的不懈努力。在疫情肆虐的幾年間，香港與內地交通受限，令工作受阻。儘管面臨挑戰，集團仍能如此有效運作，足見管理層能力，相信持份者將對集團的前景充滿信心。向持份者致謝面對時艱，董事會肩負重要職責，我謹藉此機會感謝董事會同寅不斷提供寶貴意見，為集團穩健經營保駕護航。發展良策若要成功貫徹，需要集團上下全心投入。我謹代表董事會，衷心感謝管理團隊和員工齊心協力，使集團繼續沿著正確的道路向前邁進。我亦要感謝股東、業務夥伴和客戶的不懈支持。未來無疑會有更多的挑戰，但我相信我們能審時度勢，把握機遇，實現增長。羅康瑞主席香港，2023年8月22日我們在ESG方面的不懈努力獲得了眾多國際讚譽和認可。毗鄰上海新天地的辦公及零售綜合大樓—瑞安廣場榮獲2023年城市土地學會「亞太區卓越獎」。自去年起，我們獲納入彭博性別平等指數，該經修正的市值加權指數設立的目的是，跟蹤上市公司在性別平等數據報告透明度方面的表現。我欣然報告，我們今年不僅繼續獲納入該指數，而且分數較去年亦有提高。此外，我們更榮登2023年《財富》中國ESG影響力榜，成為ESG方面最具影響力的40家中國企業之一。審慎財務管理 守護成功之基集團能夠穩健經營，離不開審慎的財務管理，令我們能夠抵禦席捲房地產行業的流動性危機。隨著中國資本市場不斷成熟，集團的境內融資渠道亦日益多元化。最近集團成功發行由上海虹橋天地支持的在岸商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）。該項融資是全國規模最大的民企綠色在岸商業房地產抵押貸款支持證券，也是國內首單由交通樞紐配套商業綜合體支持的CMBS，是集團境內融資的一個重要里程碑。該證券在上海證券交易所上市，發行規模人民幣44.01億元，信用評級AAAsf ，票面利率為3.9%。這項證券化交易體現了金融機構和投資者對集團所持商業資產的信心和認可。市場環境挑戰依舊2023 年第二季度的經濟疲軟將延續到下半年。經濟 和消費信心需假以時日才能恢復，而物業價格可能進一步下滑，尤其是位於低線城市的物業和普通住房。更多的開發商將陷入財務困境，尤其是在過去兩年未能按規定報告財務業績而被停牌的開發商， 9月的財務業績最後公布期限已迫在眉睫。 因此，市場的調整步伐將會持續，甚至可能加速。市場環境依然挑戰重重，在未來數月對集團業務構成壓力。但我們預計今年下半年，集團的住宅銷售仍將展現強勁勢頭；我們的優質辦公樓和零售物業契合市場需要和期望，出租率和租金水平亦將優於許45瑞安房地產有限公