瑞安房地产二零二三年度年报

目錄 89董事及高級管理人員履歷2業績摘要 97董事會報告4主要成就 113獨立核數師報告6主要獎項 117綜合損益表8主席報告 118綜合全面收益表14管理層討論與分析 120綜合權益變動表30業務回顧 121綜合現金流量表44業務回顧—土地儲備 123綜合財務報表附註46財務回顧 199財務概要50市場展望 200公司資料52可持續發展報告 中國領先的城市發展解決方案提供者 瑞安房地產（股份代號：272）總部設於上海，是中國領先的城市發展解決方案提供者，致力於打造卓越可持續城市社區。瑞安房地產在發展大型、多功能、可持續發展的社區方面擁有卓越的成績，為瑞安集團在中國內地的房地產旗艦公司。公司目前在中國內地主要城市的中心地段擁有十四個處於不同開發階段的項目。截至2023年12月31日，土地儲備達850萬平方米（620萬平方米發展為可供出租及可供銷售面積，230萬平方米為會所、停車位和其他設施）。公司也是上海最大型的私營商業物業業主和管理者之一，擁有位處上海黄金地段，總值人民幣840億元的商業資產組合。 公司於2004年成立，並於2006年10月4日在香港聯合交易所上市。瑞安房地產獲納入恒生綜合指數、恒生綜合行業指數—地產建築業、彭博性別平等指數以及彭博ESG ScoreUniverse。 項目發展穩固營運表現韌性 •上海新天地時尚II的資產提升計劃已經完成，并於2023年1月以全新的理念和定位重新開業，迎合日益增長的年輕高端客戶對生活方式的偏好。 •作為大新天地的一個組成部分，太平洋新天地商業中心是由三幢辦公樓及商業裙樓組成的商業綜合體。250米超級高層甲級辦公樓T1大廈已於2023年5月封頂，而T3大廈（現命名為太平洋人壽大廈）已於2023年11月正式啟用。 •新天地攜手UCCA，聯合呈現2023年「燃冉」藝術季，並在上海大新天地區域展出獲獎藝術家方案及作品、藝術季特邀藝術家作品以及年度藝術家駐留項目成果。同時，藝術季期間，「燃冉」將通過公共藝術項目、講座沙龍、表演工作坊等多元共創的形式，激發城市文化好奇心。 •由瑞安新天地管理的南京商業項目IFCX |新力場定位升級已完成，於2023年9月底煥新亮相。煥新啓幕的IFCX |新力場讓新街口地標建築煥發新活力，成為南京最具活力商業區。 •作為上海首批完成的城中村改造項目之一，上海蟠龍天地於2023年4月底正式對公眾開放。蟠龍天地將蟠龍古鎮的歷史底蘊與現代商業元素相融合，以「Urban Retreat城市微度假」概念打造了一個江南水鄉傳統特色與現代生活交織的都市休閑區。開業首月客流量達400萬人次，到2023年底，累計客流量達1600萬人次。 •2023年10月，瑞安卓越社區研究報告發佈，這是瑞安首次系統地整理並闡述了瑞安卓越社區的理念、進階之路和指標要素，希冀為未來全球卓越城市社區的構建與發展提供參考。 •武漢天地雲廷三期，創下武漢銷售新紀錄。所有單位在推出首日迅即售罄，單位平均售價為人民幣64,000元／平方米，創下武漢史上最高預售價格。 •由瑞安新天地攜手開目文化科技共同打造的文化體驗項目「開目劇場」亞洲首展，於蟠龍天地擁有近300年悠久歷史的文保單位「程祠故里」啟幕，向公眾帶去一場數字光影間的沉浸文化之旅、感知中國古典文化的鮮活魅力。 •終端用戶對武漢光谷創新天地辦公樓的需求穩健，全 年 銷 售 達 人 民 幣2 5億 元 ， 成 為2 0 2 3年 武 漢辦公樓銷售市場成交面積、成交金額雙冠軍。 •位於上海的小規模城市更新項目鴻壽坊，於2023年9月底正式對公眾開放。它將石庫門傳統特色與現代商業相結合，國慶長假期間共接待吸引顧客70萬人次，銷售額達1000萬元人民幣。 •武漢長江天地是集團在武漢的另一個大型總體規劃社區，一期住宅已於2023年9月下旬開盤銷售。 •2023年12月，大家人壽保險股份有限公司旗下投資公司—上海鴻瑞壽遠諮詢管理合夥企業（有限合夥）與集團達成協議，收購鴻壽坊項目的65%股權，以擴大資產管理組合。 審慎的財務管理 •2023年4月，集團成功發行全國最大規模民企私募綠色抵押貸款支持在岸証券（CMBS），標志著集團在境內融資的重要里程碑。該CMBS發行規模為人民幣44.01億元、信用評級為AAAsf，票面利率為3.9%。 新投資 •2023年4月，集團成立合營公司（上海召樓天地有限公司），更新發展位於上海市閔行區浦江鎮的一個潛在項目，主要用於住宅、商業及配套設施的多用途開發。 ESG舉措及成就 •集團提交1.5ºC溫室氣體減排科學碳目標，於2023年7月獲得科學碳目標倡議組織批准。 •按建築面積計算，96%以上的現有資產已獲得至少一項綠色或健康建築認證。 •瑞安新天地與香港中電集團簽署戰略合作協定，為旗下商業物業提供綠色電力，為未來城市社區樹立可持續發展的標杆，將可再生能源在總用電量中所占比例從2022年的15%提高至2023年的20%。 •集團範疇1和範疇2的碳排放強度與2019基準年相比下降了46%。 •集團與全球非營利組織「大自然保護協會」簽署了諒解備忘錄，在集團運營的城市推廣生物多樣性城市棲息地，將中國的城市生物多樣性保護工作推向更高水準。 •97%的餐飲租戶、89%的零售租戶和83%的辦公租戶加入了我們的綠色公約。 瑞安新天地RICS中國獎2023 公司 瑞安房地產2023HR Asia 瑞安新天地2023ESG 50彭博綠金 瑞安房地產《亞洲企業管治》雜誌 管理層 羅康瑞香港投資者關係協會 瑞安房地產香港投資者關係協會 王穎《亞洲企業管治》雜誌 瑞安房地產 -—傑出表現獎宜居性金獎 王穎CEO界面新聞 —傑出表現獎「淨零」碳排放優秀獎—傑出表現獎綠色金融優秀獎—傑出表現獎綠色建築優秀獎—傑出表現獎綠色設計優秀獎全國工商聯房地產商會香港及國際分會 孫希灝《亞洲企業管治》雜誌 瑞安房地產2023ESG彭博商業周刊／中文版 孫希灝香港投資者關係協會 瑞安房地產2023ESG《財富》中文版 瑞安房地產2022InnoESGInnoESG 瑞安房地產中華人民共和國科技部 瑞安房地產202350界面新聞 瑞安房地產2023第一財經 武漢企業天地1號世界高層建築與都市人居學會 項目 上海新天地中華人民共和國文化和旅遊部 武漢天地辦公室WELL國際WELL建築研究所 新天地廣場2023城市土地學會 光谷創新天地B8-9地塊LEED美國綠色建築委員會 太平橋132地塊LEED美國綠色建築委員會 光谷創新天地B8-9地塊WELL國際WELL建築研究所 太平橋132地塊WELL國際WELL建築研究所 佛山嶺南天地中華人民共和國文化和旅遊部 上海蟠龍天地MIPIM亞太區房地產領袖高峰會 全球可持續發展評級 上海蟠龍天地2023中國城市更新論壇 HKQAA 上海蟠龍天地2023上海市商務委員會 5GRESB（只限SCOV1） 香港質量保證局可持續發展評級和研究 上海蟠龍天地LEED v4 LEED美國綠色建築委員會 鴻壽坊202315中國城市更新論壇 摩根士丹利資本國際ESG評級AA 鴻壽坊東塔、西塔&食集LEED美國綠色建築委員會 創智天地2023中國城市更新論壇 恆生可持續發展企業基準指數 彭博性別平等指數 「集團以非常審慎的態度進行資本管理，並積極采取多種措施以提升流動性。」 面對不斷持續的行業調整及市場下行，集團仍然取得穩健業績，一定程度得益於多年來推行的「輕資產策略」。2023年，中國經濟雖有見回升，但市場信心疲弱，拖累房地產市場持續下滑。儘管如此，集團仍能保持盈利，在積極履行財務責任的同時，保持財務狀況穩健。 穩健業績彰顯穩固基礎 集團業務展現良好韌性，營運管理保持穩健，2023年錄得淨利潤人民幣13.97億元，股東應佔溢利為人民幣8.1億元。年內已確認物業銷售總額為人民幣385.65億元（經扣除適用稅項）（2022年：人民幣129.72億元）。商業物業組合方面，租金及相關收入總額（包括合營公司及聯營公司）為人民幣32.43億元，按年增長16%。 集團以非常審慎的態度進行資本管理。2023年，集團共償還／再融資人民幣143.6億元債務，並積極采取多種措施以提升流動性，包括2023年4月成功發行全國最大規模民企私募綠色抵押貸款支持在岸證券，發行規模為人民幣44.01億元，信用評級為AAAsf，票面利率為3.9%。截至2023年12月31日，集團淨資產負債率依然維持在52%的穩健水準，現金及銀行存款總額達人民幣89.17億元。 董事會建議派付末期股息每股港幣5.8仙，連同中期股息每股港幣3.2仙，全年股息為每股港幣9仙（2022年：每股港幣10仙）。 集團業務展現韌性 2023年，中國房地產市場環境頗具挑戰。全球地緣政治風險不斷加劇，而通脹居高不下，導致年內大部分時間，中國以外大多數主要金融市場的利率持續上升，而經濟前景不明朗，令消費信心下挫。儘管2023年中國國內生產總值增長5.2%，但增長基礎並不廣泛，中國居民消費價格指數從10月起呈現下行趨勢。全国物業銷售受到需求疲弱及供應過剩的衝擊，尤其是低線城市情況更甚。負債率高企，加上物業銷售資金流入減少，導致許多發展商（包括不少頭部企業）出現債務違約、預售項目停工，因而進一步打擊市場情緒。9月，中央政府推出一系列穩定市場的措施，儘管政策帶來一定刺激作用，但房地產市場未見持續復甦。國家統計局數據顯示，2023年全國房地產開發投資減少9.6%，創下自2017年以來的最低水平。 集團策略聚焦以上海為首的中國一、二線城市的高端發展項目，這些物業的需求較為穩定，使我們能夠有效應對市場波動。我們的綜合社區和優質物業頗受市場青睞，強大的品牌令我們更能有效發揮競爭優勢。 在不利的市場環境下，瑞安品牌的價值得以充分體現。武漢天地雲廷三期是武漢天地最新一期住宅項目，所有單位在推出首日迅即售罄，平均售價為人民幣64,000元／平方米，創下武漢最高預售價格。但武漢住宅市場於2023年大幅放緩，集團在當地推出的另外兩個項目，武漢長江天地一期及武漢光谷創新天地，表現喜憂參半。武漢光谷創新天地辦公樓獲得强勁的市場需求，錄得商業物業銷售額人民幣25億元。2023年，集團合約物業銷售總額達人民幣113.96億元。此外，截至2023年12月31日，集團錄得認購銷售總額人民幣3.67億元，預計將於未來數月轉為合約物業銷售。 集團在上海擁有多項地標性投資物業組合，帶動辦公樓及零售物業同樣表現穩健。集團善於將歷史文脈、現代生活與商業活力完美融合，創造豐富多彩的生活體驗。2023年4月，上海蟠龍天地正式對公眾開放，該項目是上海首批完成及開業的城中村改造項目之一，將古鎮歷史與現代商業元素融為一體，打造江南水鄉傳統特色與現代生活交織的「Urban Retreat城市微度假」目的地。上海蟠龍天地已成為江南會客廳、長三角地區的新興文化地標。截至年底，蟠龍天地吸引客流1,600萬人次，榮膺2023年MIPIM亞太區房地產領袖高峰會「最佳零售類別金獎」以及「最佳酒店、旅遊及休閒類別銀獎」。 繼蟠龍天地之後，上海另一個城市更新項目鴻壽坊於9月正式開幕。受到歐洲市集廣場文化的啟發，鴻壽坊在上海石庫門傳統建築中融合美食社交概念，將全球趨勢與本地需求相結合，滿足年輕一代對生活格調的追求、迎合不斷變化的消費品味，因此迅速成為上海最受追捧的新熱點之一。 在房地產市場持續疲軟的背景下，我們商業物業組合仍具强大的吸引力，集團優秀的資產管理能力吸引了投資者的濃厚興趣。12月，大家人壽保險股份有限公司旗下投資公司—上海鴻瑞壽遠諮詢管理合夥企業（有限合夥）與集團達成協議，收購鴻壽坊項目的65%權益，初步作價人民幣12.06億元。該交易符合集團「輕資產策略」，透過與長期投資者建立戰略合作伙伴關係，擴大資產管理組合。 實踐可持續發展承諾 推動可持續發展，已成為中國企業的時代命題和價