*ST中迪：2024年年度报告

北京中迪投资股份有限公司 2024年年度报告 2025年4月 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人吴珺、主管会计工作负责人郭四野及会计机构负责人（会计主管人员）郭四野声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 本报告中涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内公司主业为直接投资业务，房地产投资为公司直接投资业务之一，其发展情况请参阅本报告第三节的相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义................................................2第二节公司简介和主要财务指标..............................................6第三节管理层讨论与分析....................................................10第四节公司治理...........................................................23第五节环境和社会责任......................................................34第六节重要事项...........................................................35第七节股份变动及股东情况..................................................47第八节优先股相关情况......................................................52第九节债券相关情况........................................................53第十节财务报告...........................................................54 备查文件目录 一、载有董事长签字的年度报告文本。 二、载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 四、报告期内公司在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是□否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 □是否 九、非经常性损益项目及金额 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2024年度，房地产市场调整周期步入第三个年头，房地产销售、投资增速均出现下跌，市场呈现为内需不足。中央稳地产政策果断应对、不断升级，4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，9月提出“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月提出“稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场。2024年10月以来居民购房需求明显回暖，楼市出现阶段性企稳迹象。 报告期内，公司房地产业务“中迪·花熙樾”项目实现了部分楼栋的完工交付，“中迪·绥定府”项目完成了部分现房的销售，为实现年度收入目标奠定了基础，并积极处置了下属子公司涉及的诉讼事项，以及通过债权债务抵销的方式降低了公司负债总额。另外，公司新业务投资工作也在加快开展中。 一、继续推动房地产业务的开发建设 本年度内，在保交楼资金的支持下，公司子公司达州中鑫开发的“中迪·花熙樾”项目在2024年上半年度完成了3号楼、10号楼住宅的完工交付并确认收入，并将2023年底完工、2024年内交付的2号楼部分房产确认了收入。截止2024年上半年度，“中迪·花熙樾”项目已经实现约2.8亿元的收入。进入2024年下半年后，“中迪·花熙樾”项目加紧在项目商业配套部分的工程监督及管理，全力投入工程建设，在2024年底，该项目商业配套楼栋完工，并完成了已销售商业房产的交付和收入确认；另由子公司达州绵石开发的“中迪·绥定府”项目实现了12、15、16和17号楼部分现房销售收入确认。综上所述，本报告期内，公司房地产业务下属项目共计实现了3.05亿元的收入。 另一方面，公司处理了中美恒置业涉及的诉讼事项。报告期内，中建一局因工程款纠纷事项对中美恒置业提起了诉讼，经法院裁定后进入了执行阶段。为处置好诉讼事项，降低诉讼、执行带来的风险，公司、中美恒置业积极与中建一局进行协商，重新制定工程款支付计划，截至本报告披露前，中美恒置业与中建一局之间因工程款纠纷事项已经取得了法院出具的终止执行的执行裁定书。后续，中美恒置业将在公司及公司控股股东的支持下，切实执行工程款支付计划。 二、继续推动化解债务风险的工作 2024年度，公司仍然面临较大的债务压力，一方面公司解决债务问题上得到了公司控股股东方的资金支持，另一方面，公司针对各项债务风险问题进行了划分，针对债务自身特点制定解决措施。报告期内，公司、达州绵石、广卫地产就三方之间的债权债务问题达成一致，以公司与广卫地产之间的5,000万元债权抵销达州绵石与广卫地产之间债务中的等额部分，降低了达州绵石的债务总额，也缓解了部分债务压力。公司子公司中美恒置业与三峡银行之间始终在就解决债务问题进行协商，虽然期间受到诉讼事项的影响，但公司并未终止与三峡银行的沟通协商，积极寻求切实可行的解决方案。 综上，2024年度内，公司采取多种方式缓解了债务压力，并在控股股东关联方的资金支持下，全力推动各项业务持续发展。 三、继续推动新投资业务的开展 年度内，公司董事长、总经理牵头，在各部门的全力支持下，不仅在既定的发展规划涉及的行业领域进行研究、调研，也对其他部分具备投资潜力的行业领域进行了初步的探索，为上市公司可持续发展寻找更多的投资机会。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司业务包括房地产开发、股权投资两大方向，房地产开发业务集中在重庆市、四川省达州市，股权投资主要为对康平铁科的股权投资。 公司房地产业务集中在重庆市、四川省达州市，其中位于重庆市的“两江·中迪广场”为商业地产项目，位于四川省达州市的“中迪·绥定府”、“中迪·花熙樾”为住宅地产项目。“中迪·绥定府”项目户型丰富能够满足购房人的改善型、刚性需求，“中迪·花熙樾”项目主要为刚性需求户型，项目已经进入收尾阶段。 报告期内，“中迪·花熙樾”项目3号楼、10号楼以及部分配套商业完工交付，并完成了对该项目23年度完工的部分2号楼房屋在2024年度的交付工作，实现销售收入共计2.9亿元；“中迪·绥定府”项目完成了部分现房销售，实现销售收入共计0.15亿元。同时，公司继续推动化解债务风险的工作，首先以以房抵款的方式解决了中美恒置业与中建一局之间的诉讼问题，其次通过与广卫地产协商沟通以债权债务抵销的方式解决了公司、达州绵石、广卫地产之间的债权债务问题，降低了达州绵石的债务总额。 新增土地储备项目 不适用。累计土地储备情况不适用。 □适用不适用 发展战略和未来一年经营计划 2025年度，公司发展的重点依然在持续推动房地产业务、寻找新投资业务的两大方向。针对房地产业务，“中迪·花熙樾”项目进入收尾阶段，其工作重点为加大项目配套商业、车位的销售工作力度，提高项目回款能力，确保保交楼资金的顺利归还；“中迪·绥定府”项目尚有部分在建工程，后续项目增加了小户型规划，增强了项目对市场的适应度，在保证工程进度的同时，做好销售工作。“两江·中迪广场”项目正在积极解决所涉及的诉讼、债务问题，并借助“两久项目”政策支持积极推动复工复产计划。新业务投资在战略规划的指导下，将更积极的寻找投资机会，除在既定战略规划方向深挖潜力项目，也将在更多元化的投资计划的支持下，发掘其他行业能够与上市公司可持续发展匹配的投资可能性。此外，对尚待解决的债务问题，公司已有初步的方案，新的一年也将全力推动债务解决方案的落地、实施。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 按照房地产企业的经营惯例，本公司之地产项目公司为商品房承购人提供阶段性抵押贷款保证，担保期限自保证合同生效之日开始，至商品房抵押登记手续办妥并交银行执管之日终止。截至本报告期末，公司承担阶段性抵押贷款保证额约为人民币39,176.49万元。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用不适用 三、核心竞争力分析 公司贯彻落实了经营方针，下属房地产项目在报告期内实现了部分楼栋的完工交付，积极解决诉讼问题，补充了管理层人员，新业务开拓方面也进行具有针对性的考察调研。未来也将加强各项工作力度，提高工作效率，增强公司可持续经营能力。 四、主营业务分析 1、概述 参见第三节管理层讨论与分析中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 本报告期开发产品结算面积同比大幅增长，主要是由于本报告期内，公司下属“中迪·花熙樾”项目3号楼和10号楼以及小区商业楼栋实现完工交付，此外2023年度已经完工的“中迪·花熙樾”项目2号楼房产在本报告期实现部分交付，因而结算面积较上年增加。 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 □适用不适用 （5）营业成本构成 行业分类 单位：元 说明 报告期内，公司房地产行业营业成本同比增加较多，主要是由于本年度子公司达州中鑫房地产开发有限公司开发的“中迪·花熙樾”项目3号楼和10号楼以及小区配套商业实现完工交付并确认收入，此外2023年度已经完工的“中迪·花熙樾”项目2号楼房产在本报告期实现部分交付并确认收入，因此营业收入和营业成本较上年同期增加较大。 （6）报告期内合并范围是否发生变动 □是否 （7）公司报告期内业务、产品或服务