减值持续收窄，逆境反转可期—碧桂园服务 2024 年业绩公告点评

碧桂园服务发布2024年业绩公告；公司2024年全年实现主营业务收入439.93亿，同比+3.2%，股东应占净利润18.08亿，同比+518.7%；董事会建议期末派息每股人民币13.52分及特别股息每股人民币16.09分。 收入小幅增长，结构实现优化 公司2024年全年实现主营业务收入439.93亿，同比+3.2%。公司三大核心业务：物业管理服务、社区增值服务、三供一业业务2024年收入分别为259.1亿、41.9亿和65.4亿，占总收入比重分别为58.9%、9.5%和14.9%，同比增速分别为4.9%、11.8%和31.0%；同时，非业主增值服务、城市服务和商业运营服务2024年收入分别为7.0亿、41.7亿和6.3亿，占总收入比重分别为1.6%、9.5%和1.4%，同比增速分别为-54.6%、-14.7%和-38.1%。物业管理和三供一业提供最基础的物业服务，社区增值服务作为围绕业主打造的全生命周期服务体系同样也是可持续经营业务，公司三大核心业务在2024年收入均实现增长；相反，非业主增值服务作为围绕房地产开发商相关的业务，受到房地产行业下行周期影响收入出现大幅下滑，商业运营业务因为集团相关商业资产出售导致服务中止，城市服务业务由于竞争环境的加剧及一些项目的回款问题公司主动退出部分项目。综合来看，公司2024年细分业务收入结构上的变化我们认为呈现出积极态势，可持续性经营业务保持增长的同时，压降周期性业务与现金流较差的业务，有助于公司中长期业绩与现金流稳定。 商誉与金融资产减值持续压缩 市场对公司近年来一大担忧是此前收购项目带来的大量商誉减值风险及关联方的应收账款无法兑付风险，从报表端看，我们发现2024年公司商誉与金融资产减值得到进一步压缩：公司2022-2024年账面商誉分别为259.5亿、239.3亿、221.6亿，商誉减值分别为-17.7亿、-14.8亿、-9.9亿，同期金融资产减值分别为-6.8亿、-25.9亿、-6.6亿，考虑到公司持有的资产中风险的较大的已经得到了较为充足的计提，预计后续公司减值压力有望得到缓释。 外拓维持规模，三供一业成为新的增长点 在项目拓展方面，公司2024年新签合同项目489个，合同总金额20.33亿；此外，公司在三供一业业务方面取得较大突破，2024年三供一业板块中物业板块实现收入65.4亿，同比+31.0%，主要得益于物业管理面积的增加，以及公司进一步收购联合营公司股权；在收入增长的同时，三供一业业务中物业管理毛利率从2023年的7.4%上升之2024年的10.0%。 投资建议：公司2024年收入实现增长且结构得到优化，商誉及金融资产减值持续压缩，核心业务发展保持稳定，此外在三供一业方面看到收入较快的增长及利润率改善。我们认为公司最困难的时期或已过去，看好公司后续进一步缩减减值规模，最终进入稳态经营的良好状态，上调公司2025-2026年EPS分别至0.63、0.72元/股（前值0.49、0.55元/股），引入2027年E PS预测0.81元/股，维持“增持”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、商誉与应收账款减值风险，未来物业费收缴率低于预期。 盈利预测表