减值拖累业绩下滑，投销表现维持强势

2025年4月7日公司发布公告，2025年1-3月绿城中国自投项目取得合同销售金额约363亿元，绿城集团累计取得总合同销售金额约524亿元。2025年3月28日，绿城中国发布2024年年报，2024年实现营收1585.46亿元，同比+20.7%；实现归母净利润15.96亿元，同比-48.8%。 合联营企业亏损&计提减值压力，当期归母净利润下滑：得益于前期销售均价较高的项目进入结转，公司物业销售收入保持高增。 2024年公司物业销售收入1470.2亿元（占总收入92.7%），同比+21.9%。而归母净利润同比下滑主要因为：①合联营企业业绩亏损，2024年合联营企业实现亏损6.33亿元，同比减少27.98亿元； ②计提非金融资产减值和公允价值变动损失净额49.17亿元，同比多计提和损失28.82亿元。 销售增速优于行业，核心城市销售市占率高：2024年公司总合同销售金额2768亿元，同比-8.1%，其中自投销售金额1718亿元，同比-11.6%（TOP10房企平均增速-24.4%），自投排名升至行业第6（2023年第7）。聚焦核心，2024年一二线城市销售额占比79%，在8个城市销售市占率第一，且销售权益持续提升。回款维持高位，2024年销售回款率104%，有效支撑现金流及再投资。 精准投资、聚焦核心、强化兑现：2024年公司新增42个项目，权益拿地金额484亿元，预计新增货值1088亿元。聚焦核心城市拿地，2024年一二线拿地货值占比92%，其中北上杭货值占比51%。 截至2024年，公司总土储项目146个，总建面2747万方，可售建面1843万方，其中一二线城市货值占比76%,长三角区域占比60%，北上杭等十大战略核心城市占比53%。 融资渠道畅通，财务安全稳健：2024年境内发债125.31亿元，同时完成境外融资置换8.2亿美元；总有息负债融资成本3.7%，同比下降40BP；短期有息负债占总有息负债比为23.1%，维持低位。 公司销售有韧性，投资聚焦，未来随着2022年后的优质项目入市结转 ， 业绩预计逐步改善。考虑到减值压力， 调整公司2025/2026/2027年归母净利润至18.3/23.0/27.4亿元，同比增速分别为14.6%、25.7%和19.1%。公司股票现价对应PE估值为13.2/10.5/8.8倍，维持“买入”评级。 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；其他房企违约。