公司信息更新报告：销售表现维持稳定，计提减值拖累业绩

招商蛇口（001979.SZ） 2025年03月03日 投资评级：买入（维持） 销售表现维持稳定，计提减值拖累业绩 ——公司信息更新报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 日期2025/2/28 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 当前股价(元)9.82 一年最高最低(元)13.44/7.45 总市值(亿元)889.77 流通市值(亿元)817.27 总股本(亿股)90.61 流通股本(亿股)83.23 近3个月换手率(%)54.24 股价走势图 销售表现维持稳定，计提减值拖累业绩，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年业绩快报及2024年度计提资产减值准备公告，公司销售 营业收入同比增长，归母净利润同比下降。受房地产市场整体震荡影响，公司销售情况及存货销售减值不确定性增加，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为40.4、59.7、64.7亿元（原50.9、70.0、74.0亿元），EPS为0.45、0.66、0.71元，当前股价对应PE为22.0、14.9、13.8倍，公司行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 营业收入同比增长，计提减值拖累业绩 64% 48% 32% 16% 0% -16% -32% 招商蛇口沪深300 根据公司发布2024年业绩快报，公司2024年实现营业总收入1789.48亿元，同 比增长2.25%，实现营业利润90.00亿元，同比下降36.54%，实现归母净利润 40.4亿元，同比下降36.09%。公司业绩下滑主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。 资金情况边际改善，销售排名保持稳定 2024年，公司经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%；2024 2024-032024-072024-11 数据来源：聚源 相关研究报告 《销售规模同比收缩，拿地强度有所提升—公司信息更新报告》-2025.2.11 《销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖—公司信息更新报告》-2024.11.11 《结算毛利率较低，拿地深耕核心城市—公司信息更新报告》-2024.10.31 年末，公司货币资金余额1003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%，现金短债比1.58，同比提升0.3。据克而瑞数据，2024年1-12月公司全口径销售金额排名第5名，公司在行业内排名保持相对稳定。 减值准备计提充分，利润压力有所释放 根据公司发布2024年度计提资产减值准备公告，公司计提减值准备金额合计 59.4亿元，影响归母净利润43.4亿元。计提减值准备金额中信用损失计提准备 14.6亿元，由于房地产项目销售价格未达预期计提存货跌价准备35.7亿元，长期股权投资减值准备7.26亿元，商誉减值准备1.60亿元。公司2024年度计提资产减值准备较为充分，未来业绩有望进一步释放。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 183,003 175,008 178,948 188,577 195,133 YOY(%) 13.9 -4.4 2.3 5.4 3.5 归母净利润(百万元) 4,264 6,319 4,038 5,969 6,465 YOY(%) -58.9 48.2 -36.1 47.8 8.3 毛利率(%) 19.3 15.9 14.5 15.4 16.3 净利率(%) 5.0 5.2 3.3 4.4 4.7 ROE(%) 3.2 3.1 2.0 2.7 3.0 EPS(摊薄/元) 0.47 0.70 0.45 0.66 0.71 P/E(倍) 20.9 14.1 22.0 14.9 13.8 P/B(倍) 1.1 0.9 0.9 0.9 0.8 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E利润表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 流动资产 655187 663960 681963 654834 644148 营业收入 183003 175008 178948 188577 195133 现金 86243 88290 132505 98060 109663 营业成本 147775 147204 152953 159446 163382 应收票据及应收账款 3913 3500 3411 4037 3753 营业税金及附加 7785 6155 6889 7637 8000 其他应收款 126778 118430 121147 134119 131164 营业费用 4081 4328 4474 4903 5269 预付账款 3952 8957 8180 9436 7431 管理费用 2313 2374 2326 2478 2554 存货 411549 416702 388313 380103 362544 研发费用 125 158 128 143 149 其他流动资产 22753 28080 28407 29078 29593 财务费用 1960 912 565 1321 1172 非流动资产 231284 244549 258774 272395 285013 资产减值损失 -5045 -2276 -4563 -1697 -1756 长期投资 74644 80142 87489 95182 103435 其他收益 361 206 255 269 273 固定资产 10820 11618 10943 10992 10866 公允价值变动收益 472 38 169 209 222 无形资产 1473 1984 2178 2403 2679 投资净收益 2017 2481 2241 2075 2075 其他非流动资产 144348 150805 158163 163819 168032 资产处置收益 6 -0 2 4 3 资产总计 886471 908508 940737 927229 929161 营业利润 15360 14182 9000 12943 14603 流动负债 423910 426024 463148 459994 490141 营业外收入 575 278 301 340 373 短期借款 1509 1379 1379 3890 1379 营业外支出 118 472 206 228 256 应付票据及应付账款 56245 60662 66103 63886 67154 利润总额 15817 13989 9096 13055 14721 其他流动负债 366156 363983 395665 392217 421608 所得税 6719 4882 3199 4765 5485 非流动负债 178121 185794 177902 163177 129175 净利润 9098 9106 5897 8290 9236 长期借款 160823 170098 163612 146984 113305 少数股东损益 4834 2787 1859 2321 2771 其他非流动负债 17299 15697 14290 16193 15870 归属母公司净利润 4264 6319 4038 5969 6465 负债合计 602031 611818 641050 623171 619316 EBITDA 26457 25609 16156 20096 21833 少数股东权益 182729 176967 178826 181147 183917 EPS(元) 0.47 0.70 0.45 0.66 0.71 股本 7739 9061 9061 9061 9061 资本公积 10214 20448 20448 20448 20448 主要财务比率2022A2023A2024E2025E2026E 留存收益 65050 68608 71995 76732 81972 成长能力 归属母公司股东权益 101712 119723 120862 122912 125928 营业收入(%) 13.9 -4.4 2.3 5.4 3.5 负债和股东权益 886471 908508 940737 927229 929161 营业利润(%) -32.5 -7.7 -36.5 43.8 12.8 归属于母公司净利润(%) -58.9 48.2 -36.1 47.8 8.3 获利能力毛利率(%) 19.3 15.9 14.5 15.4 16.3 净利率(%) 5.0 5.2 3.3 4.4 4.7 现金流量表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E ROE(%) 3.2 3.1 2.0 2.7 3.0 经营活动现金流 22174 31431 67142 -8984 63295 ROIC(%) 4.4 4.3 2.6 3.3 3.8 净利润 9098 9106 5897 8290 9236 偿债能力 折旧摊销 2521 2959 2504 2892 3403 资产负债率(%) 67.9 67.3 68.1 67.2 66.7 财务费用 1960 912 565 1321 1172 净负债比率(%) 44.8 44.6 27.6 36.5 21.3 投资损失 -2017 -2481 -2241 -2075 -2075 流动比率 1.5 1.6 1.5 1.4 1.3 营运资金变动 3998 15196 60760 -19504 50748 速动比率 0.5 0.5 0.6 0.5 0.5 其他经营现金流 6613 5738 -343 92 812 营运能力 投资活动现金流 -10014 -12241 -13382 -14193 -13694 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 6012 6591 6863 6217 4892 应收账款周转率 51.1 47.6 52.2 51.0 50.5 长期投资 -6590 -8556 -7348 -7692 -8254 应付账款周转率 2.6 2.5 2.4 2.5 2.5 其他投资现金流 2588 2905 829 -284 -549 每股指标（元） 筹资活动现金流 -5874 -17353 -9545 -13779 -35488 每股收益(最新摊薄) 0.47 0.70 0.45 0.66 0.71 短期借款 -2119 -130 0 2511 -2511 每股经营现金流(最新摊薄) 2.45 3.47 7.41 -0.99 6.99 长期借款 26938 9275 -6485 -16628 -33679 每股净资产(最新摊薄) 9.22 10.89 11.01 11.24 11.57 普通股增加 -184 1322 0 0 0 估值比率 资本公积增加 -3975 10234 0 0 0 P/E 20.9 14.1 22.0 14.9 13.8 其他筹资现金流 -26534 -38054 -3059 338 702 P/B 1.1 0.9 0.9 0.9 0.8 现金净增加额 6472 1797 44216 -36956 14113 EV/EBITDA 15.1 15.5 21.7 18.9 15.5 数据来源：聚源、开源证券研究所 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构