房地产行业专题研究：市场供需逐步回暖，“小阳春”值得期待

行业研究|行业专题研究|房地产 市场供需逐步回暖，“小阳春”值得期待 |报告要点 2025年1-2月，35城新房成交1787万平方米，同比下降6.57%，2月百城新房价格环比上涨0.11%，同比上涨2.73%。15城二手房成交1433万平方米，同比增长27.69%，2月百城二手房价格环比下降0.42%，同比下降7.26%。300城宅地成交面积2744万平方米，同比微降1.55%，楼面均价上涨41.92%，1-2月溢价率均突破10%。市场供需逐步改善，3月进入传统旺季，成交有望保持增长。建议关注头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 |分析师及联系人 房地产市场供需逐步回暖，“小阳春”值得期待 新房销售：春节后市场逐步回暖，价格结构性上涨 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 2025年1-2月，35城商品房累计成交面积为1787万平方米，同比下降6.57%，2024年全年降幅为19.28%。从春节前后表现来看，2025年春节后第3周成交239万平方米，较2024年春节后第3周成交量增长12.67%。价格方面，2月百城新房价格结构性上升，环比增长0.11%，同比增长2.73%。头部房企中，2025年1-2月中国海外发展、华润置地、建发房产累计权益销售金额同比涨幅均超过20%。3月进入营销旺季，房企推盘力度加大，新房成交环比或延续增长。 二手房销售：成交量热度延续，价格环比跌幅持续收窄 2025年1-2月，15城二手房累计成交面积为1433万平方米，同比增长27.69%，2024年全年成交面积同比增长7.56%。单月来看，15城二手房成交面积已同比连续9个月保持正增长。价格方面，2月百城二手房价格环比下降0.42%，连续7个月环比降幅收窄，同比下降7.26%。城市表现有所分化，成都已连续4个月环比增长。二手房市场延续2024年以来的热度，我们预计3月成交量或仍保持增长，对价格形成一定支撑。 相关报告 土地市场：成交规模同比微降，优质供给带动地价高增 1、《房地产：一线房价环比上涨，龙头房企拿地积极》2025.02.202、《房地产：AI助力地产提质增效，促进行业数字化变革》2025.02.11 2025年1-2月，全国300城宅地累计成交面积为2744万平方米，同比下降1.55%，2024年全年成交同比降幅为22.63%；累计成交楼面均价为7881元/平方米，同比上升41.92%。地方政府调整供地结构，推出优质核心地块，房企拿地积极性有所提升。2025年1月、2月，全国300城宅地溢价率分别为11.19%、14.09%，是2022年以来首次溢价率超过10%，部分城市成交多宗高溢价地块。随着各城市优化土地供给结构、加速新房库存去化，我们预计新房供需平衡有望逐步得到修复。 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 2025年以来，供给端，各地优化土地供给，优质地块高溢价成交，存量土地收储稳步推进，供给端有望持续改善市场预期，为销量企稳提供支撑；需求端，新房逐步回暖，二手房热度延续，3月迎来传统营销旺季，重点城市新房供给充分，销量或保持环比增长。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期 扫码查看更多 正文目录 1.销售端............................................................51.1量：春节后市场逐步回暖，二手房同比保持高增...................51.2价：新房结构性上涨，二手房环比跌幅收窄.......................81.3房企：头部央国企销量回暖，权益口径表现更优...................82.土地端...........................................................102.1量价：成交规模同比微降，优质供给带动地价高增................102.2分级别：一线城市量稳价升，二线城市量价齐升..................122.3房企：拿地积极性有所恢复，量价同比实现增长..................133.投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企..........................154.风险提示.........................................................15 图表目录 图表1：35城商品房累计成交面积及增速.................................5图表2：35城商品房当月成交面积及增速.................................5图表3：35城新房春节农历周成交量对比（万平方米）.....................6图表4：35城商品房分级别1-2月累计成交面积（万平方米）...............6图表5：35城商品房分城市级别当月成交面积同比.........................6图表6：15城二手房累计成交面积及增速.................................7图表7：15城二手房当月成交面积及增速.................................7图表8：15城二手房春节农历周成交量对比（万平方米）...................7图表9：15城二手房分级别1-2月累计成交面积（万平方米）...............8图表10：15城二手房分城市级别当月成交面积同比........................8图表11：百城新房二手房销售均价.......................................8图表12：百城新房二手房销售均价环比变动...............................8图表13：TOP100房企累计全口径销售金额及增速..........................9图表14：TOP100房企当月全口径销售金额及增速..........................9图表15：TOP100房企全口径及权益口径销量.............................10图表16：全国300城宅地累计供需走势..................................11图表17：全国300城宅地累计成交楼面均价..............................11图表18：全国300城宅地当月供需走势..................................11图表19：全国300城宅地当月成交楼面均价..............................11图表20：全国300城宅地月度溢价率与流拍率............................12图表21：全国300城宅地月度成交保证金比例............................12图表22：一线城市宅地累计供需走势....................................12图表23：二线城市宅地累计供需走势....................................12图表24：三四线城市宅地累计供需走势..................................13 图表25：分城市级别累计成交楼面均价（元/平方米）.....................13图表26：2025年1-2月累计土地出让金TOP10城市.......................13图表27：2025年1-2月TOP10城市累计规划建面及溢价率.................13图表28：TOP100房企2025年1-2月拿地金额及均价......................14图表29：TOP100房企当月拿地金额及均价...............................14图表30：2025年1-2月权益拿地金额TOP10房企.........................14图表31：2025年1-2月TOP10房企楼面均价及溢价率.....................14 1.销售端 1.1量：春节后市场逐步回暖，二手房同比保持高增 新房：2025年1-2月，35城1商品房累计成交1787万平方米，同比下降6.57%，2024年全年降幅为19.28%。从春节前后表现来看，2025年春节后第3周（2025年2月19日至2025年2月25日）35城新房成交239万平方米，较2024年春节后第3周（2024年3月3日至2024年3月9日）成交量增长12.67%，新房市场节后持续回暖。克而瑞预计，3月28个重点城市新房供应面积为721万平方米，环比增长166%，其中改善性项目占比为51%，我们预计新房成交环比或延续增长。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所注：T为春节黄金周最后一天 新房：分城市级别来看，2025年1-2月35城商品房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交468、1153、166万平方米，同比分别+7.09%、-12.31%、+3.26%。一线城市新房市场更具韧性，主要得益于供应结构的调整，优质改善型项目入市带动成交量增长。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 二手房：2025年1-2月，15城2二手房累计成交1433万平方米，同比增长27.69%，2024年全年成交面积同比增长7.56%。单月来看，15城二手房成交面积已同比连续9个月保持正增长。从春节前后表现来看，2025年春节后第1-3周（2025年2月5日至2025年2月25日）15城二手房累计成交508万平方米，较2024年春节后第1- 3周（2024年2月18日至2024年3月9日）成交量增长17.09%。二手房市场延续2024年以来的热度，我们预计3月成交量或仍保持同比增长。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所注：T为春节黄金周最后一天 二手房：分城市级别来看，2025年1-2月15城二手房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交337、1029、67万平方米，同比分别为45.89%、21.53%、50.69%。受二手房相关宽松政策影响，一线城市二手房市场热度较高，二线城市受供给结构影响，同比增幅低于一线城市，三线城市在低基数效应下，同比增幅较高。 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 资料来源：Wind，国联民生证券研究所 1.2价：新房结构性上涨，二手房环比跌幅收窄 新房结构性上涨，二手房环比跌幅收窄。根据中指院数据，2025年2月，全国百城新房成交均价为16711元/平方米，环比增长0.11%，同比增长2.73%，百城二手房成交均价为14071元/平方米，环比下降0.42%，连续7个月环比降幅收窄，同比下降7.26%。新房价格环比延续小幅增长，主要是结构性因素影响，高品质项目带动均价增长。二手房价格环比降幅逐步收窄，部分城市如成都已连续4个月环比增长，二手房市场成交量延续增长，对价格形成一定支撑。 资料来源：中指院，国联民生证券研究所 资料来源：中指院，国联民生证券研究所 1.3房企：头部央国企销量回暖，