华润置地：销售升至行业第三，经常性核心净利润超百亿

【TOP10城市销售贡献63%，总规模升至行业第三位】2024年华润置地实现签约销售金额2611亿元，签约销售面积1133.7万平方米，同比分别减少15%和13.3%，全口径销售金额排名稳居行业第三位。得益于聚焦高能级城市的布局策略，2024年一线城市（含香港）销售占比为38%，同比提升9个百分点；TOP10城市签约贡献占比达63%，集中度同比提升5个百分点。 【聚焦核心城市，权益拿地销售金额比0.29】2024年华润置地新获取项目29个，新增土地投资权益地价526.5亿元，权益计容建筑面积282万平方米。权益拿地销售金额比约为0.29，投资力度大幅降低，新增投资中一二线城市投资权益地价占比为94%。截至2024年底，华润置地开发物业土地储备面积4390万平方米，一二线城市可售面积占比相较于期初降低2个百分点至71%。 【开发业务利润持续下滑，经常性核心净利润超过百亿】2024年华润置地实现营业收入2788亿元，同比增长11%。核心净利润254.2亿元，同比减少8.5%；其中经常性核心净利润103.4亿元，同比增长8.2%，占比提升至41%。综合毛利率21.6%，同比降低3.5个百分点，主要是开发结算毛利率同比下降3.9个百分点至16.8%，企业预计其结算毛利率将在2025和2026年筑底。 【财务稳健且持续优化，融资成本维持行业低位】截至2024年底华润置地的持有现金为1332.1亿元，同比增加了16.5%；现金短债比1.92、长短期债务比2.74，同比分别提升0.14和0.13。净负债率继续降低了0.7个百分点至31.9%，保持在行业低位；剔除预收款后的资产负债率也降低了1.8个百分点至55.6%。企业的负债结构持续优化，期末加权平均融资成本同比下降45个基点至3.11%，维持在行业较低水平。 【“3+1”一体化业务模式，助力企业跨周期发展】2024年华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”一体化业务模式，经常性业务收入保持稳定增长。大资管业务方面，截至2024年底资管规模达4621亿元，平台及能力稳步建立，实现“投融建管退”资本闭环。经营性不动产业务方面，写字楼和酒店业务仍存有一定压力；而购物中心年内新开业数量达16个，创历年新高。生态圈要素型业务方面，代建业务期末在管代建项目247个，建筑面积约7607万平米，同比增长19%；文体运营业务实现营业额7.8亿元，期末在管项目17个，管理资产价值548亿元；长租公寓期末累计在管项目64个，管理规模5.6万间。整体来看，华润置地的第二曲线已经打造的相对完善，为长期跨周期发展打下坚实基础。 正文: 01销售：TOP10城市贡献63%，总规模升至行业第三位 2024年华润置地实现签约销售金额2611亿元，签约销售面积1133.7万平方米，同比分别减少15%和13.3%，全口径销售金额排名稳居行业第三位；销售权益比例较2023年全年略微降低1个百分点至69%。2024年华润置地整体去化率约为55.4%，同比回升3.2个百分点。2025年计划可售货值约为5009亿元，其中存量货值占比为42%，占比自2021年以来首次出现了下降。 得益于聚焦高能级城市的布局策略，华润置地在25个主力城市市占率稳居前五。2024年一线城市（含香港）销售占比为38%，同比提升9个百分点；TOP10城市签约贡献占比达63%，集中度同比提升5个百分点。从各区域分布来看，华东大区和中西部大区是华润置地业绩贡献的主力，销售金额占比分别达到28.1和23.9%。 02投资：聚焦核心城市，权益拿地销售金额比0.29 2024年华润置地新获取项目29个，新增土地投资权益地价526.5亿元，总计容建筑面积393万平方米、权益建筑面积282万平方米，权益拿地销售金额比约为0.29（2023年：0.52）。新增投资中，一二线城市投资权益地价占比为94%。此外，华润置地还在北京、大连和沈阳获取3个优质商业综合体项目。 截至2024年底，华润置地总土地储备建筑面积为5194万平方米。其中开发物业土地储备面积4390万平方米，一二线城市可售面积占比相较于期初降低2个百分点至71%；值得注意的是，从开发物业的总货值来看，2020年及之前、2021年获取的项目货值占比分别为31%和13%，存量项目的去化仍需关注。投资物业土地储备面积804万平方米，一二线城市面积占比为78%、购物中心占比69%。整体看来华润置地的土地储备仍较为充裕、布局结构相对健康。 03盈利：开发业务利润持续下滑，经常性核心净利润超过百亿 2024年华润置地实现营业收入2788亿元，同比增长11%；其中经常性业务收入416.5亿元，同比增长6.6%；开发业务结算收入2371.5亿元，同比增长11.8%。核心净利润254.2亿元，同比减少8.5%；其中经常性核心净利润103.4亿元，同比增长8.2%，占比提升至41%。在传统的开发业务利润下滑的背景下，华润经常性业务第二曲线已经形成，支撑企业盈利。企业预计在2025年经常性核心净利润占比达到45%以上，中长期稳定在50%左右。 2024年华润置地综合毛利率21.6%，同比降低3.5个百分点。物业销售结算毛利率仍在继续下滑，同比下降3.9个百分点至16.8%。但是经常性业务的毛利率为70%，同比提升0.4个百分点，维持在较高水平，在一定程度上拉升了企业整体的利润率。2024年华润置地净利润336.8亿元、归母净利润255.8亿元，同比分别减少9.7%和18.5%；净利率和归母净利率同比分别降低了2.8和3.3个百分点至12.1%和9.2%。整体看来，华润置地仍然保持着较强的盈利能力。 截至2024年底，华润置地的已签未结算开发物业营业额2935亿元，其中并表口径和非并表口径预计将分别有1935亿元和529亿元可于2025年内结算，企业未来营收和合联营受益的稳定有着一定的保障。但是受行业整体利润下滑的影响，其利润率则仍有可能继续承压。企业预计其结算毛利率将在2025和2026年筑底，降至13%-14%左右。 04偿债：财务稳健且持续优化，融资成本维持行业低位 截至2024年底华润置地的持有现金为1332.1亿元，同比增加了16.5%；现金短债比1.92、长短期债务比2.74，同比分别提升0.14和0.13。净负债率继续降低了0.7个百分点至31.9%，保持在行业低位；剔除预收款后的资产负债率也降低了1.8个百分点至55.6%。企业的负债结构持续优化，财务水平持续稳健。 2024年华润置地在公开市场以超短期融资券融资人民币120亿元，票面利率介乎1.98%至2.38%区间。截至2024年底，华润置地加权平均融资成本同比下降45个基点至3.11%，维持在行业较低水平，平均债务期限为6.7年，同比提高了1.3年。同时标普、穆迪及惠誉也都维持华润置地Baa1/BBB+投资级信用评级。 数据来源：企业公告，CRIC整理 05多元化：“3+1”一体化业务模式，助力企业跨周期发展 2024年华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”一体化业务模式。 大资管业务方面，截至2024年底华润置地资管规模达4621亿元（全口径投资物业评估值+在营酒店原值+文体在管项目建设总投资额），同比增长8.1%，成功搭建包括华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，实现“投融建管退”资本闭环。同时企业也在准备对两个公募REITs进行扩募，并积极探索私募REITs和Pre-REITs等金融工具。 经营性不动产业务方面，主要包括购物中心、写字楼和酒店。从2024年的经营情况来看，写字楼的租金收入为18.8亿元，同比减少了8.7%；出租率为75%，同比降低了6.9个百分点。酒店的营业收入为20.7亿元，同比减少了10.8%；毛利率为11.4%，同比降低了6.1个百分点。整体来看，写字楼和酒店业务无论是收入增长还是利润率方面都存有一定的压力。 在购物中心方面，华润置地在2024年底已有27个城市实现2个及以上购物中心布局，在营数量92个，全年租金收入193亿元，同比增长8.4%。旗下在营购物中心实现零售额1953亿元，同比增长4.6%。2024年华润置地新开业16个购物中心，开业数量创历年新高。2025年华润置地计划新开约6座购物中心，预计2028年末在营购物中心将增至116个。 轻资产管理业务上，华润万象生活在全业态版图加速扩张。2024年底华润万象生活旗下的在管购物中心数量增至122个，管理面积1314万平米；写字楼物业在管项目221个，在管面积1670万平米；物管在管面积同比增长11.6%至4.1亿平米；期内通过竞标直拓及合资合作实现新增第三方合约面积3485万平米。 在生态圈要素型业务方面，华润置地的代建、文体和长租公寓也在持续发力。2024年企业的代建业务新增签约面积1146万平米，同比增长12%；期末在管代建项目247个，建筑面积约7607万平米，同比增长19%。文体运营业务实现营业额7.8亿元，期末在管项目17个，管理资产价值548亿元；新获取3座优质场馆运营权，新增管理面积87万平米，新获取11个高质量赛事运营权。长租公寓方面在期末的累计在管项目64个，管理规模5.6万间，稳定期出租率同比提升1个百分点至95%。 整体来看，华润置地旗下的多元化业务协同主业稳定发力，为长期跨周期发展打下坚实基础，将成为集团未来发展的重要方向。 数据来源：企业公告、CRIC整理