非金属建材行业研究：向二手房市场要空间

二手房成交热度延续 （1）年初以来二手房成交热度延续，新房同比表现回暖。2025年1-2月全国新建商品住宅销售面积9207万平、同比-3.4%，销售金额9160亿元、同比-0.4%，降幅较2024年全年显著收窄。高频数据显示3月新房市场回暖，截至3月23日，47城新房销售3月初至今累计同比+16.4%，年初至今累计同比+7.8%；22城二手房成交3月初至今累计同比+38.4%，年初至今累计同比+34.2%，二手房市场表现活跃，“小阳春”行情持续性较强；从同时披露一二手房高频成交数据的19个城市来看，年初至今累计同比+19.4%，样本城市一二手房销售总量呈现同比增长态势。 （2）二手房成交占比持续提升，或带动销售总量恢复性增长。贝壳研究院根据住建部数据估算，2023年全国新房和二手房销售面积15.1亿平，同比+6.3%，其中二手房成交5.7亿平，同比+44%。样本城市数据显示，2024年19城一二手房合计成交面积同比-4%，但22城二手房成交面积同比+20%，这表明购房总需求并未大幅减少，只是在特定市场环境下，需求从新房市场转向二手房市场。19城二手房成交占比从2023年41%升至2024年52.6%，2025年初至今达56.2%，美英等成熟经济体二手房成交占比长期保持在70%以上，中国仍有提升空间。以2023年15.1亿平的全国成交总量为参考，若二手房占比升至70%，新房销量将大幅下滑至4.5亿平，而以4.5亿平的新房销售作为长期中枢值是偏低的，二手房占比提升过程中，全国新房和二手房成交总量有望实现修复性增长。 家装市场重心转移，向存量、翻新要空间 （1）旧房装修占比超过新房装修，家装市场存量时代到来。奥维云网《2024年中国家装市场蓝皮书》显示，家装需求源于新建房首装、存量房翻新及二手房二次装修，2024年中国家装市场规模预计3.6万亿元，同比-16.8%，覆盖1941万套住宅，一二线城市率先步入旧房装修主导阶段，存量房流量转化影响家装市场未来走向，2024年存量房约1.5%转化为二手房进入销售环节，二手房交易客户约75.4%转化为家装客户，此外，存量房约2.1%直接转化为家装客源，2024年旧房装修在家装市场中的占比达63%，家装市场存量时代来临，存量房影响力将持续扩大。 （2）政策端深挖翻新需求潜力，聚焦城市更新改造和家装厨卫焕新。住建部数据显示，截至2022年底我国城镇既有房屋超30年楼龄占比接近20%，预计到2040年前后将攀升至80%。2025年两会期间，全国政协委员、三棵树董事长洪杰提出建议，尽快出台相关行政法规条例，明确对一定楼龄老旧房屋进行定期强制体检和维修的制度安排。2025年3月，住建部部长倪虹表示，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，城中村改造范围已经扩大到全国地级及以上城市。2025年家装厨卫“焕新”政策进一步优化升级，明确资金来源、补贴范围拓宽、补贴品类增加，瓷砖、涂料、地板、门、窗、吊顶、板材家具等常见家装建材品类参与其中，相关品类需求有望提升。 （3）消费建材翻新需求占比持续提升，中长期规模有望保持稳定。随着房地产景气下行，2021年以来国内消费建材需求承压，防水、涂料、瓷砖等产量均有不同程度下降，当前国内建材仍以新建需求为主，受地产下行影响大，翻新需求占比加速提升中。海外成熟市场经验表明，翻新主导使消费建材长期需求更稳定，存量阶段市场虽然也会受到经济周期波动影响，但稳定的翻新需求能平滑周期波动，且随着存量房数量和房屋年龄的持续增长，翻新需求也能够稳定增长，不同品类需求稳定性有差异但都具长期韧性。 持续推荐零售端消费建材 存量时代逐步来临、向二手房市场要空间，继续推荐涂料龙头，关注零售占比高或者零售转型顺利的消费建材公司。 风险提示 地产销售不及预期、政策落地不及预期、消费建材需求结构调整不及预期。 一、二手房成交热度延续 （一）年初以来二手房成交热度延续，新房同比表现回暖 1-2月新建商品住宅销售降幅显著收窄，政策助力成效初显。根据国家统计局数据，2025年1-2月，全国新建商品住宅销售面积为9207万平方米，同比-3.4%。这一降幅相较于2024年全年大幅收窄10.7pct（2022-2024年同比增速分别为-27%、-8%、-14%），新建商品住宅销售金额为9160亿元，同比-0.4%，降幅较2024年全年收窄17.2pct（2022-2024年同比增速分别为-28%、-6%、-18%）。2025年政府工作报告首次将“稳住楼市股市”纳入总体要求，彰显了中央稳定楼市的坚定决心。在此背景下，政策持续发力推动房地产市场止跌回稳，年初销售金额走势优于销售面积，一定程度上反映房价企稳回升的态势。 二手房成交表现活跃，高频数据显示3月新房市场回暖。从地产销售的高频数据来看，根据ifind统计，47城新房销售最新一周（3.17-3.23）为479万平方米，环比+34.6%，同比+15.7%，3月初至今累计同比+16.4%，年初至今累计同比+7.8%，3月新房市场交易延续企稳态势，尤其是一二线城市交易规模同比持续上升；22城二手房成交最新一周（3.17-3.23）为314万平方米，环比-1.8%，同比+22.8%。3月初至今累计同比+38.4%，年初至今累计同比+34.2%，二手房市场表现活跃、热度维持较高，“小阳春”行情持续性较强。从同时披露一二手房高频成交数据的19个城市来看，最新一周（3.17-3.23）19城一二手房合计成交552万平方米，环比+9.7%，同比+15.1%，年初至今累计同比+19.4%，样本城市一二手房销售总量呈现同比增长态势。 图表1：2019-2025年商品住宅累计销售面积及增速 图表2：2019-2025年商品住宅累计销售金额及增速 图表3：2021-2025年47城新房成交面积（万方） 图表4：2021-2025年22城二手房成交面积（万方） 图表5：2021-2025年19城新房+二手房合计成交面积（万方） （二）二手房成交占比持续提升，或带动销售总量恢复性增长 住建部虽未定期披露全国二手房成交占比数据，但在2023-2024中国经济年会上，曾公布相关时点数据。2023年1-11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积较2022年同期增长6.9%，二手房交易量占全部房屋交易量的比重达37.1%，创历史新高。彼时，全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量，房屋交易结构发生显著变化，二手房交易逐渐替代部分新房交易。根据国家统计局，2023年全国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，同比-8.2%，结合上述二手房成交占比，贝壳研究院估算，2023年全国新房和二手房销售面积约15.1亿平方米，同比+6.3%，其中二手房成交面积约5.7亿平方米，同比+44%。 从样本城市的数据来看，2023年22城二手房成交面积同比+46%，这一数据与住建部公布的时点数据相近，在同时披露一二手房高频成交数据的19个城市中，2023年二手房成交占比达到41%，由于这些样本主要是高能级城市，所以其二手房成交占比略高于住建部的数据，但这并不影响样本城市作为参考，能大致反映全国市场的趋势。2024年，19城二手房成交占比提升至52.6%，2025年初至今进一步升至56.2%，提升趋势明显。从总量角度分析，2023年新房和二手房交易总量增长，2024年19城一二手房合计成交面积同比-4%，但其中22城二手房成交面积同比+20%，这表明购房总需求并未大幅减少，只是在特定市场环境下，需求从新房市场转向二手房市场。刚需客户更多流向二手房市场，新房市场则持续向改善及高端住房需求转变，二手房对新房形成了一定的替代效应。 图表6：2020-2025年19城二手房成交占比 成熟经济体普遍呈现以存量房交易为主导的市场特征。美国的商品房市场起步时间早，二手房交易业务发展成熟，较早就迈入了存量房时代，根据Wind和易居研究院的数据，自1999年起，美国成屋销售占比一直维持在85%以上。同样地，英国、新加坡、法国、澳大利亚、中国香港等其他发达国家和地区，二手房成交占比也长期保持在70%以上。与这些成熟市场相比，当前中国二手房成交占比仍存在较大的提升空间。 以2023年全国新房和二手房15.1亿平方米的成交总量作为参考，若二手房成交占比提升至70%以上，在成交总量不变的情况下，新房销售量将降至4.5亿平方米以下，相较于2024年的8.1亿平方米再大幅下滑44%以上，较2021年峰值的15.7亿平方米累计下滑71%以上。以4.5亿平方米作为新房销售量的长期中枢值，我们认为是偏低的。从这个角度看，在二手房成交占比逐步提升的进程中，中国新房和二手房的成交总量有望实现修复性增长。 图表7：1999年以来美国成屋和新房销量（季调折年数） 图表8：部分发达国家或地区二手房成交占比 二、家装市场重心转移，向存量、翻新要空间 （一）旧房装修占比超过新房装修，家装市场存量时代到来 根据奥维云网发布的《2024年中国家装市场蓝皮书》，中国城镇住宅由新房市场与旧房市场两部分构成。新房市场细分为城镇化新房、保障房、新建房销售等；旧房市场则涵盖城市更新（如老旧小区改造）、存量沉睡市场、二手房销售等领域。从家装市场的底层逻辑来看，家庭装修需求主要来源于新建房的首次装修、存量房的翻新改造，以及二手房交易后的二次装修。这三大板块构成了家装市场需求的主要驱动力，反映出不同房屋类型在不同阶段所产生的多样化装修需求。 根据奥维云网的测算，2024年中国家装市场规模预计为3.6万亿元，同比-16.8%。随着政策对市场的激活效果逐步显现，企业营销策略不断深化，以及消费信心的持续恢复，市场规模降幅有望进一步收窄。奥维云网预测，2025年家装市场销售额将同比-5.9%，规模约为3.3万亿元。从套数规模来看，2024年中国家装市场覆盖各类住宅总计1941万套，其中新房、存量房、二手房的占比保持4：4：2的结构，具体数据为，新房装修住宅723万套，存量房装修住宅778万套，二手房装修住宅440万套。 图表9：2023年中国城镇住宅结构 图表10：2020-2025年家装市场销售额及同比增速 图表11：2020-2025年家装市场结构 随着一二线城市率先步入以旧房装修为主导的发展阶段，存量房所驱动的流量转化，正逐步成为左右未来家装市场走向的关键因素。根据奥维云网的测算，以2024年的市场情况来看，存量房中有大约1.5%会转化为二手房进入销售环节，值得注意的是，并非所有二手房交易后都会进行装修，在实际产生交易的二手房流量里，约75.4%的客户会进一步转化为家装客户；此外，存量房还有约2.1%的流量，无需经由二手房销售这一环节，便直接转化为家装客源。 综合前文对新房和二手房成交情况的分析，一方面，从长远的时间跨度来看，新房销售虽有波动，但其中枢仍会维持一定体量，这意味着存量房屋数量将持续增长。另一方面，二手房成交占比呈现显著的上升趋势，直接带动装修需求的上扬。根据奥维云网2024年的测算数据，旧房装修（存量房装修+二手房装修）在家装市场中的占比已达到63%，家装市场存量时代逐步到来，未来存量房在家装市场中的影响力还将持续扩大。 图表12：2024年家装市场流量转化关系 （二）政策端深挖翻新需求潜力，聚焦城市更新改造和家装厨卫焕新 政策聚焦老旧小区和城中村改造，深度挖掘城市更新中的消费潜力。2025年3月8日，全国政协委员、三棵树涂料股份有限公司董事长兼总裁洪杰在两会期间提出建议：明确对一定楼龄老旧房屋进行定期强制体检和维修的制度安排；加快构建老旧房屋养老与维修体系，有助于发掘房屋维修改造市场的消费潜力；出台相关行政法规条例，明确对一定楼龄老旧房屋进行定期强制体检和维修的制度安排。据住房城乡建设部科技与产业化发展中心数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中，建成年份超30年的占比接近20%，这些房屋已步入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，这