城投控股：上海城投控股股份有限公司2024年年度报告

公司简称：城投控股 上海城投控股股份有限公司2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人张辰、主管会计工作负责人任志坚、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人员）伍捷声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，城投控股母公司2024年度实现净利润-49,293,004.91元，加上年初未分配利润8,189,505,562.20元，扣除2023年度现金与股票红利分配150,270,046.08元，2024年度可分配利润合计为7,989,942,511.21元。 2024年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用证券账户中的股份数为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.40元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 不适用 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................8第四节公司治理...........................................................................................................................31第五节环境与社会责任...............................................................................................................47第六节重要事项...........................................................................................................................49第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................56第八节优先股相关情况...............................................................................................................61第九节债券相关情况...................................................................................................................62第十节财务报告...........................................................................................................................73 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 √适用□不适用 （一）主要会计数据说明： 2023年10月25日，中华人民共和国财政部发布《关于印发<企业会计准则解释第17号>的通知》（财会[2023]21号）（以下简称《解释第17号》），旨在为保持企业会计准则与国际财务报告准则的持续趋同，《解释第17号》对“关于流动负债与非流动负债的划分”、“关于供应商融资安排的披露”以及“关于售后租回交易的会计处理”等内容进行规范说明。《解释第17号》自2024年1月1日起施行，由于公司暂未发生相关业务，因此该会计政策变更对公司财务状况、经营成果、现金流量暂无影响。 2024年12月6日，中华人民共和国财政部发布《关于印发<企业会计准则解释第18号>的通知》（财会[2024]24号）（以下简称《解释第18号》），旨在为保持企业会计准则与国际财务报告准则的持续趋同，《解释第18号》对“关于浮动收费法下作为基础项目持有的投资性房地产的后续计量”、“关于不属于单项履约义务的保证类质量保证的会计处理”等内容进行规范说明。《解释第18号》自印发之日起施行，由于公司暂未发生相关业务，因此该会计政策变更对公司财务状况、经营成果、现金流量暂无影响。 （二）主要财务指标变动说明： ①公司本期营业收入较上年同期增加268.60%，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期增加所致； ②公司本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少41.58%，主要是本期投资收益同比下降所致； ③公司本期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期减少18.66%，主要是本期房地产业务净利润同比下降所致； ④公司本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加26.75%，主要是本期房产项目预售回笼资金同比增加所致。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2024年分季度主要财务数据 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2024年，面对严峻的市场压力，城投控股围绕“向改革要生产力、向产品要影响力、向创新要生命力”，保持了积极向上的发展态势，开发、运营、金融三大业务在不断巩固自身优势的基础上，积极寻找新的业绩增长点，在复杂多变的环境中较好地实现了年度工作目标，企业可持续发展能力不断增强。 1.开发板块紧跟市场节奏 公司生产经营调度有序，全力以赴确保交付。公司围绕露香园D1地块、高阳新里、汇樾庭三个项目交付目标，开展工程建设质量提升百日专项行动，成立工作专班，全过程跟踪进度、把控品质，年底顺利完成交付确收。兴华里、露香园二期、璟雲里二期、青溪雲邸、虹盛里等在建项目按节点推进施工。全年，公司在建项目规模约95万平方米，实现新开工约10万平方米，竣工约24万平方米。 公司精准施策落实回笼，存量处置取得突破。公司围绕全年资金计划，积极落实回款。露香园二期B地块和D1地块高层、青溪雲邸全部售罄。露香园二期A地块、兴华里、璟雲里二期别墅项目于年内推向市场。馥公馆做好新一轮资产评估和拍卖工作。同时，公司全面梳理存量资产现状，推进解决历史遗留问题并积极变现。新凯二、三期商业与龙湖商业签订合作协议，推进项目开发和运营工作。露香园万竹街41号住宅等存量资产妥善处置，助力全年营收指标落地。 公司深度聚焦优势领域，资源储备再拓增量。年内，公司积极参与城市更新、城中村改造、住房保障体系建设。通过市场化途径，先后获取了黄浦区小东门、闵行区华漕前湾项目，落实土地储备7.5万平方米。除此之外，公司拿下闵行区杜行、诸翟两个城中村项目，并与当地政府签署合作协议，正式启动改造任务。 2.运营板块实现多元发展 “城投宽庭”持续拓展规模，品牌焕然一新，现有管理规模超13000套。通过大客户拓展、线上线下渠道整合、滞销房源优化等方式，着力提升社区出租率。截至报告期末，江湾社区和光华社区合计出租率超92%，湾谷社区、浦江社区、张江社区、临港社区、泊湾社区全年出租率维持在稳定水平。九星社区于2024年5月28日开业，提前完成爬坡，年底出租率近95%。另洞泾尚云里商品房配套租赁房项目共285套，于10月正式开业。此外，在品牌发布5周年之际，“城投宽庭”完成了品牌理念、形象的全面焕新升级，焕新品牌定位为“新质生活的连接者”，积极开展探索城市文化、可持续发展等主题的各类活动，为住户营造“让生活，不止于宽”的居住体验。品牌全年荣获“2024房地产开发企业优秀产品系”“2024中国保租房运营商综合实力TOP1”等近20项各类荣誉。 物业管理、酒店等业务加快培育创新，多业态运营体系逐步夯实。公司推出“宽成服务”商品房物业服务品牌，建立健全物业管理标准化流程体系，现已承接物业管理项目9个，委托管理总面积约66万平方米。报告期内，物管团队在汇樾庭、高阳新里、露香园二期D1地块等商品房项目交付过程中发挥了积极的作用。公司与东湖集团酒管公司签订战略合作协议，推动公司旗下酒店业务专业化经营。报告期内，露香园璟源酒店9月对外营业；朱家角宽璟酒店开业一年，围绕周边产业积极拓客；黄山凯悦有序运营，保持了相对稳定的入住率。 3.金融板块加深产业融合 金融业务平稳运行，助力主业稳健发展。报告期内，公司共计收到已上市证券分红约0.56亿 元。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约为46.74亿元。公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，投资方向重点聚焦新一代信息技术、新能源新材料和先进制造行业领域科技创新企业；同时推动项目多渠道退出，全年项目退出实现资金回笼4.3亿元，对应投资收益0.91亿元。报告期内，诚鼎基金荣获上海股权投资协会“PEAS-2023年度股权投资榜单”的多项荣誉，投资的中科新松项目荣获年度“最佳投资案例”奖项。 金融投资探索创新，盘活存量开拓市场。公司成功发行了上海国资首单也是规模最大的保租房REITs产品——城投宽庭保租房REIT，项目募集规模30.50亿元，运营表现稳健，年化波动率优于市场同类项目。在城投宽庭保租房REIT的成功发行的基础上，公司以新建资产和存量改建双线并进的方式寻找挖掘REITs扩募潜在资产，年内完成漕宝路R4地块联合收购，进一步打通保租房可持续发展路径，同时积极探索Pre-REITs融资路径，助力构建多层次REITs市场。在产业投资方面，公司与复