城投控股：上海城投控股股份有限公司2023年年度报告
公司简称：城投控股 上海城投控股股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人张辰、主管会计工作负责人任志坚、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人员）唐啸戈声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，城投控股母公司2023年度实现净利润-92,233,056.89元，加上年初未分配利润8,557,233,703.57元，扣除2022年度现金与股票红利分配275,495,084.48元，2023年度可分配利润合计为8,189,505,562.20元。 2023年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用证券账户中的股份数为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.60元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否十、重大风险提示不适用 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................3第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................8第四节公司治理...........................................................................................................................30第五节环境与社会责任...............................................................................................................46第六节重要事项...........................................................................................................................48第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................55第八节优先股相关情况...............................................................................................................60第九节债券相关情况...................................................................................................................61第十节财务报告...........................................................................................................................68 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节·公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 √适用□不适用 （一）主要会计数据说明： 2022年11月30日，中华人民共和国财政部发布《关于印发<企业会计准则解释第16号>的通知》（以下简称“解释第16号”），对“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”自2023年1月1日起执行，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。具体追溯情况参见“第十节财务报告\五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估计的变更”。 （二）主要财务指标变动说明： ①公司本期营业收入较上年同期下降69.78%，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期减少； ②公司本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少46.91%，主要是本期股权转让收益较上年同期减少所致； ③公司本期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期增长，主要是本期经营性利润较上年同期增加且本期股权转让投资收益占营业利润比重较上年同期下降所致； ④公司本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长，主要是本期徐汇汇樾庭项目、高阳新里项目、虹盛里项目预售回笼资金且本期土地款支付较上年同期减少，使得经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年，城投控股迎来了上市三十周年，公司在前两年“质量”“品质”“品牌”全面提升的基础上，迈入新的历史阶段，公司顺应房地产发展趋势，以“稳增长、促发展、强基础、树标杆”为工作目标，加快向房地产全生命周期发展转型，扎实推进年度工作任务，在复杂多变的环境中保持了稳中有进的增长态势。 1.开发业务稳健增长 报告期内，公司在建项目规模约120万平方米，实现新开工约27万平方米，竣工约37万平方米。 报告期内，公司加速项目建设。万安路、高阳里、露香园二期、康健项目均按销售节点抓好进度管控，同步做好项目红线内外的配套工程建设。长宁、朱家角二期项目开工，光华、浦江、临港、张江社区建成交付。 报告期内，公司加快销售回笼。全年实现销售资金回笼85亿元，虹盛里、高阳里、汇樾庭等新盘上市销售，取得较好成绩，同时加快推进尚云里、璟云里项目尾盘销售，并全面启动车位销售，水尚华庭项目加快去化，在金山地区销售排行榜中名列前茅，露香园T5酒店式公寓启动首批房源上市。 报告期内，公司扩充项目储备。公司深耕优势领域，跟踪本市商品房供地情况，年内以12.64亿元的总价，成功竞得杨浦区大桥街道94街坊项目，“十四五”至今已获得8宗土地，投资金额超过300亿元。同时，公司也积极参与城市更新、城中村改造、住房保障体系建设。 2.运营业务规模升级 报告期内，“城投宽庭”品牌顺利推进规模化运营。全年新开5个社区，新增房源数量9357套。截至报告期末，“城投宽庭”已在运营的社区总数达到7个，已入市租赁房源累计约1.2万套。光华社区于2023年3月正式投入运营，在开业3个月内出租率达到90%；湾谷社区，包括新湾谷社区，出租率维持在90%以上；浦江社区于4月正式开业，单月租赁合同签约量突破600单，取得较好市场成绩；张江社区于9月开业，中国商飞、吉祥航空等企业客户已大批量入住；临港社区于11月开业，出租率达87%；长兴岛泊湾社区于12月开业，出租率达67%。“城投宽庭”品牌2023年累计荣获近20项各类荣誉，包括“2023房地产开发企业优秀产品系”“2023中国品牌500强”等。 为提升社区品质，公司倾力打造社区配套与服务平台——“宽庭荟”，年内加速商业招商，江湾、光华社区商业出租率近100%。同时在汇聚社区入驻商户资源，引进商铺基本满足社区租户日常需求的基础上，公司开展了丰富多元的活动，加强社区管理与社区租户的连接和互动，提升社区服务质量和温度，年内成功举办了“宽庭一夏（爱心义卖集市）”“社区青年节”“建筑艺术沙龙”等活动，为租户提供便捷舒适的居住生活体验，“宽庭荟”也荣获“2023年度文化创新空间”称号。 报告期内，公司延伸运营产业链，酒店、餐饮业态逐步成熟，初步形成了覆盖多种类型消费客群的产品线。朱家角宽璟酒店经过一系列压力测试，软、硬件能力得到进一步优化，于年内开业。露香园璟源长租公寓上半年开业，年底出租率达90%。黄山凯悦嘉轩酒店开业一年来市场反馈在黄山区域一直保持前列。 3.金融投资深化协同 公司金融投资业务与房地产业发展深度协同，为投融资打开新的渠道。报告期内共计收到已上市证券分红约0.38亿元。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约为40.97亿元。 公司旗下直投平台投资公司在国内REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动格局下，积极主动解决重资产低周转率问题，有效盘活基础设施资产，形成“投资、建设、运营、退出、再投资”的良性产业链循环。年内，投资公司全力推进保障性租赁住房公募REITs发行工作，于2024年1月12日成功发行了长三角地区首单、迄今为止规模最大的保租房公募REITs——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。项目募集规模30.50亿元，底层基础设施资产为江湾社区和光华社区，以上两社区合计为市场供应近3,000套租赁住房，建筑面积约16.94万平 方米。 公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，年内新增设立了两支基金，新增资金管理规模合计3亿元，投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域的数字信息、人工智能、新材料、新能源、智能制造等硬科技领域的优质投资标的，以及冷链物流全产业链，包括冷库建设、冷库租赁、冷库改建、冷库运营、相关资产资本化，把握消费升级带来的产业发展机遇，助力公司在现有地产业务基础上增加新的增长点。 4.ESG治理推进实施 公司高度重视ESG建设工作，积极推进ESG管理实践，开展相关培训和研讨，将董事会下设的专门委员会之一“战略委员会”更名为“战略与ESG委员会”，在原委员会职能中增加ESG管理职能，并同步将原《董事会战略委员会工作细则》更名为《董事会战略与ESG委员会工作细则》，对细则中部分条款进行修订。年内公司建立了“董
