城投控股：上海城投控股股份有限公司2023年半年度报告

公司代码：600649 上海城投控股股份有限公司2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人张辰、主管会计工作负责人任志坚、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人员）唐啸戈声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本半年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示不适用 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................7第四节公司治理...........................................................................................................................22第五节环境与社会责任...............................................................................................................24第六节重要事项...........................................................................................................................25第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................29第八节优先股相关情况...............................................................................................................31第九节债券相关情况...................................................................................................................31第十节财务报告...........................................................................................................................37 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 √适用□不适用 2022年11月30日中华人民共和国财政部发布《关于印发<企业会计准则解释第16号>的通知》（以下简称“解释第16号”），对“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税 不适用初始确认豁免的会计处理”自2023年1月1日起执行，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。 因前述原因对公司财务报表产生影响的数据具体如下： 单位：元币种：人民币 公司主要指标“营业收入”、“归属于上市公司股东的净利润”、“归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润”指标变化参见“第三节管理层讨论与分析四、报告期内主要经营情况\（一）主营业务分析”以及“第九节债券相关情况\（五）主要会计数据和财务指标”的说明。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司业务概要 公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。 近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，公司获得“2023房地产开发企业综合实力TOP100第58位”，负责运营的保障性租赁住宅品牌“城投宽庭”跻身“2023中国品牌500强”，并荣膺“2023中国（行业）十大领军品牌”，综合实力进一步提升。 （二）行业情况 1.房地产开发行业情况分析 2023年上半年，全国土地市场整体表现较为低迷。根据克而瑞研究数据显示，2023年上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积为35,155万平方米，较2022年同比下降29%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低，成交金额12,524亿元，同比下降22%。根据中指数据，2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降33.8%和31.4%。从重点22城来看，住宅用地供应和成交缩量趋势未改，降幅同样在三成以上。 2023年上半年，房地产市场下行压力加大，商品房销售面积小幅下降，但销售额同比微增，房地产开发投资仍维持负增长。根据国家统计局数据显示，2023年上半年，商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售金额63,092亿元，同比增长1.1%；房地产开发投资额58,550亿元，同比下降7.9%。6月末，商品房待售面积64,159万平方米，同比增长17.0%。2023年上半年，房屋新开工面积49,880万平方米，下降24.3%；房屋施工面积791,548万平方米，同比下降6.6%；房屋竣工面积33,904万平方米，增加19.0%。 从政策层面来看，面对市场情况，政策继续调整优化，适应供求变化。2023年7月24日召开的中共中央政治局会议强调“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。会议还提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。此前，国务院常务会议7月21日审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，预示针对超大特大城市的新一轮城中村改造即将启动。 在信贷方面，政策发力点除为房企融资端继续提供融资支持外，也更侧重需求端信心恢复。2023年8月1日，央行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。其中在支持房地产市场平稳健康发展方面指出，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。此前，央行、金融监管总局于7月10日联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。 从企业端看，房地产行业持续分化，优质房企和出险房企间分化加剧。一方面，退市风波持续蔓延，另一方面，在近期市场低迷的状态下，仍有部分房企积极拿地。2.租赁住房行业情况分析 2023年上半年，从1月的全国住房和城乡建设工作会议，到4月的中央政治局会议，均表示加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，规划建设保障性住房。为支持和发展住房租赁市场，各项配套措施和服务也在持续发力。中央层面主要在金融支持上发力，拓宽住房租赁企业的融资渠道，推动行业金融化发展。央行、银保监会联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知，文件提及为租赁住房的投资、开发、运营和管理等全生命周期提供多层次、多元化的金融产品和服务体系。 地方层面继续以保租房建设为核心，加快实现筹集保租房建设的目标。2023年，上海计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7.5万套（间），并根据项目建设推进情况，力争新增供应6万套（间）。截至6月末，已入市的保租房项目23个，供应量总计约3万套，市场单项目月均流速约100-120套。下半年预计新增入市4万余套，其中70%以上房源主要集中在浦东，闵行和松江三大区域。 3.股权投资市场情况分析 2023年上半年，A股市场共有173家公司首发上市，IPO数量同比增加2%。融资额方面，2023年上半年A股市场的总融资规模为2,096.77亿元，IPO总融资额同比下降33%。根据投中信息统计数据显示，2023上半年中国VC/PE市场投资数量3978起，同比下滑29.8%，环比小幅下滑1.2%；市场交易规模共计713亿美元，同比环比均基本持平。一级市场投资节奏持续放缓，各阶段投融资规模和数量均有所下降。 2023年上半年，REITs市场的发展脚步不断推进。证监会和国家发改委就REITs分别发文，拓宽项目试点类型，调整项目要求，从各维度为REITs实现常态化发行提供支持。上半年，28只公募REITs上市发行，考虑扩募金额后的总发行规模为975.32亿元。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长和产业链延伸。 稳健的经营策略和风险控制优势 公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障