郑州城市与地产年鉴

录国内经济与地产形势Domestic economic and real estate situation01 国内经济与地产形势 Domestic economic and real estate situation 关键词—— 宏观低迷、行业下行、政策多维刺激与托底、宽松周期开启 01.国内形势丨经济表现 年度经济走势前高后低，贸易环境干扰下出口承压、地产拖累等因素影响后、预期向下 【GDP与增速】2024年走势前高后低，出口由降转平，内需不足，投资低迷，经济受内外环境与行业拖累影响明显，有所回升但基础不牢 01.国内形势丨经济表现 有效需求不足，消费价格指数下降，PPI同比持续负增长，大众消费增多趋向平民化 【PPI及CPI分项】经济预期走弱，导致需求疲软，居民消费价格持续下行；消费趋向平民化，传统中高端产品或大宗资产类消费表现走低；对地产而言，多行业收入及利润空间下降，间接影响未来楼市的量价空间，规模收缩、价格下行压力未减 01.国内形势丨行业表现 销售规模已缩近半、投开销三指标下滑10-23%，表明托底有限、行业低迷态势未改 【地产】销售规模历史新低，预计较2021年峰值（成交量17.9亿㎡、金额18.2万亿元）缩量近半（成交量9.6亿㎡、金额9.4万亿元）；新开工降幅＞销售面积与规模降幅＞开发投资降幅，行业情绪低迷 01.国内形势丨城市表现 城市分化趋势再增强：一线城市分化不一、二线城市量价双降，郑州规模排名后五 【城市对标】典型城市供销普降两成以上：一线城市表现分化不一，上海价涨深圳量涨，其他均有不同程度下降；二线城市中，天津、武汉成交规模最高（＞800万㎡）；南昌、长沙、郑州价格略低，厦门降幅最大（24%）；郑州、武汉为中部地区高库存城市 01.国内形势丨政策表现 货币金融财政地产等多维政策组合聚力，应对经济与行业危机，多项政策宽松周期开启 【全国政策】2024年“经济”+“地产”两手抓，针对下行经济形势及地产收缩局面，出台应对政策，政策发力更加积极，首提行业去库存+增加超长期国债及专项债+加强超常规逆周期调节+全方位扩大国内需求，行业迈入政策托底期 01.国内形势丨行业政策 “高品质住宅+零公摊”政策落实下，将加速推动住宅产品换代革新 【高品质住宅&零公摊实施】2024年多地明确发文试点取消公摊或调整为按套内建筑面积计价销售，倒逼开发企业优化产品设计， 提升住宅居住品质 3月，国常会提出“加大高品质住房供给”9月，政治局会议提出“提升住宅品质、促进行业高质量发展” 10月，全国房地产协会提出并组织“关于开展高品质住宅评价”工作的通知 2024年下旬，全国多个城市陆续发布新建住宅设计规范，零公摊和四代宅广泛推动 郑州经济与地产形势Economic and Real Estate Situation inZ heng z hou 关键词—— 经济人口有恢复、城市地位再提升、基建投入力度快、地产宽松政策齐发力、控制供地、低容优质地块放量市场规模缩减、新房改善继续发力、刚需二手房分流、区域结构分化产品内卷质变、四代高品质住宅正式亮相、配置升级下刚需改善化改善豪宅化、旧产品加速出清商办仍低迷、租赁市场颓势难拐、企业轻资产上阵、代建规模扩增 城市宏观经济及规划发展 固定资产投资增速高位稳定，房投完成额虽为负值但同比增速上涨 城市建成区面积持续扩容，6/7/8三条地铁线路加持下轨交里程全国排名NO.10 经济总量持续抬升，增速波动性增长，人口吸引力恢复明显 【郑州经济人口】郑州近几年的经济总量持续抬升，GDP稳定在全国第十六位，增速波动性增长；人口总量在2023年疫情放开后有明显恢复（增量9万人提升至18万人），郑州对省内地市吸附力仍强 2.1宏观环境丨郑州产业环境 工业生产保持较快增长，科创产业持续壮大且是未来三年重点方向 【郑州产业发展】第三产业为当前主力产业类型，近几年占比基本稳定在59%；规模以上工业增加值增速整体呈现波幅上涨趋势，同时创新产业持续壮大。2024年6月20日郑州市印发《科创郑州三年行动计划》，科创产业将是郑州未来三年重点发力方向 汽车、电子信息等主导产业快速增长。全市规上工业六大主导产业增加值同比增长12.7%。其中，汽车及装备制造业、电子信息工业增加值分别同比增长25.8%、11.8%。 居民存款只增不减，消费意愿低，大宗品类消费谨慎 【郑州储蓄消费】居民收入恢复力度一般，资金更愿意存储，消费谨慎，银行存款持续上扬，年内多轮促消费政策齐下，但居民消费意愿更集中于生活及必须品类，大宗品类消费谨慎且成交周期长 1-11月消费潜力加速释放，但更集中在生活及必须品类 基本生活用品消费稳定增长。1-11月，粮油食品类、饮料类等基本生活类商品零售额分别同比增长10.4%、4.1%。 新型消费需求旺盛。通过公共网络实现的商品零售额增长15.5%，可穿戴智能设备、智能手机、智能家用电器和音像器材零售额分别同比增长50%、35.8%、22.5%。 新能源汽车零售额快速增长。零售额同比增长25.2%。 2.1宏观环境丨郑州固定投资 固定资产投资增速高位稳定，房地产开发投资完成额虽为负值但同比增速上涨 【郑州固投及房投】固定资产投资增速稳定在相对高位，2024年1-11月投资同比增速5.1%，比1-10月加快0.5个百分点；全市重点项目计划完成投资1127.9亿元。房地产开发投资完成额同比增速仍为负增长表现，但有明显上涨 1-11月，全市固定资产投资同比增长5.1%，比1-10月加快0.5个百分点。其中： 2024年郑州市重点建设项目名单共列项目415个，总投资3556.9亿元2024年计划完成投资1127.9亿元。 基础设施投资、工业投资分别同比增长8.5%、5.7%。 民间投资增长加快。民间投资同比增长7.8%，比1-10月加快0.1个百分点。 2.1宏观环境丨郑州定位与发展 国际性综合交通枢纽地位明确，协同发展与加强开放、外向型经济加速发力 中国际货邮吞吐量同比增速全国第二，外贸的韧性和活力持续增强；对内促进区域协同发展新机遇，推动重点区域空间融合 外部机会—— •2024年中欧班列（郑州）全年累计开行超3500标准列，境内外合作伙伴逾8000家。郑州已成为全国最大的进口国际化妆品、保健品、食品跨境电商交易基地。•2024年郑州货邮吞吐量突破80万吨，同比增加35.3%，达到历史最高值，位居全国第五位；•其中国际货邮吞吐量完成45.6万吨，占全部货量的57%，增速全国50万吨以上机场中排名第二。•郑州机场航空货运枢纽能级不断提升，外贸的韧性和活力持续增强。 内部机会—— •《郑州都市圈国土空间规划（2022-2035年）》公布，打造“一主一副、三轴四极”的空间格局，新形势下促进区域协同发展新机遇，推动重点区域空间融合，一主郑(港)汴许主引擎，一副洛济深度融合区。 2.1宏观环境丨郑州基建投入 城市建成区面积持续扩容，6/7/8三条地铁线路加持下轨交里程全国排名NO.10 【郑州基建投入】11月10日2023年郑州市域建成区面积公示。郑州市中心城区建成区面积797（较2022年+22.38）平方公里，市域城市建成区面积为1412.22（较2022年+27.71）平方公里；2024年郑州地铁新增6/7/8号线，运营里程全国排名第10 2024年，郑州地铁新增6/7/8号线，累计共开通13条线路。 地产政策及行业趋势2.2 政策宽松力度历史之最，融资端/控供地/降首付利率/减免税费/清库存（以旧换新+房票安置）等齐发力量缩带来质变，住宅高品质技术新规发布，四代宅纳入其中，将成为未来趋势期房销售翻篇，现房销售逐步增多，产品设计大变革，地产迈入产品力与交付力时代 2.2政策环境丨年度组合拳 政策宽松力度历史之最，融资端/控供地/降首付利率/减免税费/清库存等齐发力 【地产政策】房地产政策方面呈现积极宽松的表现，旨在稳地产稳楼市，近一年宽松政策体现在融资宽松、控制供地、降准降息、降首付、税费减免、存量房收购用作保障房等，郑州更是推出以旧换新及房票置换政策，去库存效果明显 2.2政策环境丨重磅去库存 以旧换新+房票安置保守带动16060套新房/约184万方去化，库存周期至少缩3.5个月 【去库存政策】截止2024年12月31日，郑州房产“卖旧买新、以旧换新”工作完成认购10816套；房票认购保守5244套（不含港区）；两项合计带动库存周期降低至少3.5个月（按照市区+近郊月均52万方计算）；进一步缓解库存压力，优化供需结构 4月1日郑州发文今年计划完成1万套二手住房“以旧换新”5月10日试点工作结束，在全市建成区范围内全面实施 8月港区自发组织房票安置，锁区执行；10月29日惠济区试行，11月18日完成首笔兑付 房票规则：一、房票实行实名制→二、房票使用期限自房票核发之日起计算，最长不超过6个月，逾期未用视为放弃→购房款应不低于房票金额的90%，不找零→三、房票持有人可在全市范围内择优购买 资金分配：港区109亿，惠济区33亿，其他区域55亿 房票发放情况：12月初时房票发放暂停，除港区/惠济以外，实际上只有高新区/金水区/二七区三个区域房票有发放，88亿额度仅发放一半，约44亿左右 落地效果：截止12月31日，通过国有平台公司收购模式完成签订二手房协议5085套，通过市场化交易模式完成5731套，两项合计10816套，超过全年目标10000套，典型项目截止12月放款率10-15%左右； 落地效果：市场反馈较为积极，市区截止12月底房票购房至少5244套，约60万方，有效缓解销售端压力； 市场影响：带动市区库存去化周期下降2个月。 市场影响：带动10816套新房去化，有效减少新房库存保守约124万方。 2.2政策环境丨技术新规 量缩带来质变，新版《技术规定》进一步提升住宅高品质，尤其四代宅纳入其中 【技术规定】以提升住宅品质为导向，要求中心城区新编住宅项目容积率不超2.5，建筑高度应小于80米，建筑层高不低于3米；新增对阳台进行立体绿化住宅（四代宅）的设置要求；提出放宽生活性街道的居住项目临路商业设置要求；将住宅机动车充电设施同步配建比例由原有的10%上调至30% 增加“城市设计”提升街区活力 住宅高品质导向 第四代建筑写入新规 对于阳台进行立体绿化设计的住宅，户型套内面积在100平方米以上。阳台高度不少于两个自然层高，阳台悬挑进深不大于6米；在其绿化面积不小于阳台水平投影面积50%的前提下，空中花园阳台计入建筑面积，不计入容积率和建筑密度等。 进一步限制“高容积率、高强度”开发模式，提出新编住宅用地建筑高度应小于80米，容积率不超过2.5；住宅建筑层高不应低于3米等高品质导向的新规。 在轨道站点1千米范围内，选择不少于一条生活设施集聚、林荫绿化条件较好的街道，形成主城区96条慢行活力街道体系；放宽道路沿线设置临街商业设施的要求；在主城区构建2主4次的城市法桐林荫轴线和13处老法桐集中展示区。 公共服务配套设施要求调整 车位配建要求调整 新增配备“社区食堂”“文化活动室”等公共设施的要求：在0.5万～1.2万人居住区宜设置一处社区食堂，每处建筑面积不小于200平方米，同时应设置一处文化活动站；建筑面积为250～1200平方米。居住街坊应设置一处文化活动室，建筑面积不小于100平方米。 住宅建筑应设置访客车位，且不计入配建机动车停车位数，不低于总数的2%，同时不超20个；要求新建住宅建筑配建的固定停车位应100%建设机动车充电设施或预留安装条件，满足直接装表接电要求，并应同步配建不少于30%的机动车充电车位。 2.2行业趋势丨期房销售翻篇，步入现房时代 预售条件提高，现房试点落地，市场超七成项目实现现房/准现房销售 【开发政策】预售条件提高到地上总层数的一半以上，进一步向现房靠拢、降低交付风险，但同时销