国联民生地产美国二手房市场销量回暖价格温和上涨美国二手房

2024年美国二手房市场呈现销量低位震荡、价格温和上涨的滞胀格局。销量约406万套，同比下降0.9%，远低于2021年水平（613万套）；新房销量约69万套，同比增长3.1%，相当于2019年水平。二手房库存回升至115万套，同比增长16.2%，但平均可售月数仅为3.7个月，供给仍显不足（历史均值约5个月）。二手房价格中位数上涨至40.5万美元，同比增长4.5%，而新房价格中位数同比下降1.6%。市场主要受以下因素影响：1）宏观经济保持较高增长，名义GDP同比增长约5.0%，就业市场稳定，失业率维持在4%左右；2）30年期房贷利率维持在6.1%-7.2%区间，利率锁定效应导致成交量保持低位；3）供需结构紧张，供给量低于历史平均水平，房价上涨叠加高利率抑制需求，成交周期延长。展望2025年，预计市场将呈现销量回升、房价温和上涨的趋势，主要推动因素包括：1）利率下行预期，美联储可能逐步降息，降低购房融资成本；2）供给仍处于低位，即使不降息，挂牌量绝对值仍偏低，房价或延续上涨；3）需求或逐步释放，但经济增速放缓、通胀回落、居民购房能力不足等因素将限制房价涨幅。风险提示包括利率风险、经济下行风险、地缘政治及金融市场波动、人口迁徙与城市分化风险。