中国报告 造价信息汇编 全球办事处 非洲 澳大利亚阿德莱德布里斯班凯恩斯堪培拉科夫斯港达尔文黄金海岸墨尔本纽卡斯尔珀斯阳光海岸悉尼汤斯维尔 肯雅内罗毕 毛里求斯卡特邦 莫桑比克马布多 新西兰奥克兰基督城但尼丁汉密尔顿北帕默斯顿皇后镇陶兰加惠灵顿 纳米比亚文豪克 南亚洲巴科罗薄荷岛卡加延德奥罗宿雾克拉克达沃胡志明市伊洛伊洛雅加达吉隆坡拉古纳马尼拉金边新加坡仰光 南非开普敦德班普利托利亚斯泰伦博斯 沙特阿拉伯利雅得吉达 美洲联盟墨西哥城哥伦比亚 自用办公楼项目造价成本控制 随着互联网、新能源、半导体、新媒体等战略性新兴产业的快速发展,企业巨头对自用总部或分部大楼的建设需求日益增长。这些企业虽在各自领域内具有领先地位,但在建设领域,尤其是自用办公楼的成本管理方面,往往缺乏足够的经验和成熟的工程合同招标采购制度与成本管控体系。本文旨在根据利比公司在多个自用办公楼项目中的实践经验,探讨自用办公楼项目造价成本控制的关键点和难点,以期为企业提供参考和指导。 一、企业自用办公楼项目特点 (1)高端定位与品牌形象:各企业自用办公楼的建设一般不仅要承载着其高端的定位,还需与其公司的品牌形象、文化价值和功能需求紧密相连。这些建筑需与周边环境和谐共生,同时满足政府主管部门整体规划布局的高标准要求。 (2)绿色建筑高标准:政府主管部门在政策上对自用办公楼的建设上提出绿色高标准的要求,建设单位也会主动向绿色、节能、低碳方向发展,比如利比参建项目中多会考虑获得绿建二星或绿建三星、leed金或leed铂金、well或健康认证、低碳建筑或全区零碳认证要求等。 (3)建筑功能需求更复杂:自用办公楼在平面布局设计中比市场上租赁办公楼要复杂得多,除自用办公楼的一般需求外,还需包括访客中心、员工餐厅、健身中心、报告厅、展示厅、培训中心、活动中心、档案室及部分商业等功能需求。 (4)建设周期长:自用办公楼需要全精装修达到交付使用要求,且在精装修期间会涉及二次机电工程的实施,故建造周期一般比租赁办公楼长约一年。 (5)验收要求高:全精装修验收,且建设单位的各个事业部及各个职能部门均会提出需求并参与验收,故实际验收要求高于租赁办公楼的开发商建设团队的单一验收要求。 二、企业自用办公楼项目成本管理特殊要求 自用办公楼项目在造价成本控制方面面临特殊挑战,主要表现在以下几个方面: (1)成本管控的全面性要求:工程成本管控需从传统的建筑安装工程费用扩展至项目所需的前期费、开发管理费及市政配套费,且需考虑全生命周期费用。 自用办公楼项目造价成本控制 (2)合约规划与合同模式简化要求:建设单位非专业开发商,其项目管理团队人员相对较少,部分建设单位采用聘请项目管理公司或代建方协助项目管理,故合约规划的合同数量安排宜简化;合同模式应尽可能的选用图纸及规范总价包干合同。 (3) 供应商资源扩充要求:建设单位非专业开发商,通常无既有储备的供应商资源,且自用办公楼项目作为非标产品,功能要求及产品配置的个性化程度远超常规项目,故与其个性化要求匹配的供应商资源入围筛选周期及工作难度进一步增加,且竞争性更难以保障。 (4)多样性与变化性要求:自用办公楼功能区的布置及分配,会涉及到建设单位的各个事业部及职能部门,设计方案在布局、效果及工程质量上等需满足每个事业部及职能部门的需求,且此等需求往往不能及时、集中及表述准确的提出,必然引致在各个设计阶段及施工阶段图纸多次修改的概率大为增加。同时,建设单位对自身业务发展方向、规模的预期变化,从而引起对办公物业的需求变化调整,这就需要自用办公楼在设计阶段增加考虑建筑功能的可变化与可扩展性。 (5) 风险管理要求:需对设计和施工过程中可能遇到的风险进行全面评估,并制定相应的应对策略,办公楼项目在设计和施工过程中可能会面临多种风险,如市场风险、技术风险、政策风险等。 三、企业自用办公楼项目成本管理重难点 (1)设计阶段的成本控制:设计决策对整个项目的成本有深远的影响,因为它直接影响整个项目的成本结构。在这一阶段,需进行全面的成本估算和预测。利比作为QS公司一般提前介入,通常参照经验数据及通过与设计团队进行价值工程互动方式,协助建设单位优化设计方案,制定合理的成本控制目标(估概算),明确质量及绿色发展(如有)目标。 (2)决策阶段的成本控制:在决策阶段,需要对工程项目的整体预算进行充分评估和制定,对可能存在的风险和不确定性因素进行全面分析和评估,制定相应的应对措施和风险管理策略;注重与各方的沟通与协调,协助建设单位设立适配本项目管理架构的成本监控和管理机制。 (3) 招标阶段的成本控制: a、供应商确定:因供应商资源缺乏,故供应商资源的确定工作应较常规项目更前置,并充分调取各合作伙伴的资源信息,以保障价格合理性及目标成本的达成;并需选择与供应商资源丰沛程度及建设单位管理要求相匹配的合适的竞争性采购方式。 自用办公楼项目造价成本控制 b、合同数量宜精简:除必要的独立合同及大型设备甲方采购供应外,尽可能的减少甲供物料设备,全项目的合同数量尽可能不超50个。 c、在计价模式的选择中,需考虑不同专业供应商所承担的深化设计责任,设置合理的风险分配体系;合同模式尽可能的选用图纸及规范总价包干合同,施工过程中仅计算变更价款及主要材料价差调整,以增强成本可控性。 d、招标竞价方案尽可能的选用一轮竞价定标模式,在报价前将技术规范充分完善及明确,报价单位在同一水准下充分竞标,以获得合理的具有竞争性的合同价款,达到成本管控的目的。 (4)施工阶段的成本控制:施工阶段的成本控制也非常关键,需要严格执行预算管理措施,加强供应链管理,实施有效的变更管理措施;自用项目的变更签证率因需求参与方远高于专业开发商建造的租赁办公楼,且施工周期较长,索赔事件概率增加,应做好索赔风险的辨识与提示,对现场记录、指令、函件、纪要等做好存档及备份,且需尽可能地在施工阶段推进变更及索赔结算。 (5)结算阶段的成本控制:结算是成本最终固化阶段,应结合各方要求制定合理的结算计划,推进争议及索赔事项的最终解决,避免各方于此阶段长期沉淀管理成本;结合目标成本的实际执行情况,进行项目后评估分析,总结经验教训,用以指导后续新项目的建设。 (6)风险管理贯穿于成本管理始终:成本管理需要对这些风险进行评估,并制定相应的风险应对措施;需提前与建设单位确定风险管理方案及措施,如通过购买建筑工程一切险及第三者责任险转移工程实施过程中因自然灾害与意外事故造成的损失,通过合同设置各保证金方式降低承包商等的过程履约风险,通过承包合同设置主要材料调差条款分担市场价格波动风险,通过引入第三方监察管理机构对工程质量进行监督及把控。 通过上述措施,可有效地控制自用办公楼项目的造价成本,确保项目的经济高效运作,并提升企业的经济效益。 自用办公楼项目造价成本控制 2.项目建造地址所在城市不同,建筑形态、建筑高度、地下室深度、结构形式、机电配置及装修标准等不同,造价指标存在差异,以上参考指标属于中高档建造标准; 3.自用办公楼项目的成本管控,相比租赁办公楼的成本主要增加了全精装修费用、二次机电费用、特殊需求费用及其施工周期延长增加的一系列费用。 自用办公楼项目造价成本控制 五、结语 在当前房地产行业调整和产业结构转型的背景下,新型行业的发展为企业自用办公楼和产业园区建设带来了新的机遇。利比公司将持续深化成本管控的实践经验,不断创新和完善,以满足市场和建设单位的多样化需求。 主要建筑材料平均市场价(人民币) 各项单价为 2024 年第 3 季度价格 建筑业工人平均日工资(人民币)各项单价为2024年第3季度价格 备注: 中国内地、香港、澳门、韩国办事处 香港 珠海 贵阳 上海 香港九龙九龙湾启祥道 17号太丰汇 15楼电话 : 852 2823 1823传真 : 852 2861 1283电邮 : hongkong@hk.rlb.com 中国贵州省贵阳市新华路 126 号富中国际广场 12楼 E 座邮码 550002电话 : 86 851 8553 3818电邮 : guiyang@cn.rlb.com 中国广东省珠海市吉大九洲大道东 1199号泰福国际金融大厦 8 楼 803-804室邮码 519015电话 : 86 756 333 0997电邮 : zhuhai@cn.rlb.com 中国上海市静安区恒丰路 436 号环智国际大厦 22 层邮码 200070电话 : 86 21 6330 1999电邮 : shanghai@cn.rlb.com 首尔 沈阳中国辽宁省沈阳市和平区和平北大街 69 号总统大厦 A 座 25 楼邮码 110003电话 : 86 24 2396 5516电邮 : shenyang@cn.rlb.com 澳门 海口 (Yeoksam-Dong, Daon Building)8th Floor, 8 Teheran-ro 27-gilGangnam-GuSeoul 06141Korea电话 : 82 2 582 2834传真 : 82 2 563 5752电邮 : seoul@kr.rlb.com 澳门新口岸宋玉生广场 398 号中航大厦 9 楼 I-K座电话 : 853 2875 3088传真 : 853 2875 3308电邮 : macau@mo.rlb.com 中国海南省海口市大同路 38 号财富中心 17楼 1705室邮码 570102电话 : 86 898 6672 6638电邮 : haikou@cn.rlb.com 深圳 北京 杭州 中国广东省深圳市深南东路 5002号信兴广场地王商业大厦 45 楼 4510-13室邮码 518001电话 : 86 755 8246 0959电邮 : shenzhen@cn.rlb.com 中国北京市朝阳区建国门外大街 24A东海中心 18 楼 1803-9室邮码 100004电话 : 86 10 6515 5818电邮 : beijing@cn.rlb.com 中国浙江省杭州市下城区绍兴路 161号野风现代中心北楼 16 层 1603室邮码 310004电话 : 86 571 8539 3028电邮 : hangzhou@cn.rlb.com 无锡 成都 南京 中国四川省成都市锦江区东御街 18号百扬大厦 2901-2904室邮码 610016电话 : 86 28 8670 3382电邮 : chengdu@cn.rlb.com 中国江苏省无锡市南长区永和路 6号君来广场 14 楼 1410-1412室邮码 214000电话 : 86 510 8274 0266电邮 : wuxi@cn.rlb.com 中国江苏省南京市中央路 201号金茂广场南塔写字楼12楼 1201室邮码 210009电话 : 86 25 8678 0300电邮 : nanjing@cn.rlb.com 西安 南宁 广州 中国广东省广州市冼村路 5 号凯华国际中心 1302-1308单元邮码 510623电话 : 86 20 8732 1801电邮 : guangzhou@cn.rlb.com 中国广西省南宁市青秀区民族大道 136 号华润大厦 B 座 22 层 2203 室邮码 530000电话 : 86 771 589 6101电邮 : nanning@cn.rlb.com 中国陕西省西安市碑林区南关正街 88 号长安国际中心 F 座 15楼 1506号邮码 710068电话 : 86 29 8833 7433电邮 : xian@cn.rlb.com RLB.com