房地产行业全面研究与企业专项课题探索

关于CRIC研究中心 克而瑞·研究中心，是易居中国旗下克而瑞信息集团的专业研发部门。组建十年以来，一直致力于对房地产行业各领域全面研究及企业专项课题的深入探索。迄今为止，我们已经连续六年成功发布中国房地产企业销售排行榜，引发业界热烈反响。 研究半径不仅涵盖以日、周、月、年时间为线索的四大基础研究领域；还包括对宏观、市场、土地、企业战略、企业金融、营销等六大研发方向的深度拓展。每月研究成果出品超过百余份，规模以百万字计，为房地产企业、基金、券商、政府相关部门提供专业研究资料。 规模房企并不代表它的利润也达到了规模，几百亿规模的企业发展会更从容。它不受规模的局限，不用为了规模增长而增长。可以根据自身的发展要求，决定发展方向和发展战略。 ——易居（中国）执行总裁、克而瑞信息集团董事长 丁祖昱 发展变革金融创新 楼市“新常态”鞭策房企们纷纷走向转型与多元化——或者从地产业务出发，或者进行体制改革；或者向行业的上下游延伸；又或者索性跨界发展，谋求金融、互联网等领域的突破。 2015年 两会直击 2015年值得投资的十大重点城市以史为鉴：28城2014年销冠特征分析 佳兆业事件引发对旧改模式的思考龙湖的“住守商攻”之路标杆房企大本营特征对扩张路径影响 编委会 2015年第一期 CRIC研究中心 丁祖昱张燕孟音林波崔琳罗雯王晓晨卫刚顺 杨科伟朱一鸣房玲沈晓玲董妍陈开朝马千里蔡建林傅一辰柳启慧杨晶晶余仁花江怡珊谢杨春陶媛尹鹏俞倩倩王青青余露晴陈桢颖孙月 何玮新浪乐居 中房网地产人网 www.cricchina.com/researchweibo.com/cricyanjiuresearch2@cric.com021-60867824021-60867863 微 言 堂 ·大佬看市 行业展望 王石：房地产行业最大的调控就是反腐 ——绿地集团董事长 张玉良 王健林：不要对“再次高潮”抱有任何幻想 ——易居（中国）执行总裁 臧建军 吉姆·罗杰斯：中国是巨大的潜力股 微 言 堂 ·大佬看市 价格走向 梅兴保：不动产登记很难“倒逼”房价下调 ——全国政协委员、中国银行监事 梅兴保 微 言 堂 ·大佬看市 政策预判 秦虹：分类调控将是政策必然 ——住建部政策研究中心主任 秦虹 中金：房产政策放松方向明确 ——中金公司报告 聂梅生：房地产救市政策呼之欲出 ——全联房地产商会名誉会长 聂梅生 贾康：房地产税方案不能照搬哪国模式 微 言 堂 ·大佬看市 房企转型 夏海钧：房企多元化需要金融创新 ——恒大地产总裁 夏海钧 冯仑：互联网改变传统房地产业 郁亮：万科要“忘记规模” 丁祖昱：易居、小米、万科入驻家装大市场 毛大庆：互联网思维就是怎么做渠道 ——前万科集团高级副总裁 毛大庆 ——绿地集团董事长 张玉良 微 言 堂 ·地产热评 二套首付降至四成，营业税“五改二” 不动产登记暂行条例3月1日实施 北京豪宅已吸金逾百亿元 统计局发布2月份住宅销售价格变动 春节楼市继续下滑，返乡置业并非良药 微 言 堂 ·地产热评 恒大上海首个项目首付4万 研究札记 万达院线上市后连续出现12个涨停 一月份房企海外融资锐减七成 倪建达牵手周忻：同志、同心、同道 营销条线成房企离职重灾区 2015年 两会直击 房地产政策解析及行业走向解读 研究札记 市场把脉 研究札记 市场把脉 市场把脉 研究札记 市场把脉 房地产相关政策解析及行业走向 3月15日，颇受关注的“两会”圆满闭幕。从“两会”中透露的各种信息来看，2015年房地产行业政策都将平稳向好。 在《政府工作报告》中，李克强总理表示，宏观层面，经济将保持稳定增长，货币政策保持稳健宽松；而对房地产行业，政府将实施“分类指导，因地施策”；加快推进新型城镇化改革，从根本上解决城乡差距；推进棚户区改造，加大保障房建设力度等等；在措辞上，“抑制”、“调控”等词语也未再出现，取而代之的是“支持”和“促进”。同时，此次“两会”再次强调了要做好集体土地流转、大力发展服务业、推进新型城镇化等等，也将为房地产市场的发展持续注入活力。 “稳增长”方针不变，房地产行业势必从中受益 今年《政府工作报告》中，开宗明义地提出“国内生产总值增长7%左右”,2015年还是要“稳增长”。 要“稳增长”，作为支柱产业的房地产业的景气度至关重要。2014年房地产销售额、房地产开发投资额、房地产行业增加值分别相当于或达到GDP总量12%、15%和6%。加上其涵盖的60多个上下游产业的间接贡献，在整体经济活动中的比重至少在30%以上，在经济和社会发展中发挥基础性和先导性作用。 总而言之，“稳增长“的框架下，房 地产必将从中受益。 年内1-2次降息、降准极有可能 2015“两会”报告中提出“灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规模平稳增长”。2015年M2增长预期为12%，从增量角度来看，12%的增速其实并不低，目前我国M2每提高1个百分点，需投放货币1.2万亿，差不多是5年前的两倍，且执行中，根据需要还“可以略高些”，这也进一步显示2015年货币政策会相对宽松。 市场把脉 然而，资金面宽松剑指整体社会经济层面，而非房地产行业，实体经济、股市等等都将分流资金，故而 对开发企业而言，货币面宽松，使社会资金量整体宽裕，房企融资渠道拓宽，基金、信托等都将为其带来资金供给，尤其对于上市房企而言，融资成本将会有所降低，提升企业的利润空间，无疑使房企当前持续下滑的盈利能力有所改善。 对于购房者来说，宽松的货币环境、较低的贷款利率，能一定程度上降低购房成本而促进成交。如：以现行基准利率商业贷款100万元、30年期限、等额本息还款法计算，月供较去年11月22日降息之前大幅减少419元，相当于此前的9折优惠利率。这将对仍在观望的购房者出手入市有莫大激励，短期内部分需求将会得到有效释放。 调首付、加补贴、降税费等措施将落实 “两会”提出：“要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展”。稳定住房消费无疑成为了中央稳定市场、扩大内需、培育消费增长点的重要一环。相比2014年报告去除了“抑制投机投资性需求”的表述，首次明文提出了支持改善性住房需求。整体政策环境将平稳、宽松，或相比2014年或更为优渥。可以预见，一揽子支持住房消费的激励政策将会在4月纷纷落地。 地方层面，在“分类指导、因地施策”的指引下，可能继续在以下几个方面做出调整： 房地产税只字未提，未来出台更复杂漫长 对于房地产税，十七届六中全会就已明确要对其立法，十八届三中全会更再次提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要求，但在2015年的《政府工作报告》中，房地产税并未被提及。但是我们要注意到，在预算草案报告中的“认真贯彻新预算法，做好2015年财政改革发展工作”板块中，提到“按照落实税收法定原则的计划安排，配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法工作……”因此， 房地产税开征需要两个基本条件，不动产登记制度和房地产税立法。虽然不动产登记在今年3月1日已正式实施，但是各地进度不一，完成登记并实现信息共享尚需多年实践。而房地产税立法方面迟迟没有进展。 房地产税是一个涉及营业税、企业所得税、房产税等等的综合税，且其设计的税率、免税条件、税基、征收要求等等短时间内很难设定准确标准，立法难度比较大。 并且根据修正后的《立法法》草案，房地产税立法 要经人大和常委，立法程序进一步繁琐。 房地产投资增速已经由2013年年末的19.8%下降到2014年年末的10.5%，已然严重影响经济的稳步增长。如果此时房地产税出台，势必加剧房地产行业下行压力，从而进一步拉低国民经济增速。因此目前并非房地产税出台的最佳时机。 因此，短期来看，房地产税出台的可能性几乎为零，更勿论对房地产市场的影响，而从中长期来看，政府支持自住型和改善型需求的指引将长期持续，房地产税将主要针对高收入人群，多套房持有者，对于普通百姓并无过多影响。 存量转保障房有利于缓解库存压力 今年《政府工作报告》首次明文提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”，这对房地产市场来说是一个大利好。 政府已经认识到， 当前许多城市房地产供过于求，并不是所有的城市都需要去建设公租房、安置房，而提出实物保障与货币补贴并举，这既避免了重复建设，造成资源浪费，也在一定程度上增强被保障家庭的购房需求和能力，给市场带来一定购房需求； ，减轻地方房地产市场压力，据国家统计局数据，2014年末全国房地产可售面积达6亿平方米，同比增长26.1%，再创历史新高，很多城市库存高企，去化压力较大，如沈阳、长沙、青岛等库存量都超过1500万平方米，而那些缺乏足够支撑的三四线城市，供求矛盾尤其突出， 从地方政府层面来看，这无疑也是其热切期盼的， 土地出让金和房地产交易税费成为地方财政主要来源， 棚户区改造，拉升投资及催生新需求 棚户区改造作为保障民生的安居工程，在近几年的“两会”中频频被重点提及。今年“两会”中，棚户区改造的规模连年上升，从2013年的320万套，2014年的470万套已经上升至今年的580万套，并将城市危房改造纳入棚改政策范围。 李克强总理在答记者问时也明确表示：“中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要 为低收入住房困难群体提供住房保障。”棚户区改造是一项实实在在的惠民工程，但同时它也是一项发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业的发展。对房地产而言，棚户区改造将大量中心城区的土地腾挪出来，带动房地产开发投资规模上升。 在棚户区改造安置补偿方式上，此次“两会”也提出了新的模式——“货币化安置”和“回购商品房源”等。在经济社会发展的新常态下，以往的实物安置并不是最好的安置途径，实物安置需要建设周期，棚户区居民等待时间较长。而“货币化安置”和“回购商品房源”等方式，首先，可以有效缩短等待周期；其次，可以增 市场把脉 加棚户区居民满足其住房需求选择，增加房地产市场需求；再次，政府回购或者回租市场中的存量商品房，用于安置棚户区改造居民，可以有效减低地方房地产库存压力；第四，棚户区居民可租住或者可购房二手房，新安置模式也可以加快二手房的流通。因此， 然而，值得注意的是，棚户区改造除了是保障安居的民生工程外，也是在经济结构调整、“去房地产化”的过程中，由于当前经济下行压力大增，为拉动投资、保持经济稳定的过渡性手段，是暂时性，具有不可持续性。 部分城市土地供应节奏或将放缓 当前，土地财政的问题并未解决，部分地方政府为解决财政问题，盲目推地，而部分企业亦只看眼前利益，缺乏长远规划及对市场的前瞻性，盲目拿地，部分城市已出现土地储备严重过剩的问题，过高的土地储备为当地未来3-5年的房地产市场埋下定时炸弹，一旦爆发，不仅当地政府和企业将面临畸高的房地产库存风险，而且企业可能面临血本无归、资金链断裂的窘境，而政府依赖土地出让来维持财政的局面也将不可持续。 因而，为保证房地产市场的健康有序发展， 新型城镇化进程中，农民受益于集体土地流转或将成为房地产市场的一股新兴的有效需求；而随着服务业的发展和相关政策扶持的力度不断加大，养老、健康、文化等产业地产或迎新的发展契机。 集体土地流转为“农民进城”提供财产支撑 报告指出，“做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点”，与去年“慎重稳妥进行农村土地制度改革试点”简单提法相比，今年明确指出了农村土地制度改革试点的具体分类和要求，且对此前一直阻碍农村集体土地流转的一大障碍——产权不明晰的问题，此次报告中也作了明确指示，即“做好土地确权登记颁证工作”，为农村集体经营性建设用地入市打下良好的基础。由此可见，此番土地制度改革试点的路径已显得愈加清晰。 而从房地产行