核心观点与数据
近期，广东省珠海、惠州等7个城市披露了2025年首批专项债闲置土地收储计划，共涉及48幅地块，土地面积约224.6万平方米，总收购价格171.03亿元。其中珠海收储金额最高（66.52亿元），惠州次之（49.75亿元）。单块土地最高收购价为惠州的13.29亿元，但折扣高达74.1%。整体来看，收购折扣平均为87.5%，其中潮州、河源等地出现溢价收购，而茂名、云浮等地为原价收购。
土地特点与收购情况
从收购折扣来看，排除协议土地和已开发土地后，36块净地收购折扣平均为87.5%。其中，潮州、河源、惠州等地有溢价收购，而茂名、云浮等地为原价收购。折扣力度最大的为云浮XJB-06-27A号地块（73.2%）。项目公司性质方面，45块地块为当地国企所有，其中珠海华发集团占比最高（6幅），中山则有2幅民营企业地块和1幅混合所有制地块。
面临的难题
尽管地方政府积极响应闲置土地收储，但仍面临三大难题：
- 净地交付要求：土地储备中心仅接受无抵押的净地，房企需自行解押，但民营房企资金不足，国企则相对容易。
- 收购价格矛盾：地方政府财政压力大，专项债补充资金有限，难以覆盖房企已融资成本，导致收购价格难以提高。
- 再出让限制：专项债收储土地原则上不用于商品房建设，需用于基础设施、公共设施或保障房，部分城市消化能力有限，降低政府积极性。
研究结论
当前闲置土地收储已成为化解楼市库存、稳定市场的重要政策工具，既能缓解房企资金压力，又能优化土地供应结构。未来，收储政策有望在部分市场较好的城市促进供需平衡与价格稳定，并为保障性住房和城市更新提供资源支持。
