万科困境，仍需交由市场解决

万科管理层大换血，深铁集团全面接管

• 春节前后，万科经历管理层大换血，郁亮辞任董事长，辛杰（深铁集团董事长）接任；新任高管团队多具深铁背景，涉及总部、开发业务及多元化领域，强化国资控制。
• 战投部、北京及华东区域为接管重点，战略投资运营管理部调整幅度最大，体现深铁对万科核心业务的掌控。

资产质量下降，债务压力加剧

• 万科2024年预计亏损450亿元，主要因开发项目结算规模和毛利率下降、信用减值及存货跌价准备增加、非主业投资亏损等。
• 截至2024年9月，万科流动资产中存货占比57%（5793亿元），现金仅797亿元；短期债务及应付账款压力巨大，需债务展期但需更多增信措施。

国资支持有限，自救需依赖市场

• 深铁集团三次支持万科：竞得土地、转让红树湾项目股权、提供28亿元股东借款（万物云股权质押担保）。
• 深铁集团资产规模仅是万科的1/1.8，支持力度有限；政府拟用200亿专项债收储万科资产，本质仍是资产出售，无法解决根本问题。
• 核心观点：万科需通过市场途径自我造血，否则依赖国资救助无法打破困境；国企背景可提升信用背书，但资产质量及现金流问题仍需市场化解。