夏季2024数据中心市场更新

夏季2024 数据中心行业总体趋势 01超大规模投资推动增长 04站点选择标准持续演变 03关注电力与可持续性 人工智能/机器学习驱动高性能计算构建 人工智能/机器学习应用有潜力成为增长最快的客 美国在以ESG为重点的指令方面落后于欧洲和其他地区；然而，这种状况正在改变。对直接使用可再生能源、其他可持续性措施以及最终现场发电的关注将会增加。亚马逊网络服务（AWS）最近在宾夕法尼亚州收购了Talen的核数据中心园区。 “边缘”应用、电力接入、网络策略、可持续性和地理中立应用正在扩展数据中心部署的地点和方法。总体规划的数据公园已成为越来越广泛应用的设施。中心战略以解决土地和电力供应限制问题，因为 数据中心的发展重点已转向为超大规模客户提供设施。 户细分市场；在密度、灵活性和可持续性方面，应用/硬件需要数据中心设计的演变。人工智能的采用和要求的加速正引领一个大规模超大规模增长的新阶段，数家新运营商部署基于GPU的服务，这导致了对数据中心容量的大量需求。 大规模5至10家超大规模公司占据了大部分批发式托管消费市场，并且他们倾向于选择少数知名且资本充足的开发商/运营商。每个超大规模云服务提供商都预计在2024年资本支出将显著增加。 公司寻求在拥有大量土地、电力和可再生能源的新市场中拓展业务。 该厂拥有960兆瓦可用的清洁、低碳电力，由Talen的现场核电站提供。 08数据中心预测 06发展趋势 07新的投资者类别 租金和资本化率趋势 基础设施基金、房地产投资者，甚至是传统上专注于能源的资金也进入了该领域，在扩大“基础设施”的定义并追逐其传统领域的周期性特性带来的新类别等因素的影响下，它们推动了收益率的下降和市盈率的上升（在目前的债务市场之前）。 截至2023年底，在主要市场中有创纪录的3,077兆瓦数据中心容量正在建设中，同比增长46%。数据中心发展迅速扩展，超大规模设施的显著增加以满足不断增长的云计算和数字服务的需求。此外，对可持续性的关注度也在增加，通过纳入可再生能源和高效的冷却技术来最小化环境影响。 人工智能影响力的增加、全球需求的扩大以及能源效率提升的减速预计将推动数据中心全球电力需求显著增长，预计到2030年将翻一番以上。高盛预测，从2023年到2030年，数据中心电力消耗的复合年增长率为15%，这表明到本世纪末，数据中心可能占美国总电力需求的约8%，而目前这一比例约为3%。 数据中心行业的房地产资本化率保持稳定，得益于投资者对长期增长的良好兴趣和信心。市场租金趋势为： 该行业长期处于上升轨迹，这得益于云计算和数字服务扩展带来的数据存储和处理需求的增加。这种强劲的需求导致了高质量资产竞争压力的加剧，进一步巩固了该行业对投资者的吸引力。 主要数据中心市场 数据中心的位置至关重要，通常战略性地选择靠近主要城市中心或网络枢纽，以优化连接性并最小化数字服务的延迟。 市场突出地位的贡献因素 •电力可用性：电力供应的可用性和可靠性，包括当地电网向数据中心提供高能源需求的能力。连接性：网络基础设施可用，包括互联网带宽、光纤网络以及距离主要互联网交换点的距离。•成本效率：数据中心在特定地点的运营成本，包括房地产、能源价格、税费和人力成本。环境稳定性：P一个地点的物理和气候条件，包括自然灾害风险和周围气候。土地成本：降低土地成本可减少初始资本支出，并便于获取大块土地以备未来增长。这通常导致数据中心位于不那么中心但更实惠的地区。•税收优惠政策：税收激励措施通过降低财产、销售和收入税来降低数据中心运营的总成本。它们是使某些地点对数据中心投资更具吸引力的关键因素。 机会 •弗吉尼亚：更大的电力容量在弗吉尼亚州北部以外可用，例如在弗吉尼亚州中部。•硅谷，加利福尼亚：开拓新的本地市场可以帮助解决圣克拉拉和硅谷电力面临的生产能力问题。 •达拉斯/沃斯堡，德克萨斯州：市场因供应链和电力供应问题而出现延误。开发商需求在南达拉斯最为强劲。•芝加哥，伊利诺伊州：云服务提供商（CSPs）偏好与终端用户保持接近的位置，因此预计芝加哥将看到进一步的需求。 新兴策略解决能源和土地限制问题 数据中心选址受到电力和土地限制的显著影响，导致出现了仅专注于为数据中心开发解锁土地和电力的新策略。 历史数据中心选址标准 新的策略以释放能源和土地供应 需求创造力量与土地限制 • 2023年，数据中心需求达到历史最高水平，北美主要和次要市场吸收量超过4.8吉瓦。• 生成式人工智能和机器学习的新需求需要大量的电力，促使数据中心的设计和选址方法发生根本性转变。• 随着数据中心对电力的需求呈指数增长，北美正面临着由区域电力限制驱动的供应短缺，这可能会减缓行业发展。– 电力获取越来越困难，公用事业公司警告，即使是已经预定的客户也可能出现短缺。• 因此，数据中心开发商被迫更加创新，将他们的选址搜索主要集中在电网上的电力可用性上。 • 历史上，数据中心开发商的选择标准主要集中在以下方面：1. 经济激励措施。2. 主要城市地区主要互联网交换点的邻近性。3. 城市光纤可用性、光纤延迟和劳动力可用性。4. 公用事业电力成本和容量。5. 土地成本。• 初期，选址主要集中于光纤连通性和对互联网交换点的邻近性，因此数据中心集中在主要市场。• 随着数据中心开发在规模和成本上的持续增长，开发商开始进军更新、二级市场，以寻找更有利的发展经济。• 开发商很少在符合上述标准的地点遇到电力可用性问题，因此他们假设电力公用事业会根据他们的要求始终提供电力。 • 新建的运营平台已组建，以应对北美地区在电力和土地限制背景下，对超大规模基础设施迅速增长需求的应对，旨在发展总体规划的数据中心园区。 运营商如Quantum Loophole追求这种模式，他们专注于通过收购大量房地产、电力和水资源来解决行业的容量限制，并处理复杂的预开发工作，如许可和监管等，这些工作现在已成为一个跨年过程。 – 这些公司计划通过将校园的部分区域出售给超大规模计算公司或数据中心运营商来货币化，后者将专注于数据中心的建设和运营。 • 由于电力公用事业在可用电力方面仍然短缺，现场发电成为数据中心开发商寻求的另一种替代方案。 最近，亚马逊网络服务（AWS）在宾夕法尼亚州萨斯奎汗纳收购了塔伦能源公司960兆瓦核电数据中心园区。这笔交易证实了数据中心运营商寻求替代战略以获取满足AI需求的大量电力容量的趋势。 数据中心快速增长。 数据中心行业正经历快速增长，推动因素包括云计算和数字服务的需求激增，以及超大规模设施和可持续技术的重大投资。 总体趋势 •云计算、大数据和物联网：这些技术需要大量的数据处理和存储，需要更多的数据中心来处理工作负载。 •人工智能与机器学习方面的进展：这些技术依赖于庞大的数据集和计算能力，推动了对专门基础设施如数据中心的需求。 •需求远超过供应：数字活动和数据创作的指数级增长，在数据中心容量供给与日益增长的需求之间造成了显著的差距。 •租金上涨：北美数据中心的价格因需求强劲和供应短缺而迅速上升。在北美所有四个主要市场，标准250-500千瓦容量的平均询问价格年同比增长20%，创造了全球最高增长记录。 资本支出（Capex）由超大规模企业（Hyperscalers）进行。 顶级四家超大规模云服务提供商预计将在2025年投资2130亿美元，较2023年增长1.5倍，复合年增长率（CAGR）为23%。 •盈利性开发机会：数据中心需求的不断扩大，由于持续的需求和较高的入住率，为开发商和投资者带来了有利的商机。 •未加杠杆回报率（内部收益率）在所有物业类型中最高：数据中心因其支持数字基础设施的关键作用和对服务持续需求，提供了具有吸引力的投资回报。 注意：本演示文稿不构成对任何公司证券的建议或推荐、报价或招揽，不旨在提供基于投资决策的信息，不应被解释为如此。 数据中心交易和资本化率趋势 交易量和对数据中心的投资兴趣一直很高，这一显著活跃现象是由对数字基础设施需求的增加以及数据中心在支持云服务和在线活动中的战略重要性所驱动的。 市场更新 2023年，北美数据中心资产所有销售的总体交易量达到48亿美元，同比增长29%。 • 预计2024年，由于不断增长的开发管线和改善的贷款市场，资本市场活动将有所增加。 供应限制对于潜在买家而言，围绕着现有库存与新建发展项目预租赁需求的平衡问题。 • 到2024年5月，全球数据中心相关ABS发行总额约为40亿美元。借贷利率相对于无风险利率的波动范围在150-250个基点。 • 2023年下半年显著的市场参与者包括Blackstone、TPG Real Estate、Brookfield和Realty Income。 尽管由于人工智能驱动的租金增长导致租金翻倍，从而逆转了数据中心市场历史趋势中租金率持平或下降的局面，但6.00%的资本化率在5.3%的债务基础利率下仍然是可行的。 北美数据中心交易量（亿美元） 数据中心2023年的交易量比2022年上涨了67%。 历史数据中心私有交易倍数 历史数据中心私有交易的倍数显示出了韧性和增长，反映了投资者对数字经济发展中该领域强劲需求和战略重要性的持续信心。 数据中心发展、折现率和成本收益率市场更新 数据中心发展管道稳健，全球范围内有众多项目正在进行，以满足云计算和数字服务的日益增长需求，这得益于技术和基础设施的进步。 数据中心发展市场更新 成本收益率 • 数字地产公司在2023年第四季度的财务结果以及豪利汉洛克克公司近期参与的合作显示，数据中心开发的收益率介于9.5%至 截至2023年底，主要市场中有创纪录的3,077兆瓦数据中心容量正在建设中，较上年同期增长46%。 • 10.5%。尽管电力供应存在挑战， 发展折现率 2024年北美数据中心库存，新增807兆瓦，分布在弗吉尼亚州北部、芝加哥、达拉斯和硅谷。同比增长24%在第一季度 近期由Houlihan Lokey完成的交易显示，发展折现率介于17%至20%之间。 数据中心建设成本 RCLCO报告称，开发商的目标是稳定的杠杆内部收益率，范围在12%至19%或更高，具体取决于风险。 • 数据中心的市场成本差异很大，从每平方英尺600美元到超过1100美元，或者每兆瓦已投入IT负荷的7000万美元至1200万美元之间。• 机遇概况。通常来说，数据中心的建设通常涉及 • Equinix预计在承保的超大规模交易中将实现中高个位数的内部收益率（IRR）。 发展利润边际 数据中心资本化率 • Houlihan Lokey最近完成的交易表明，数据中心托管和超大规模设施的开发利润率在50%至65%之间。 • 最近的数据中心交易价格处于5.5%至7.5%的资本收益率区间，具体取决于资产类型。 来源：Newmark, Costar, CBRE, Digital Realty 4Q23 财务报告，RCLCO，数据中心知识，Precedent Research。 案例研究 | Arkon能源 惠利汉洛基为公司提供全面且专业的支持，涵盖了全球数据中心行业范围内的广泛交易。这包括在并购、战略性重组、融资、估值等多个领域的专业知识，以及针对全球客户的独特需求而定制的一系列其他关键性服务。 客户档案 成立于2021年的Arkon Energy是一家在数字基础设施领域专注于数据中心收购、开发和运营的领先企业，这些数据中心对于支持比特币网络至关重要。公司通过强调效率和灵活性脱颖而出，这两者对于应对数字基础设施行业固有的动态市场周期至关重要。Arkon Energy致力于在塑造数字基础设施未来方面成为领导者，其动力的来源是对创新和数字货币及数据管理快速演变领域的可持续增长的承诺。 我们的角色 Houlihan Lokey的报告涉及对Arkon Energy拥有的比特币采矿设施的当前状态的分析、市场研究和定价结论。Houlihan Lokey进一步分析了将现有物业转换为Tier-3数