房地产行业研究：头部央国企销售正增，政治局会议再提稳楼市

本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（2.22-2.28）申万A股房地产板块涨跌幅为+2.2%，在各板块中位列第2；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第1。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+5.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.9%，沪深300指数涨跌幅为-2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+8.8%和+8.2%。 优质地块加速推出，年后土地市场升温。本周（2.22-2.28）全国300城宅地成交建面559万㎡，单周环比+40%，单周同比-38%，平均溢价率13%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面6088万㎡，累计同比+1%；年初至今，华润置地、中国金茂、滨江集团、保利发展、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均上升，一线城市表现更佳。本周（2.22-2.28）47个城市商品房成交合计419万平米，周环比+29%，周同比+29%。其中：一线城市周环比+46%，周同比+67%；二线城市周环比+44%，周同比+47%；三四线城市周环比+11%，周同比+5%。 本周二手房成交同环比均上升，小阳春渐近，料二手房热度延续。本周（2.22-2.28）22个城市二手房成交合计282万平米，周环比+14%，周同比+64%。其中：一线城市周环比+17%，周同比+76%；二线城市周环比+19%，周同比+64%； 三四线城市周环比-0.3%，周同比+44%。 百强房企销售额跌幅持续收窄，头部央国企房企2月销售额正增。2025年1-2月百强房企全口径销售额4402亿元，累计同比-3.1%，较1月-5.3%的跌幅收窄2.1pct；2月单月全口径销售额1981亿元，环比-18.1%，同比-0.4%。 1-2月累计看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售额累计同比分别为-1%、-8%、-6%和+1%。头部房企降幅较小。2月单月看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售额单月同比分别为+14%、-11%、-18%、-8%，单月环比分别为-2%、-34%、-29%、-23%。头部房企正在备战小阳春，开始积极推货，中海、华润、招商、建发等头部央国企的销售额实现同环比正增长。 政治局会议再次提出“稳住楼市股市”。2月28日，2025年首场中央政治局会议提出:“实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求”、“稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击”等表述。我们认为，自去年12月政治局会议首次提出“稳楼市”后，本次接连再提，或表明对稳楼市工作的重视，促进房地产止跌回稳依然是2025年的重点任务之一。为了更好实现稳楼市，更多政策有望加速落地，重点关注一线城市政策进一步放松、出台政策打通收储&城中村改造的堵点及后续落地形成实物量。 投资建议 在近期基本面及消息面的共同催化下，有望带动地产板块情绪复苏。下周全国两会即将召开，需关注2025年对于经济发展、货币政策、财政赤字等重点议题的政策取向。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。 中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 百强销售跌幅持续收窄，头部央国企企表现更突出 百强房企销售额跌幅持续收窄，头部央国企房企2月销售额正增。根据克而瑞，2025年1-2月百强房企全口径销售额4402亿元，累计同比-3.1%，较1月-5.3%的跌幅收窄2.1pct；2月单月全口径销售额1981亿元，环比-18.1%，同比-0.4%。 1-2月累计看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-1%、-8%、-6%和+1%，头部前10名房企销售韧性更强，降幅较小。 2月单月看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额单月同比分别为+14%、-11%、-18%、-8%，单月环比分别为-2%、-34%、-29%、-23%。头部房企备战小阳春，开始积极推货，中海、华润、招商、建发等头部央国企的销售额实现同环比正增长。 图表1：2025年1-2月百强房企销售情况 政治局会议再提稳楼市 政治局会议再次提出“稳住楼市股市”。2月28日，2025年首场中央政治局会议提出:“实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求”、“稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击”等表述。我们认为，自去年12月政治局会议首次提出“稳楼市”后，本次接连再提，或表明对稳楼市工作的重视，促进房地产止跌回稳依然是2025年的重点任务之一。为了更好实现稳楼市，更多政策有望加速落地，重点关注一线城市政策进一步放松、出台政策打通收储&城中村改造的堵点及后续落地形成实物量。 图表2：近年历次中央政治局会议对房地产的表述 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.2%，在各板块中位列第2；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第1。本周地产涨跌幅前5名为绿景中国地产、世茂集团、时代中国控股、碧桂园、粤宏远A，涨跌幅分别为+67.2%、+39.6%、+38.5%、+28.2%、+21.5%；末5名为国瑞健康、天誉置业、华音国际控股、万业企业、派斯林，涨跌幅分别为-23.7%、-16.7%、-9.4%、-8.5%、-8.2%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+5.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.9%，沪深300指数涨跌幅为-2.2%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+8.8%和+8.2%。本周物业涨跌幅前5名为经发物业、建发物业、华润万象生活、永升服务、碧桂园服务，涨跌幅分别为+29.5%、+13.5%、+12.2%、+11.8%、+10.1%；末5名为建业新生活、弘阳服务、兴业物联、宋都服务、鲁商服务，涨跌幅分别为-13.4%、-7%、-6.3%、-6.1%、-5.6%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第9周，全国300城宅地成交建面559万㎡，单周环比40%，单周同比-38%，平均溢价率13%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面6088万㎡，累计同比1%；年初至今，华润置地、中国金茂、滨江集团、保利发展、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五，分别为232、129、107、101、100亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（2月22日-2月28日）47个城市商品房成交合计419万平米，周环比+29%，周同比+29%，月度累计同比+36%，年度累计同比+7%。其中： 一线城市：周环比+46%，周同比+67%，月度累计同比+56%，年度累计同比+7%； 二线城市：周环比+44%，周同比+47%，月度累计同比+29%，年度累计同比-5%； 三四线城市：周环比+11%，周同比+5%，月度累计同比+35%，年度累计同比+21%。 图表13：4 7城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（2月22日-2月28日）22个城市二手房成交合计282万平米，周环比+14%，周同比+64%，月度累计同比+90%，年度累计同比+35%。其中： 一线城市：周环比+17%，周同比+76%，月度累计同比+122%，年度累计同比+46%； 二线城市：周环比+19%，周同比+64%，月度累计同比+102%，年度累计同比+47%； 三四线城市：周环比0%，周同比+44%，月度累计同比+35%，年度累计同比+1%。 图表17：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.02亿平米，环比-0.5%，同比-7.6%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为20.9月，较上周+1.2个月，较去年同比-5.7个月。 图表21：1 0城商品房的库存和去化周期 图表22：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表23：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 非开发公司动态 图表27：非开发公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。