投资学生住宿 酒店改建的机遇

酒店改建的机遇 本报告深入探讨将酒店改建为学生宿舍的趋势，分析非本地学生人数上升，与学生住宿的供求的缺口 。 引言 香 港 的 学 生 住 宿 市 场 展 现 了 独 特 的 投 资 前 景，特 别是 在 将 表 现 不 佳 或 负 资 产 的 酒 店 改 造 成 学 生 宿 舍 的 趋势 日 益 增 长 之 际 。随 着 对 学 生 经 济 实 惠 且 便 利 住 宿 的需 求 增 加，投 资 者 和 物 业 持 有 者 逐 渐 意 识 到 这 种 改 建所 带 来 的 丰 厚 回 报 潜 力 。本 研 究 深 入 探 讨 了 这 一 趋 势背 后 的 主 要 驱 动 力，包 括 非 本 地 学 生 数 量 的 上 升 及 学生住宿供需之间的巨大差距 。 动 态 的 重 要 性 。透 过 分 析 这 些 改 建 带 来 的 投 资 回 报，我们 为 潜 在 投 资 者 提 供 全 面 的 概 览，帮 助 他 们 在 这 个 迅速发展的领域做出明智的决策 。 为 了 进 一 步 提 升 学 生 住 宿 的 整 体 布 局，我 们 提 出 了一 些 可 行 的 解 决 方 案，旨 在 优 化 现 有 资 源 并 加 速 学 生宿 舍 供 应 的 增 加 。通 过 在 市 场 中 寻 找 机 会，利 益 相 关 方可 以 更 好 地 将 他 们 的 策 略 与 未 来 需 求 相 匹 配 。本 研 究为 投 资 者 提 供 了 一 份 宝 贵 资 源，帮 助 他 们 把 握 香 港 学生 住 宿 市 场 的 潜 力，确 保 他 们 能 够 驾 驭 这 一 不 断 演 变的市场 。 在 我 们 的 分 析 中，我 们 展 示 了 成 功 的 案 例，突 显 了 酒店 改 建 为 学 生 宿 舍 的 有 效 性 。这 些 案 例 不 仅 证 明 了 此类 投 资 的 财 务 可 行 性，还 强 调 了 战 略 规 划 及 理 解 市 场 香港高等教育需求的增长 由 教 资 会 资 助 的 大 学 正 在 逐 步 扩 大 容 纳 非 本 地 学 生的 能 力 。此 外，其 他 专 上 教 育 机 构 的 国 际 学 生 入 学 人 数也 在 增 长，并 积 极 促 进 学 生 交 换 项 目 。根 据 入 境 事 务 处的 数 据，2023年 共 有62,079份 学 生 签 证 或 进 入 许 可 申请 获 得 批 准，自2020年 以 来 增 长 了24%。根 据 自 资 专上 教 育 委 员 会 的 数 据，2023/24学 年 非 本 地 学 生 总 入学 人 数 与2020/21学 年 相 比 增 加 了26,900人，增 长 率 达57.4%。以2023年 学 生 签 证 和 进 入 许 可 的 五 年 复 合 年增 长 率12.05%计 算，预 计 到2027/28学 年，香 港 的 非 本地学生人数将达到97,857人 。 香 港 一 直 以 国 际 化 的 高 等 教 育 著 称 。香 港 的 大 学在 全 球 享 有 盛 誉，多 所 院 校 持 续 跻 身 国 际 大 学 排 名 前列，吸 引 了 来 自 全 球 各 地 的 学 生 。在 香 港 政 府 推 动“ 留学 香 港 ”品 牌 的 政 策 下，包 括 将 由 大 学 教 育 资 助 委 员会（ 教 资 会 ）资 助 的 大 学 非 本 地 本 科 生 的 招 生 配 额 从20%提 高 至40%，并 为 高 等 教 育 机 构 提 供 大 量 资 金，近 年 来 海 外 学 生 人 数 显 著 增 加 。预 计2024-2025学 年，非 本 地 学 生 的 入 学 人 数 将 从 上 一 年 的73,600人 增 长 至超过80,000人 。(图一) 学生住宿的现状 学生住宿是指专为大学或学院学生设计的住宿空间 。在香港，学生住宿的选择多样，满足不同需求和偏好 。学生常选择的住宿类型包括： 表二为市场上常见的学生住宿选择 。分析显示，校内大学宿舍因临近校园而备受学生欢迎，且有助于学生建立归属感 。此外，校内住宿通常配备良好的设施和安全保障，提供安全且丰富的居住环境 。然而，校内宿舍长期存在供不应求的问题，因此，专门建造/酒店改建的私人学生宿舍已经成为商业机会 。 合租公寓 /私人租赁 专门建造/酒店改造的私人学生宿舍 与共享空间 校内大学学生宿舍 学生住宿的供应情况 随 着 学 生 住 宿 需 求 的 持 续 增 长，而 新 住 宿 项 目 的 交付 速 度 缓 慢，许 多 学 生 无 法 入 住 校 内 宿 舍 或 私 人 学 生宿 舍 。这 种 情 况，再 加 上 更 广 泛 的 经 济 因 素，促 使 住 宅租赁市场的复苏，特别是在大学附近和新兴住宅区 。 份学生签证申请意味着床位缺口高达17,006个 。 意 识 到 这 一 缺 口，许 多 投 资 者 发 现 将 酒 店 物 业 改 建为 学 生 宿 舍 的 商 机 。一 些 知 名 投 资 方 通 过 合 作 或 独 立投 资 的 方 式 积 极 参 与，包 括 A E W 资 本 、晶 苑 投 资 、宏 安地产和TPG Angelo Gordon。截至2024年第四季度，香港 已 建 成10个 专 门 建 造 或 酒 店 改 建 的 学 生 宿 舍 项 目，共提供2,980个床位（表四）。 根 据 我 们 的 研 究，目 前 十 三 所 大 学 提 供 约42,093个校 内 大 学 宿 舍 床 位（表 三 ) 。然 而，2023年 批 准 的62,079 未来的学生住宿供应 政府已经注意到学生宿舍床位短缺的问题，多个宿舍项目已在「宿舍发展基金」的支持下启动 。根据立法会教育事务委员会的开发时间表，预计从2024年6月至2027年，将提供约7,900个宿舍床位 。由教资会资助的大学也将继续推进宿舍项目，预计到2027年，宿舍床位总数将增加约13,500个（表五）。 总 体 来 看，包 括 私 人 运 营 者 的 床 位、校 内 大 学 宿 舍、未 来 酒 店 改 建 的 私 人 宿 舍 以 及 即 将 启 动 的 宿 舍 项 目 在 内，学 生 住 宿 的 总 供 应 量 预 计 将 在2028年 达 到55,000个 床 位 。然 而，随 着2027/28学 年 非 本 地 学 生 人 数 预 计 将 达 到97,857人，床位需求依然十分迫切 。 投资者指南：投资学生住宿的优势 稳定的回报 较低的运营成本 高入住率 学 生 住 宿 的 入 住 率 通 常 较 高 ，因 为 学 生 需 要 整 学 年 的 住 宿 。这 种 可 预 测 的 租 金 收 入 对 物 业持 有 者 而 言 非 常 具 有 吸 引 力 。例如，Y8 3学 生 宿 舍 在 首 年 便 达 到了8 5 %的 入 住 率 ，第 二 年 更 是实 现 了1 0 0 %的 入 住 率 。预 计 未来 几 年 入 住 表 现 将 持 续 稳 健，进一步证明了此类投资的可靠性 。 与 酒 店 运 营 相 比，学 生 住 宿 的 整体 成 本 更 低 。酒 店 往 往 需 要 提 供多 样 化 的 豪 华 服 务 和 设 施，而 学生 宿 舍 则 更 专 注 于 满 足 学 生 的 基本 需 求，如 住 宿 空 间、公 共 学 习 及社 交 空 间，以 及 洗 衣 和 厨 房 设 施 。通 过 简 化 服 务 并 减 少 维 护 成 本，运营方可以显著降低人力支出 。 学 生 住 宿 通 常 能 提 供 稳 定 的 回报，因 为 学 生 往 往 签 订 为 期 一 年的 租 约，确 保 了 物 业 所 有 者 的 稳定 收 入 。此 外，一 年 期 租 约 让 房东 有 机 会 根 据 市 场 变 化 及 时 调整 租 金 。与 传 统 住 宅 物 业 相 比，这 种 稳 定 性 更 具 吸 引 力，尤 其 适合 追 求 持 续 回 报 的 投 资 者 。此外，许 多 学 生 倾 向 于 一 次 性 支 付全 年 的 租 金，从 而 提 升 了 运 营 方的流动资金 。 投资者指南：关键考量因素 转 型 物 业 提 供 了 进 入 不 断 增 长 的 市 场 的 机 会，并 利 用 现 有 物 业 的 优 势 。例 如，酒 店 通 常 拥 有 必 要 的 基 础 设 施，例 如 连 接 浴 室 和 共 享 空 间，这 些 基 础 设 施 可 以 很 容 易 地 适 应 学 生 住 宿 。此 外，它 们 靠 近 地 铁 站，大 大 增 强 了 这 些住宅的优势，使其对学生更具吸引力 。在浓厚的投资兴趣推动下，2024年酒店转型的累计交易量年初至今已达到13亿港元 。 是 否 将 现 有 物 业 转 换 为 学 生 住 宿 可 以 通 过 分 析 当 前 物 业 的 收 益 表 现 、市 场 竞 争 和 未 来 前 景 来 做 决 策 。投 资 者还应考虑财务可行性和监管合规性 。 财务可行性 然 而，一 些 大 学 或 公 共 机 构 可 能 会 通 过 地 契 对 学 生宿 舍 用 途 设 定 更 严 格 的 限 制，例 如 只 允 许 特 定 大 学 的学 生 入 住 。这 类 地 块 通 常 无 需 支 付 额 外 的 土 地 溢 价，仅需 缴 纳 象 征 性 的 费 用 。总 体 而 言，将 酒 店 改 建 为 学 生 宿舍在地契法规方面较为灵活 。 一 般 而 言 ，三 至 四 星 级 酒 店 的 基 础设 施 、配 套 和 公 共 空 间 都 适 合 改 建 为学 生 宿 舍 。此 外，标 准 酒 店 房 间 布 局 可通 过 增 加 床 位 的 方 式 提 升 每 间 房 的 收入 。如 果 现 有 客 房 平 面 图 不 做 重 大 变动，200平 方 呎 以 下 的 房 间 可 容 纳2名 法规合规性：分区及牌照要求 学 生，而3 0 0平 方 呎 以 上 的 房 间 则 可 容 纳3名 或 更 多 学生 。此 外，学 生 宿 舍 常 使 用 高 架 床，以 最 大 化 空 间 利 用率 。改 建 和 翻 新 成 本 约 为 每 平 方 呎5 0 0至8 0 0港 元，具体取决于酒店的当前状况 。 大 部 分 酒 店 通 常 划 为 商 业 用 途 。投资 者 在 将 酒 店 改 建 为 学 生 宿 舍 时 ，必须 保 留 其 酒 店 牌 照 。这 是 因 为 将 酒 店用 途 更 改 为“住 宅”或“住 宿 机 构”可 能需 要 提 交 规 划 申 请 。通 过 保 留 酒 店 牌照，物 业 可 以 继 续 以 酒 店 用 途 运 营，同 鉴 于 学 生 稳 定 的 入 住 率 和 潜 在 的 收 入 增 长 ，再 加上 运 营 成 本 的 降 低，物 业 改 建 有 望 提 高 那 些 收 入 陷 入停 滞 的 酒 店 的 租 金 回 报 率 。学 生 宿 舍 的 预 期 收 益 率 在4 . 5 %至8 %之 间，具 体 取 决 于 酒 店 当 前 的 经 营 表 现 和改建初期投入成本 。 时 提 供 学 生 住 宿 服 务，从 而 避 免 了 额 外 的 规 划 申 请 流程 。 若 没 有 酒 店 牌 照，将 酒 店 改 建 为 学 生 宿 舍 可 能 面 临挑 战 。在 这 种 情 况 下，必 须 提 交 规 划 申 请，且 物 业 可 能会 失 去 地 积 比 率 及 总 楼 面 面 积 。根 据《建 筑 物（规 划）规例 》，非 住 宅 物 业（包 括 酒 店）的 最 高 地 积 比 率 为1 5，而住 宅 物 业 的 最 高 地 积 比 率 则 限 制 为8、9或1 0，具 体 取决于地盘类别（A、B或C类）。 法规合规性：土地使用 香 港 岛 及 市 区（如 油 尖 旺 区）的 许 多酒