中国酒店市场关键趋势-产业资本转型酒店业投资的市场机遇

2战略机遇宏观认知⾏业趋势 3不确定性进⼀步加强，内需收缩，旅⾏开⽀更加精打细算预期低迷：中国消费者信⼼指数（CCI）连续30个⽉低于枯荣线收⼊承压：居民可⽀配收⼊并未改善民⽣失业率居⾼不下储蓄上升：居民存贷⽐⼤幅上升接近⾦融危机时期⽔平202320243.855.242008（⾦融危机）6.60（正常年份在0-2之间波动）居民存贷⽐2018202454.3%44.5%消费占GDP⽐重居民可⽀配收⼊失业率4.1万元2.8万元4.9%5.1%2024年GDP增⻓更多依赖于投资或出⼝，⽽居民消费占⽐下降，则居民可⽀配收⼊的增⻓可能并未显著改善民⽣。 当下的问题不仅仅是关税……不要误以为当前正在发⽣的⼀切主要只是关于关税的问题。是全球货币政治与地缘秩序的系统性⽡解。 4——桥⽔基⾦创始⼈瑞·达利欧（Ray Dalio） 5降本增效，成为今年主要策略！眼下，要学习⾯对困难周期的⽣存法则……宏观⾯企业裁员降薪再提⼋项规定微观⾯空间坪效低下供给过度饱和产品过时⽼旧全球重⼤变局 但也出现⼀些新机遇……2023年11⽉17⽇起，中国72/144⼩时过境免签政策适⽤国家范围增⾄542024年12⽉17⽇起，过境免签外国⼈在境内停留时间延⻓为2024年全年，免签⼊境外国⼈达2011.5万⼈次《中国⼊境旅游发展报告2024-2025指出，2024年中国共接待亿⼈次，同⽐增⻓61%。2024年，北京和上海的外国游客接待量最⾼，分别为中央及各省出台政策全⼒拉动⼊境游 6国；240⼩时(10天)，同⽐上升112.3%。⼊境游客1.32321万⼈次和497万⼈次 。 7毫⽆疑问，中国是美国之外全球最⼤的市场……上海酒店供给30万间中档及以上客房数连锁化率：63%新疆酒店供给23.7万间中档及以上客房数连锁化率：26% 中国，正在强势崛起，并在国际政治和经济秩序重构中发挥重要领导者作⽤！ 外部摩擦不可避免，内部经济和产业运⾏模式正在重塑，不能再以旧范式应对新周期。 AI┯⫙儱ⷀ䈰⪾脯儱ⷀ䧯卸նր绞勾鰑勔뀔嵱ց 9AI┯⫙儱䪫勘脯儱假缋嵴溸鱎掾ն冝茤✅缋嵴婞㐃䧯㒘ն缀缃溸缏卐⚷錻侊⫭նAI┱冝茤✅ ⸦嶯AI 10战略机遇宏观认知⾏业趋势 112025Q2MSI指数-24，尽管环⽐略有改善23313227-9-32-116-88-40-47-14-10-30-23-62-13-252487736491-1817年H117年H218年H118年H219年H119年H220年Q120年Q220年Q421年Q121年Q221年Q321年Q422年Q122年Q222年Q322年Q423年Q123年Q223年Q323年Q424年Q124年Q224年 126-18-19-23-23-150-100-50050100150深圳上海三亚北京⼲州23年Q223年Q323年Q424年Q124年Q224年Q324年Q425年Q125年Q2-23-24-24-30-34-43-43-47-47-150-100-50武汉杭州苏州⻘岛重庆厦⻔南京成都⻄安2024年Q32024年Q42025年Q1深圳、三亚和杭州MSI指数环⽐改善较为明显，厦⻔、南京、成都、⻘岛、⻄安等⼆线市场景⽓环⽐进⼀步恶化 131.7%7.5%2.0%8.4%4.2%10.3%8.0%35.6%32.0%38.0%36.9%42.3%36.8%47.2%46.3%37.4%45.7%37.9%42.2%36.1%33.0%15.6%22.0%13.9%16.4%10.6%16.1%11.4%0.8%1.1%0.5%0.5%0.7%0.8%0.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%国内旅游散客国际旅游散客国内商务需求国际商务需求国内旅游团队国际旅游团队会议需求⾮常突出较好持平较差⾮常糟糕2025年Q2预计团队旅游和会议需求将持续低迷，国内和国际旅游散客以及国内商务需求相对预期积极 需求者从单⼀物质满⾜转向价值共鸣和精神滋养—需 求 特 征— 14⽂ 化 骄 傲在 地 探 索【去拉萨】本片以藏族小伙都吉在拉萨的视角为观众展现当今的圣城现代与传统融汇并存的独特状态，通过讲述来拉萨所谓的“讲究”，以甘其食、美其服、安其居、乐其俗为主线，表达松赞旅行对圣城的理解和传递。 供给增速回落，但绝对值增⻓仍⼗分可观—供 给 趋 势—数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com) 1520152016201720182019202018%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%同⽐增速总供给量2,682,7702 0 1 5-2 0 2 4中 国 ⼤ 陆 中 档 及 以 上酒 店客 房供 给 量 数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com)⾼档及以上中⾼档供给结构趋向合理，稳定为⾦字塔型结构—供 给 结 构— 162 0 1 5-2 0 2 4全 国 城 市酒 店 供 给 结 构 变 化18%43%39%中档14%35%51%20152020 2 0 1 5-2 0 2 4年 中 国 ⼤ 陆 中 档及 以 上 酒 店 品 牌 连 锁 化 率25%0%10%20%30%40%50%2015201620172018201920202021202220232024数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com)品牌连锁化率稳步提升，中⾼档市场仍有提升空间—品 牌 格 局— 1746%23%53%92%54%77%47%8%中档中⾼档⾼档超⾼档连锁酒店客房占⽐⾮连锁酒店客房占⽐2 0 2 4年 中 国 ⼤ 陆 各 层 级 酒 店 连 锁 化 率 ⽔ 平40%上海66%北京54% 数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com)品牌供给显著增⻓，品牌变更趋向活跃—品 牌 格 局— 182023vs2024年各类型品牌变更酒店数量变化中国⼤陆地区酒店品牌数42557285920182021202452086901002003004005006007008009001000摘牌 新建,82%翻新改造,16%适应性再利⽤,2%数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com)品牌签约中存量改造类投资项⺫占⽐份额持续增⻓—品 牌 签 约— 21签约项⺫开发类型占⽐2022vs.202476%16%8%2022年2024年2024年酒店开发类型分布按城市层级62%73%80%79%23%20%11%13%14%7%8%8%⼀线新⼀线⼆线三线及以下新建翻新改造适应性再利⽤ 数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com)特许经营模式成为签约酒店运营模式主导—运 营 模 式— 22签约酒店管理模式分布（2020-2024）47%47%43%33%26%51%52%56%66%73%2%1%1%1%1%20202021202220232024委托管理特许经营其他翻新改造新建不同开发类型中，特许经营模式酒店占⽐ 三线20.00%2013-2024年关键酒店资产交易城市层级占⽐酒 店 类 资 产 很 ⼤ 程 度 上 带 有 ⼀ 些避 险 功 能 以 及 ⽐ 较 稳 定 的 运 营 现⾦ 流，⼀ 线/新 ⼀ 线 城 市 具 备 相 对更好的市场稳定性。数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com)国内资产交易以⼀线和新⼀线城市为主战场，都市⾼档酒店为⾸选—资 产 交 易— 23⼀线新⼀线21.33%⼆线18.00%四线10.00%其他城市2.67%85.4%7.3%酒 店 式 公 寓5.3%城市酒店2.0%度 假 村度 假 酒 店2013-2024年关键酒店资产交易产品类型分布2013-2024年关键酒店资产交易定位层级分布⾼档中⾼档11%超⾼档19%中档6%奢华5%28%58%⾼ 档 酒 店 因 为 拥 有 更 为 稳 定 的 现 ⾦流、战 略 性 地 段 价 值 以 及 其 他 综 合性收益，因此更受投资⼈的⻘睐。城 市酒 店 因 为 商 业 模 式 更 加 成 熟，整体投资回报也相对更为稳健。 内资外资其他数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com)国内酒店资产交易以内资为主，能源类企业是活跃主题—资 产 交 易— 242013-2024年关键酒店资产交易买⽅性质及⾏业占⽐4%30%66%9%5%5%⾦融业23%能源业科技类制造业2%房地产52%2%医疗卫⽣业2%运输业零售业房地产45%酒店业15%⾦融业35%旅游业5%内资外资⾦融业67%能源业33%其他内 资 企 业 占 ⽐ 近 七 成，且 买 ⽅ 为 地 产 属 性 的占 ⽐ 也 相 对 更 ⾼，⽽能 源 类 企 业是 国 内 酒店 资 产 交 易 市 场 中 ⽐较活跃的收购主体。 2013-2024年关键酒店资产交易各层级酒店15.5数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com)奢华酒店的成交价格有显著溢价—资 产 交 易— 平均每宗交易额（亿元）14.211.98.75.1中⾼档奢华中档⾼档超⾼档 数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com)房 价1 , 0 0 0元 以 上 酒 店 新 增 数 量酒店数量市场两极化发展，顶部市场持续发⼒—⾼ 端 市 场— 261,3551,43820192023千 元 房 价 组 群 对 ⽐ （ 元 ）+6%+70%2 0 1 9V S 2 0 2 3 1.!"2.#$3.%&4.'(5.)*6.+,7.-*8..*9./$10.01房 价 过 千 元 酒 店 数 量 城 市 排 ⾏ 1470204060801001201401601802002019数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com)平均客房体量奢华酒店供给稳健增⻓，主要集中于核⼼城市与头部旅游⺫的地—奢 华 酒 店— 271561711741791896%10%2%3%6%0%2%4%6%8%10%12%20202021202220232024酒店数量增速2019-2025年中国⼤陆地区奢华酒店数量和增速161间2024年奢华酒店数量城市排名排名城市名奢华酒店数量1上海262北京223杭州144三亚104成都104南京105⼲州96深圳87苏州78迪庆6 01,0002,0003,0004,0005,0006,000数据来源：厚海数据平台(www.hohidata.com)上海奢华酒店客房数量及发展历程以上海为缩影，全国奢华酒店⽇趋个性特⾊精品化—奢 华 酒 店— 2886320002010ü分布特征：竞争产品少且点状分布ü产品特点：超⾼层+优质设施奠定竞争壁垒ü代表性物业：⾦茂君悦、波特曼丽思卡尔ü产品关键词：经典商务、超⾼层萌芽期ü分布特征：外滩两岸经典奢牌产品涌现ü产品特点：后世博时代⾼端消费迅速崛起ü代表性物业：半岛、华尔道夫、柏悦ü产品关键词：江景奢华、都市度假发展期ü分布特征：城市次中⼼、特⾊商业区ü产品特⾊：品牌调性+差异性驱动房价、新⽣潮牌定向捕捉细分需求ü代表性物业：宝格丽、嘉佩乐、J酒店ü产品关键词：⼩众个性、⾃带流量产品细分期2017传统经典综合体配套商务酒店⼩众个性⾃带流量都市度假⽣活⽅式奢华酒店产品：经典奢华酒店产品 ☋⿣ꀥ駮 30战略机遇宏观认知⾏业趋势 31优质地段的⽼旧物业失去定价权传统全服务酒店的模式变更迎合新⼀代消费者的产品模型存 量 更 新 三⼤战略机遇 ⾼ 线 城 市更多元的需求更深度的市场更强⼤的韧性 品 牌 溢 价清晰精准的客户画像更强⼤的品牌体系⽀撑更具背书⼒的品牌价值 32•钱 投 向 哪 ⾥ ？•如 何 选 物 业 标 的 ？•如 何 定 义 ⼀ 家 优 质 好 酒 店 ？产业资本转型酒店资产配置 33由于酒店资产的强地点区位属性，不可移动，所以资产所在市场的社会环境、政策和政府治理能⼒均会影响未来资产管理环境、优秀⼈才获取及资产流动性。 34对收购资产标的