房地产行业：节后REITs延续上涨趋势

本周REITs指数上涨0.47%，沪深300累计上涨1.98%，中证500指数上涨4.38%，中证全债指数上涨0.20%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.27%，中证转债指数上涨1.64%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.26、-0.34、0.59，与沪深300、中证500相关性分别为0.30、0.36。 行业基本情况： 重点事件：1）易方达华威市场REIT原始权益人变更回收资金使用比例。2）华夏深国际REIT2024年度第2次分红，分红方案为0.3055元/10份基金份额。3)华泰南京建邺REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT发布短期涨幅过大的提示性公告。 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为18.0亿，日均换手率为0.5%，其中，高速公路4.8亿、0.4%，生态环保0.8亿、0.6%，清洁能源1.6亿、0.3%，产业园区4.3亿、0.5%，仓储物流3.3亿、0.7%，保租房1.9亿、0.5%，消费类2.1亿、0.7%。 投资建议：近期经济稳定运行的总基调没有变，无风险收益率保持低位，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 本周市场动态 1）易方达华威市场REIT原始权益人变更回收资金使用比例。2）华夏深国际REIT2024年度第2次分红，分红方案为0.3055元/10份基金份额。3)中金印力消费REIT2025年2月5日收盘价相较于2025年1月23日收盘价涨幅达到10.07%，将自2025年2月6日深圳证券交易所开市起停牌并暂停基金通平台份额转让业务1小时，并于当日上午10:30起复牌并恢复办理基金通平台份额转让业务。4）华泰南京建邺REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT2025年2月5日收盘价相较于2024年12月30日收盘价涨幅分别达到20.42%和20.56%。 图表1：本周已上市REITs公告汇总 图表2：本周分红情况公告汇总 图表3：本周投资者开放日公告汇总 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨0.47%，沪深300累计上涨1.98%，中证500指数上涨4.38%，中证全债指数上涨0.20%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.27%，中证转债指数上涨1.64%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.26、-0.34、0.59，与沪深300、中证500相关性分别为0.30、0.36。 图表4：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.46、-0.49、0.59，与沪深300、中证500相关性分别为0.38、0.44。 图表5：REITs与股市相关性 图表6：REITs与债券的走势情况 本周REITs市场价格表现 本周25支REITs上涨，0支持平，35支下跌，整体上涨0.47%，其中华泰南京建邺REIT涨幅最大为9.85%，华安百联消费REIT跌幅最大为-1.79%，同期沪深300上涨1.98%，中证500指数上涨4.38%，中证全债指数上涨0.20%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.27%，中证转债指数上涨1.64%。 图表7：REITs指数整体表现 图表8：本周REITs市场表现 本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，具体看，仓储物流、生态环保、消费、保租房、清洁能源、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.85、0.31、0.24、-0.08、-0.43、-0.43、-0.72。近一个月高速公路、生态环保、保租房、仓储物流、产业园区、清洁能源、消费REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.42、-0.50、-0.85、-0.88、-0.89、-0.93、-0.95。 图表9：REITs指数与对应板块相关性 图表10：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表11：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表12：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表13：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表14：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表15：保租房REITs及相关板块整体表现 图表16：消费类REITs及相关板块整体表现 本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为18.0亿（+296.4%），日均换手率为0.5%（+0.4pct），其中，高速公路4.8亿(+572.0%)、0.4%(+0.3pct)，生态环保0.8亿(+407.6%)、0.6%(+0.4pct)， 清洁能源1.6亿(+303.1%)、0.3%(+0.2pct)，产业园区4.3亿（+409.5%)、0.5%(+0.4pct)，仓储物流3.3亿(+1497.8%)、0.7%(+0.3pct)，保租房1.9亿(+413.1%)、0.5%(-0.2pct)，消费类2.1亿(+101.3%)、0.7%(+0.1pct)。 图表17：本周各个板块REITs交易情况 本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在1.13%到12.40%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.40%)、平安广州广河REIT(10.87%)，估值收益率较低的有工银蒙能清洁能源REIT(1.29%)、华夏特变电工REIT(1.13%)。P/NAV方面，整体在0.55到1.62之间，其中P/NAV较高的有华夏北京保障房REIT(1.62)、嘉实物美消费REIT(1.54)，P/NAV较低的有平安广州广河REIT(0.79)、华夏中国交建REIT(0.55)。 图表18：本周REITs估值情况 项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有17只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括5单产业园类REITs、2单能源REITs、4单仓储物流REITs、6单保租房REITs。 图表19：本周REITs项目审批进展 投资观点 近期经济稳定运行的总基调没有变，无风险收益率保持低位，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险