房地产行业房地产开发2025W7：广东省率先加速推进土地收储

2025年开年广东、北京按下土地收储加速键，预期将对其他省市推动专项债收储起到较强借鉴意义。广东多地首次大规模披露土地收储细节，具有标杆导向。截至2月11日，广东佛山、惠州、珠海、中山、江门等城已公告土地收储数量超160宗，对应土地使用面积约685万平、拟收购价格合计约354亿元。从广东案例来看，用地单位以地方国企为主，少量为央企及民企；收购价格多为7-9折之间。此外，北京计划于2月18日发行13笔专项债，其中，拟发行超百亿元专项债用于土地储备领域。 我们认为专项债土地收储将助力公司优化土储结构，改善现金流；有利于加快存量商品房去库存，促进房地产市场供需平滑。考虑到收地相关政策工具已持续优化，我们预计在广东首次大规模披露土地收储细节及北京率先开启专项债土地收储后将有更多地方政府跟进并带来边际提速。2025年预测相关收储政策或将进一步加码，目前仍以地方政府出面为主，可以考虑中央出面，以及回收的存量商品房、土地尽可能少的投向市场。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.0%，领先沪深300指数0.83个百分点，在31个申万一级行业排名第9名。 新房：本周同比2024年春节、环比2025年春节，因此同环比均出现较大提升；考虑到网签备案滞后等因素，建议继续关注随后数周备案情况。 本周30个城市新房成交面积为144.1万平方米，环比提升191.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为29.0万方，环比+197.5%；样本二线城市为71.6万方，环比+192.7%；样本三线城市为43.5万方，环比+185.7%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计174.4万方，环比增长165.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为71.6万方，环比320.2%；样本二线城市为81.9万方，环比98.6%；样本三线城市为21.0万方，环比180.9%。 信用债：本周（2.10-2.16）共发行房企信用债8只，发行规模共计100.90亿元，总偿还量39.04亿元，净融资额为61.86亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（81.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券（54.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年（54.5%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.广东、北京率先按下土地收储加速键 随着收地相关政策工具陆续完善，2024年以来多地地方政府已在推进收回土地。回顾其中收地相关政策出台时间线，2024年“517”新政中，自然资源部支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。“924”新政中，央行研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。随后同年10月财政部提到确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目；11月自然资源部对外发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确了收购目的、收购标的物范围、收购价格要求等多个方面，标志着专项债用于收购土地储备的正式重启。根据克而瑞、南方房地产杂志整理，自去年11月以来，湖南岳阳、河南开封、浙江金华、江西吉安、广西贵港、吉林四平、湖南长沙等地陆续发布公告称将运用专项债资金收回/收购存量闲置土地，其中最主要的方式是调规后重新出让。 2025年开年广东、北京按下土地收储加速键，预期将对其他省市推动专项债收储起到较强借鉴意义。具体来看，广东多地首次大规模披露土地收储细节，具有标杆导向。根据中指数据，截至2月11日，广东佛山、惠州、珠海、中山、江门等城已公告土地收储数量超160宗，对应土地使用面积约685万平、拟收购价格合计约354亿元。其中，惠州、珠海、茂名拟收储价格最高，分别达127.5、66.5、35.4亿元。从广东案例来看，地块类型包括住宅（占比超过50%）、商办、工业和其他用地；用地单位以地方国企为主，少量为央企及民企；收购价格多为7-9折之间。此外，据北京市财政局公告，北京计划于2月18日发行13笔专项债，发行总额462.9亿元，募集的资金主要用于全市85个城市建设项目；其中，拟发行超百亿元专项债用于土地储备领域，发行期限以5年期为主（占比近六成），其次以七年期为主；实施主体包括事业单位和国企。 我们认为专项债土地收储将助力公司优化土储结构，带来现金流改善，另一方面有利于加快存量商品房去库存，促进房地产市场供需平滑。考虑到收地相关政策工具已持续优化，我们预计在广东首次大规模披露土地收储细节及北京率先开启专项债土地收储后将有更多地方政府跟进并带来边际提速。2025年预测相关收储政策或将进一步加码，目前仍以地方政府出面为主，可以考虑中央出面，以及回收的存量商品房、土地尽可能少的投向市场。 图表1：广东省部分城市第一批拟使用专项债收购存量土地情况（统计截至2.11） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为2.0%，领先沪深300指数0.83个百分点，在31个申万一级行业排名第9名。本周上涨个股共82支，较上周减少16支，下跌股数为30支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST匹凸、电子城、合肥城建、世荣兆业、中润资源，涨幅分别为25.7%、19.7%、17.4%、17.3%、16.9%。跌幅前五为*ST松江、*ST新城、粤宏远A、ST新梅、绵石投资，跌幅分别为-23.3%、-10.5%、-6.9%、-6.1%、-6.0%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨33支，较上周增长1支，涨幅位居前五的为建发国际集团、华夏幸福、融创中国、佳兆业、滨江集团，涨幅分别为13.7%、13.4%、13.1%、12.7%、10.4%。跌幅前五为时代中国控股、建业地产、雅居乐集团、招商蛇口、碧桂园，跌幅分别为-7.5%、-7.3%、-1.5%、-1.5%、-1.2%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表9：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周同比2024年春节、环比2025年春节，因此同环比均出现较大提升；考虑到网签备案滞后等因素，建议继续关注随后数周备案情况。本周30个城市新房成交面积为144.1万平方米，环比提升191.5%，同比提升2352.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为29.0万方，环比+197.5%，同比+7189.3%；样本二线城市为71.6万方，环比+192.7%，同比+2562.3%；样本三线城市为43.5万方，环比+185.7%，同比+1460.1%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 2月累计新房成交面积方面，样本30城共计193.6万方，同比5.9%；一线城市为38.8万方，同比21.3%；二线城市为96.1万方，同比-2.7%；三线城市为58.7万方，同比13.0%。 从今年累计7周新房成交面积同比看，样本30城共计1181.9万方，同比10.3%；一线城市为303.7万方，同比16.9%；二线城市为566.5万方，同比0.6%；三线城市为311.7万方，同比25.6%。其中一线城市中，北京（-38.8%）、上海（16.0%）、广州（65.5%）、深圳（123.0%）。 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计174.4万方，环比增长165.3%，同比增长33980.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为71.6万方，环比+320.2%；样本二线城市为81.9万方，环比+98.6%；样本三线城市为21.0万方，环比+180.9%。 年初至今累计二手房成交面积为1146.5万方，同比增长32.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为478.8万方，同比+43.4%；样本二线城市为532.8万方，同比+31.9%；样本三线城市为134.9万方，同比+5.6%。 图表16：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表17：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表20：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表21：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（2.10-2.16）共发行房企信用债8只，发行规模共计100.90亿元，总偿还量39.04亿元，净融资额为61.86亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（81.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券（54.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年（54.5%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中25首开MTN001A4年期中期票据（-66bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表26：本周房企融资汇总（2.10-2.16） 5.本周政策回顾 图表27：地方性政策及消息（2.9-2.15） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5