固收深度报告20250212：哪些房企受万科舆情波及较多？

哪些房企受万科舆情波及较多？ 2025年02月12日 证券分析师李勇执业证书：S0600519040001010-66573671liyong@dwzq.com.cn证券分析师徐津晶 执业证书：S0600523110001xujj@dwzq.com.cn ◼央企、国企、民企地产公司的债券价格整体变动表现：1）央企：央企地产债受万科舆情的负面影响相对有限，适宜风险偏好较低、风险厌恶型投资者关注。但当舆情出现反转、市场信心有所修复后，投资者亦可能需承担“踏空”损失，即当资金再度流入民企地产债攫取高收益时，央企地产债在“进攻性”上的欠缺可能致使投资者面临短暂的浮亏，换言之，央企地产债的安全性与稳健性在信用风险舆情事件中属“双刃剑”。2）国企：国企地产债受万科舆情的负面影响程度较央企地产债高，其在舆情发生时的安全性与稳健性较央企地产债整体有所不及，但不同地产国企的债券价格受到万科舆情冲击的程度因个体资质差异而有所不同，这为风险偏好中等甚至较高的投资者提供择券差异化空间，换言之，投资者对于国企地产债尚未形成一致预期，故收益不确定性增加的同时亦代表如何筛选优质国企地产债标的将成为获利关键。3）民企：民企地产债受万科舆情的负面影响程度高于央国企地产债，就债券的安全性与稳定性而言明显偏弱，其在舆情发生期间交易价格走势较为动荡的表现提示市场对地产民企的信用资质分歧较大，场内资金进出因交投情绪的敏感变化而不稳定，部分激进风格投资者或出于博弈目的增配而部分稳健风格投资者或出于避险目的减配，故整体调整幅度更大。此外，由于不同地产民企之间的资质差异较地产央国企进一步放大，其业务布局、融资能力、销售与资金回笼情况的不同均可能导致企业主体基本面或流动性状况分化，因此民营地产债个券相对适宜风险偏好较高、热衷于短期交易型资金博弈的投资者加以关注，但其中营运稳健、杠杆水平及债务负担尚可的地产民企亦值得风险偏好中性的投资者在万科舆情风波平复后予以关注。 相关研究 《建议预先建构转债配置池》2025-02-10 《资金利率回落，如何展望后市？》2025-02-09 ◼各央企地产公司债券价格变动表现：1）万科舆情事件发酵期间市场对房地产行业的信用风险偏好下降，部分央企地产债价格出现波动，但受影响程度整体远低于万科自身。2）其中部分龙头地产央企（如保利发展、信达地产）债券价格相对稳定，而与万科业务模式较为接近的地产央企（如招商蛇口、中交地产）受影响稍大，价格出现短暂下跌后企稳，个别地产央企（如中交投资、中国电建）债券价格短暂上涨，但随后回调，反映地产央企内部主体在安全性和稳健性方面仍存在少许差异。 ◼各国企地产公司债券价格变动表现：1）与地产央企相似，多数国企地产债价格出现波动但波动幅度稍大于央企地产债，但同样整体受舆情事件影响程度远低于万科自身。2）其中部分地产国企（如华发股份、建发房地产）债券价格产生短暂窄幅震荡但整体仍保持稳定，而经营情况较好的地产国企（如联发集团、广州越秀）债券价格短暂上升后回调，个别存在一定经营风险的地产国企（如金融街、首开股份）债券价格短暂下跌后缓慢修复，反映地产国企内部主体在安全性和稳健性方面的差异略大于地产央企。 ◼各民企地产公司债券价格变动表现：1）在经历近年来的地产行业出清后，留存的地产民企在基本面表现上均有一定可取之处，因此尽管民企地产债价格多有波动且交易频率明显不及央国企地产债，但与地产央企、国企相似，同样受舆情事件影响程度不及万科自身。2）其中部分地产民企（如绿城集团、大连万达商管）债券价格以震荡走势为主，而个别地产民企（如金地集团）债券价格则总体保持平稳，反映尽管地产民企内部主体在安全性和稳健性方面的差异较地产央国企进一步扩大，但投资者在板块内出现个体违约舆情的情形下已逐步趋于理性，不复过去行业低迷时期的“惊弓之鸟”之态，而是基于各存续主体的经营风险、财务风险以及外部支持等多方面予以独立研判，故此次万科舆情事件未对地产债板块整体造成持续性负面冲击。 ◼风险提示：房地产行业下行风险；房地产政策落地进程不及预期；数据统计偏差。 内容目录 1.央企、国企、民企地产公司的债券价格整体变动表现..................................................................61.1.央企.............................................................................................................................................81.2.国企.............................................................................................................................................81.3.民企.............................................................................................................................................92.各央企地产公司债券价格变动表现..................................................................................................93.各国企地产公司债券价格变动表现................................................................................................124.各民企地产公司债券价格变动表现................................................................................................145.风险提示............................................................................................................................................16 图表目录 图1：万科债券日交易均价及同比涨跌幅（单位：元，%）...........................................................5图2：万科与各级房企债券日交易均价走势对比（单位：元）.......................................................7图3：万科与地产央企债券日交易均价走势对比（单位：元）.....................................................11图4：万科与地产国企债券日交易均价走势对比（单位：元）.....................................................13图5：万科与地产民企债券日交易均价走势对比（单位：元）.....................................................15 表1：万科存续境内债观察期内的单日涨跌幅（单位：%）.............................................................5表2：各级房地产公司样本一览...........................................................................................................5表3：各级房企债券日交易均价涨跌幅（单位：%）.......................................................................7表4：地产央企债券日交易均价（单位：元）...................................................................................10表5：地产国企债券日交易均价（单位：元）...................................................................................13表6：地产民企债券日交易均价（单位：元）...................................................................................15 2025年1月6日至2025年1月24日期间，万科企业股份有限公司（以下简称：万科）存续境内信用债价格在出现大幅下跌趋势后震荡回升。 具体而言，2025年1月16日之前，万科存续债券日交易均价以相对温和的幅度震荡下跌，日频均价跌幅均在5%以内，直至1月16日当日交易均价较前一日大幅下跌约19.73%至55.89元，其中“22万科MTN005”、“22万科GN001”、“21万科04”、“20万科06”日交易均价跌幅超过20%，“22万科07”、“22万科05”、“22万科02”、“21万科06”、“21万科02”日交易均价跌幅超过10%，多数债券现价跌破50元；当日共五只境内债券被深交所临时停牌，两只于上午因跌幅超过两成而被临时停牌，下午另有三只因盘中成交价较前收市价首次下跌达到或超过20%而被临时停牌。此外，1月17日多家评级公司下调万科及其子公司的债券评级，例如穆迪将万科企业公司家族评级（CFR）从“B1”下调至“B3”、万科香港中期票据计划的有支持高级无抵押评级从“(P)B2”下调至“(P)Caa1”、万科香港所发行债券的有支持高级无抵押评级从“B2”下调至“Caa1”，同时维持负面展望。 万科此次境内信用债价格全线下跌的直接原因或始于近期险资非标展期的负面舆情、内部流动性压力加剧以及万科管理层变化等多方面因素，加之背后更深层次的原因或来自其较大的2025年公开债兑付压力和趋弱的销售、盈利、现金流状况，投资者担忧万科或步恒大、碧桂园、融创等同行后尘出现债务实质性违约，其在资本市场所遭遇的信任危机引发存续证券价格动荡。 万科于1月20日发布公告称如期支付住房租赁专项公司债券（“21万科02”，发行规模11亿元，债券期限7年期，票面利率3.98%，本期付息总额为4378万元）利息，随后于1月25日发布公告称决定全部赎回“20万科02”，同时深圳市国资委表态“有足够‘子弹’支持万科”，诸多事项向市场释放公司流动性暂时稳定且不存在违约情况的信号，市场信心得以回暖，万科日交易均价出现震荡回升，涨跌幅度回正，尤其1月21日、1月22日两日涨幅较大，其中“21万科02”日交易均价涨幅为18.21%，涨幅一度超过20%并触发临时停牌。 鉴于万科原属房地产行业的头部民营企业，当前亦有深圳市地铁集团有限公司持有其27.18%的股份，其属性的特殊性致使其若发生实质性违约将可能对方有企稳表现的房地产行业造成显著影响。因此，我们将2025年1月6日至1月24日这3周的舆情高峰期作为观察窗口期，并选取13家地产央企、8家地产国企和8家地产民企作为样本，通过比较不同企业存续债券在观察期内的估值波动情况，尝试筛选出受此次万科舆情波及较多的房企性质和个体，其中受波及不多的房企相对推荐风险厌恶型和风险中性型投资者关注，而受波及较多的房企相对推荐风险偏好型投资者关注。 数据来源：Wind，东吴证券研究所