固定收益主题报告：“降档”、压负债、放缓拿地，哪些房企过起了“紧日子”？

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2020年下半年，房企融资环境明显收紧，哪些房企实现“降档”？房企如何“降档”？哪些房企在降杠杆？哪些房企仍在积极扩张？ ■哪些房企已成功“降档”？22020年下半年53%的样本房企 “降档”，橙档房企“降档”更积极，共有80%成功降档；红档房企次之，共有60%的房企降档。红档房企中融创、雅居乐降至黄档，金融街降至橙档；橙档房企中华侨城降至绿档，中梁、融信等7家房企降至黄档；黄档房企中世茂、龙光等6家房企降至绿档。 ■哪条红线改善难度最大？三条红线中，现金短债比改善难度较小，35家房企中位数较2020H1上升27.4%至156.4%，共有8家通过改善现金短债比降档，仅3家房企不达标；净负债率次之，35家房企中位数为71.1%，较2020H1降8.7%，共有6家通过改善净负债率降档，仅5家房企未达标；剔预资产负债率改善难度较大，35家房企中位数较2020H1下降2.4%，共6家通过改善剔预资产负债率降档，仍有24家高于70%。 ■房企如何实现“降档”？1）现金短债比：多数房企通过增现金、降短债并举的方式改善。中梁、正荣、奥园、当代现金及短债规模均增加，但现金涨幅更大，世茂、新城等7家房企现金及短债规模均下降，但现金降幅更小，金融街、华侨城等15家房企则为增现金、降短债；2）净负债率：多数房企通过增权益方式改善。融创、绿城等20家房企主要通过增权益，碧桂园、恒大、万科等6家房企主要通过降有息负债，金茂、当代、华侨城等8家房企主要通过增现金改善；3）剔预资产负债率：主要通过增剔预资产、降剔预负债的方式改善。融创、正荣、当代等23家房企主要通过增剔预资产，恒大、龙光、中骏等6家房企主要通过降剔预负债，禹洲则较依赖增预收。 ■哪些房企积极降负债？规模上，红档房企较2020H1压降10.8%，其余档变化不大。红档房企恒大&富力、橙档房企大悦城&首创、黄档房企建业均积极降债；期限结构上，红、黄档明显改善，短长期有息负债占比分别较2020H1下降13.3%、13.2%。红档房企融创、橙档房企宝龙&佳兆业、黄档房企中骏&新城均积极调整长短债结构；综合融资成本上，绿档降幅较大、红档略微上行。红档房企雅居乐，黄档房企中正荣&碧桂园融资成本均明显下行，橙、绿档房企则集体下行。 ■哪些房企销售表现较好？红、橙、黄、绿档房企销售集体改善，同增11.8%、18%、13.7%、11.4%。红档房企中金融街&恒大&雅居乐、橙档房企中绿城&宝龙&华侨城、黄档房企中金茂&花样年&越秀销售表现均较好。 ■哪些房企仍在积极拿地？2020H2样本房企拿地强度集体下降，红、橙档下降更明显，分别较2020H1下降9.4%、16.2%。红档房企中恒大、橙档房企中华侨城、黄档房企中禹洲、世茂拿地强度均明显下降。 ■风险提示：数据统计缺失、统计口径差异等。 Table_Tit le 2021年04月06日 “降档”、压负债、放缓拿地，哪些房企过起了“紧日子”? Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 报告联系人 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 社融重回13%以下，PPI快速上行——3月经济金融数据展望 2021-04-05 如何看待3月PMI超预期与数据修复的持续性？ 2021-04-02 主流房企产业园项目知多少？ 2021-03-30 3月超储率升至1.7%附近，4月关注缴税和政府债发行 2021-03-28 收益率还有多少下行空间？ 2021-03-28 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 哪些房企已成功“降档”？ ................................................................................................... 3 2. 房企如何实现“降档”？....................................................................................................... 4 2.1. 哪条红线改善难度最大？ .......................................................................................... 4 2.2. 房企如何实现“降档”？ ............................................................................................... 5 3. 哪些房企积极降负债？....................................................................................................... 8 3.1. 哪些房企积极降规模？ .............................................................................................. 8 3.2. 哪些房企积极调结构？ .............................................................................................. 9 3.3. 哪些房企积极降成本？ ............................................................................................ 10 4. 哪些房企销售表现较好？ ................................................................................................. 10 5. 哪些房企仍在积极拿地？ ..................................................................................................11 图表目录 图1：2020年下半年，橙档房企积极降档（家，%） ............................................................. 3 图2：35家房企三条红线2020H1与2020年末对比 .............................................................. 4 图3：现金短债比最易达标，剔预资产负债率难度较大（%） ................................................. 5 图4：剔预资产负债率改善幅度相对有限（%） ...................................................................... 5 图5：多数房企通过增现金、降短债并举方式改善现金短债比................................................. 6 图6：多数房企通过增权益的方式改善净负债率...................................................................... 7 图7：主要通过增资产、降负债的方式改善剔预资产负债率 .................................................... 8 图8：“三条红线”约束下，红档房企积极压降债务规模（亿，%） ........................................... 8 图9：奥园、当代臵业、花样年2020年下半年债务规模仍在上升，富力、恒大积极降负债（亿，%） .............................................................................................................................................. 9 图10：融创、宝龙、佳兆业等房企短长期有息负债比明显下降（%） .................................. 10 图11：奥园、中梁、正荣2020年下半年综合融资成本明显下行（BP，%） ........................ 10 图12：绿城、旭辉、宝龙等房企2020年销售表现较好（亿，%） ........................................11 图13：恒大、华侨城、禹洲2020年下半年拿地强度下降（%） ...........................................11 3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2020年下半年，房企融资环境明显收紧，哪些房企实现“降档”？房企如何实现“降档”？哪些房企在降杠杆？哪些房企仍在积极扩张？我们以已披露业绩的35家上市公司为样本（更详尽数据已及时更新在《TOP100房企深度数据库》中，若有需要，请与我们联系），剖析房企偿债能力、拿地强度与销售的变化，以供投资者参考。 1. 哪些房企已成功“降档”？ 2020年下半年过半房企实现“降档”，橙档房企“降档”更积极。35家房企中，2020H1红、橙、黄、绿档房企家数分别为5、10、17、3。至2020年末，有17家房企成功降档，占比达53%（剔除绿档），有18家房企维持原档不变，无房企升档。橙档房企降档最积极，共有80%成功降档；红档房企次之，共有3家房企成功降档，占比为60%；共有35.3%的黄档房企降档至绿档。 图1：2020年下半年，橙档房企积极降档（家，%） 资料来源：WIND，安信证券研究中心 红档房企中，2020年下半年共有3家成功降档，融创、雅居乐通过改善现金短债比、净负债率降至黄档，金融街通过改善现金短债比降至橙档；橙档房企中，2020年下半年共有8家房企成功降档，华侨城通过改善净负债率、剔预资产负债率直接降至绿档，中梁&宝龙&奥园通过改善现金短债比、佳兆业&当代臵业&大悦城通过改善净负债率、融信通过改善剔预资产负债率降至黄档；黄档房企中，共有6家房企成功降档，世茂、龙光、中骏、越秀剔预资产负债率达标降至绿档，招商蛇口、金茂通过改善现金短债比降档；绿档房企各指标保持较优水平。 0%20%40%60%80%100%024681012141618红档 橙档 黄档 绿档 2020H1家数 2020年末实现降档家数 降档占比（右） 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图2：35家房企三条红线2020H1与2020年末对比1 资料来源：WIND，安信证券研究中心 备注：净负债率<=1、剔预资产负债率<=0.7、现金短债比>1标蓝，反之则标黄。 2. 房企如何实现“降档”？ 2.1. 哪条红线改善难度最大？ 1 分类均以2020H1为时间节点；净负债率=（