MARKETALERT – OCCUPIER RESEARCH
英国退欧 对中国写字楼市场的影响 2016年7月6日 作 者 Shaun Brodie中国策略研究部主管戴德梁行 目 录 中国写字楼租户市场 - 英国退欧英国退欧为何意义重大？对宏观经济将产生什么影响？对中国写字楼市场将产生什么影响？结论11346 中国写字楼租户市场 - 英国退欧 英国全民公投决定退出欧盟的效应已在全球发酵。各市场已对英国退欧引发的政治不确定性以及未来短期内很有可能发生的欧洲及全球范围内的经济衰退做出强烈反应。 英国退欧为何意义重大? 简单来说，欧盟是全球最大的经济体（图一）。2014年，欧盟经济总量为18.640万亿美元，以购买力平价法计算，其生产总值占全球的20%。此外，欧盟会员国拥有世界上最多的净财富总量，其价值相当于全球财富总量223万亿美元的30%。 对于中国来说，欧盟是重要的贸易伙伴。中国是全球面向欧盟最大的出口国，而欧盟对中国的进口额在2015年为3,500亿欧元，占其进口总额的20%（图二）。 而英国的经济总量为2.5万亿欧元，在欧盟诸国中位列第二（图三）。英国退欧的决定不仅将严重伤害其自身的经济，也会对欧盟乃至全球的整体经济产生影响。 对宏观经济将产生什么影响？ 毫无疑问，全球经济将放缓。经济放缓的程度取决于英国政府和欧盟依据《欧洲联盟条约》第50条所进行的谈判。如果欧盟选择将英国完全排除在外，那欧洲乃至全球经济的损失将不可估量。如果欧盟和英国能够达成协议，使英国享受和挪威一样的待遇，即英国不再是欧盟成员，但是仍可以作为欧洲自由贸易联盟（EFTA）的成员，用欧洲经济区（EEA）成员国的身份与欧盟紧密合作，那么经济下滑幅度将相对较小。 对中国写字楼市场将产生什么影响？ 二线城市以及一线城市郊区的写字楼供应主导着中国的甲级写字楼租赁市场 (图四) 。 图四中国主要城市 ‒ 甲级写字楼未来供应（2016-2019）在存量中的占比（2016年第一季度） 主要一线城市，例如上海和北京，是两极市场，市中心的低空置率抵消了郊区市场的高空置率，并拉升了平均租金。尽管供应量巨大，但写字楼需求仍然强劲 (图五）。 图五中国主要城市 ‒ 甲级写字楼净吸纳量（2015）在存量中的占比（2016年第一季度） 英国退欧之后，全球经济将放缓，放缓程度将取决于有关英国退欧的贸易协商。但经济放缓对中国写字楼需求的负面影响将被冲淡，具体原因如下： 中国写字楼租赁市场主要由内资企业主导 租用写字楼的国内公司将继续将关注点放于受英国退欧影响较小的中国国内市场（图六）。与欧盟利益相关的中国公司则会密切关注英国与欧盟的谈判进程，并将在必要时迅速与其他欧盟成员国建立贸易联系。 中国仍是外资企业重点关注的市场 跨国公司将会继续保持已有的谨慎态度，其对写字楼的租用虽不会明显扩张，但也不会明显减少。在可预见的将来，这些公司在中国市场仍有利润空间。 结论 最终，考虑到不同方面的驱动力，中国的甲级写字楼市场在很大程度上受到英国退欧的影响较小。而新增吸纳量将主要来自专注于国内市场的公司的写字楼需求。新增供应将继续加大中国部分城市写字楼市场的压力。但对于主要一线城市而言，市中心的写字楼需求将使租金保持稳定（图七）。 联系方式 沈洁戴德梁行董事、中国区写字楼部主管+86 21 2208 0189vicky.j.shen@dtzcushwake.com 魏超英戴德梁行董事总经理、中国区企业服务服务部主管+86 21 2208 0119jonathan.cy.wei@dtzcushwake.com 张国正戴德梁行亚太区董事局主席、大中华区行政总裁+86 21 2208 0888edward.kc.cheung@dtzcushwake.com 林荣杰大中华区研究部董事总经理+86 21 2208 0769james.shepherd@dtzcushwake.com 戴德梁行 戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。我们遍布全球60多个国家的43,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com，或关注我们的微博（戴德梁行中国）及微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。© 戴德梁行 2016年
