2015年中国高端物流市场出现“变局”，主要表现为：
市场格局变化：
- 国际物流地产商市场份额仍占主导，但面临本土品牌挑战，如平安不动产、万科等“跨界”企业以及宇培、宝湾等本土企业快速发展，市场份额将重新洗牌。
- 资本化加速，多家企业通过国际资本支持扩张，如RRJ、淡马锡对宇培的注资，黑石对万科物流的入股等。
土地获取瓶颈：
- 土地稀缺性增强，拿地难度加大，政府税收贡献要求成为主要制约因素，物流地产商面临“拿地瓶颈”。
- 物流用地税收贡献低，政府热情不高，难以突破制约点。
“互联网+”挑战：
- “互联网+”对物流地产行业产生隐形挑战，如天地汇等互联网公司通过“公路港”模式提高物流效率，可能颠覆传统房租收益模式。
市场需求与租金：
- 需求旺盛，空置率低，如北京、重庆、上海等城市优质仓库多为满租状态。
- 租金保持稳定或微升，如北京平均租金39.9元/平方米/月，上海保税仓库租金微升至40.9元/平方米/月。
未来供应：
- 天津、重庆、北京、上海等城市未来三年将迎来大量新增供应，重庆新增供应将接近现有存量两倍，市场可能出现震荡。
- 杭州、成都、广州等城市也将有新增供应，电商和跨境贸易持续增长将推动市场需求。
研究结论：
- 高端物流地产市场面临土地获取、资本化竞争和“互联网+”等多重挑战，但市场需求旺盛，未来供应将带来机遇与挑战并存的市场格局。
