赛事兴城续篇

体育场馆的赛后利用 引言 在当下的经济社会中，大型体育赛事早已不再是单纯的“赛事”本身，它已经被注入了更多的城市经济发展意义。近年来，为获得新的发展动能，实现短时间内的快速发展，我国越来越多的城市开始积极申办各类大赛，新建和升级场馆的需求随之而来。 “体育强则中国强，国运兴则体育兴。”中国特色社会主义进入新时代，我国体育产业也进入市场化发展的关键阶段。作为发展体育产业的重要物质基础，《“十四五”体育发展规划》提出要推动建设2,000个体育公园等健身设施，完成5,000个乡镇街道体育健身设施补短板项目；人均体育场地面积要从2020年底的2.2平方米增加到2.6平方米。 然而无论是筹备大型赛事而新建的体育场馆，还是为服务市民而新建的体育设施，在我国都出现了一定程度的闲置或低效率的现状。《中国体育产业蓝皮书》就曾指出，数量不足和长期闲置是我国体育场馆面临的尴尬现状。不仅如此，大型体育场馆的赛后利用更是世界范围的难题，2004年雅典奥运会花费7.13亿英镑建成的奥运场馆，如今大部分人迹罕至，杂草丛生，被称之为“鬼城”；巴西里约热内卢奥运会会场从热闹到荒废仅用了6个月时间…… 因此，在我国各大城市积极申办大型体育赛事和大力发展体育事业的背景下，新建和改建的体育场馆的赛后利用就成为了我们值得研究的课题。 目录 赛后体育场馆面临的主要问题4 赛后为主的规划思路6 市场化的运营模式8 市场化运营下体育场馆的收入组成12 体育场馆的商业空间利用14 •体育服务综合体实操案例15 户外运动休闲空间型 总结28 赛后体育场馆面临的主要问题 高额的维护费 大型体育场馆在赛后都面临耗能、维修、人工等高额的维护费用，若没有得到有效的市场化运营并获利，场馆则可能会成为企业或政府的巨大经济负担，最终面临荒废的结局。希腊在2005年仅奥运会场馆的维护费用就高达1.15亿美元，高额的费用让场馆业主们苦不堪言。反观，2008年北京鸟巢，自开放运营至今，共接待中外游客及观众超过3,500万人次，举办各类万人以上大型赛演活动320余场次，收入完全覆盖固定资产折旧、运营维护费用等成本支出，并已连续多年实现自主盈利。 高闲置 若设计和建设初期缺失了对场馆赛后使用的充分考虑，以及交通等基础设施的建设，则会导致场馆出现赛时人满为患，赛后人去楼空的现象，最终成为城市的荒废物业。里约在举办了南美第一次奥运会后，因无法负担高额的维护费用，在奥运会结束后的短短几个月内，大部分昂贵的体育场馆便遭到了遗弃。 经济效益不高 体育馆作为城市的“准公益性”项目，大多数都是由政府采取财政直接拨款的方式新建，并由政府或事业单位进行运营，加之巨额的投入和长期的维护费用，能够保持盈亏平衡的体育馆已实属不易。因此通过举办更多的体育赛事、商业活动等扩宽收入渠道，提高经济效益显得十分重要。 商业空间利用率低 我国大部分体育场馆在建设初期并未对商业空间进行过谨慎规划和定位，甚至并未规划商业空间，而是在后期迫于形势对商业空间或富裕空间进行被动改造或招商，让已有先天劣势的商业空间进入恶性循环，使其最终产生的效益降低。 管理运营水平低 大型体育场馆大多是由政府投资，赛后的场馆管理也是政府主导，这就导致场馆很难进行市场化运营，在缺乏专业运营团队下，体育场馆价值势必面临无法最大化被挖掘和利用的情况。因此，专业的市场化体育场馆运营商就显得十分必要，例如，美国著名体育场馆运营商AEG在全球运营众多体育场馆，具有极其丰富的场馆运营经验。根据全球权威业内媒体pollstar杂志发布的全球演出票房销售统计排名，AEG拥有的全球场馆中4家进入全球排名前10位，其中全球排名第一的场馆由AEG旗下运营的英国伦敦O2体育馆摘得。 赛后为主的规划思路 “建成”只是体育场馆生命周期的开始，要避免出现体育赛事结束后场馆闲置和浪费的现象，则需要在体育场馆前期规划时就具有长远的眼光，做到“赛后为主，赛事为辅”。例如，北京水立方的设计使用年限是100年，而奥运会只有短短16天，所以其生命价值更主要的是体现在赛后。 整体规划 充分考虑场馆在大赛后的利用用途，是大型体育场馆赛后开发利用需要做好的首要工作。这需要从场馆，乃至片区的整体角度出发，对未来功能用途予以确定。总体来说，大型体育场馆的区位、规模大小与其未来的功能，乃至后期的商业空间运用都息息相关。例如，一些国际大赛会在高校里建设场馆，赛后移交给高校，这种模式既节省了赛后场 馆维护和运营的费用，又给高校提供了教学和训练的场所；对于距离市区较远的体育场馆，由于距离普通居民较远，因此民用开发较为困难，则应该以商用作为主要方向；而对于位于市区内的体育场馆，便可以兼顾商用和民用，从两个方面出发综合规划开发利用方案。 可持续性设计 奥委会在2024年奥运会申办流程中首次提出不再强制规定场馆坐席的最低数量，转而要求场馆必须考虑以及满足所在城市的需求，这说明在设计大型赛事的体育场馆时考虑赛后功能转换变成趋势与必然。 不仅如此，除了充分预判体育场馆未来的使用功能，还需考虑通过何种改造让“赛时场馆”效率最大化的为“赛后场馆”服务，以实现场馆的充分使用。 •在规划阶段尽可能地考虑可以通过哪些方面、对哪些部分进行改造来满足赛后的何种功能使用，以实现在赛事结束后可开启其功能。•适当设置临时场馆和设施，在赛后可以根据需要进行拆卸，或通过拆除与重新组装的方式将场馆移动到需要的城市和地区，使其可以发挥更大的价值和社会效益。•场馆建设前，应提前考虑与能源技术相结合和结构预留的手段，来为赛后降低场馆的运营维护费用做准备。 案例：国家游泳中心（水立方） 水立方，即国家游泳中心，是2008年北京奥运会水上运动项目的重要比赛场馆，不仅如此，水立方经改造后又在2022年成为了冬奥会的重要比赛场地之一，是奥运场馆可持续发展的重要典范。 《国家游泳中心奥运工程设计大纲》明确指出国家游泳中心的功能目标是“承担北京奥运会游泳、跳水、花样游泳和水球比赛，在赛后成为公众的水上娱乐中心”。因此，国家游泳中心的设计方案是以赛时和赛后两种模式完成，每一个空间的设定都针对赛时和赛后功能的两种转化方式。设计初期，水立方并没有把场馆的定位局限于普通游泳馆的层面，而是以场馆赛后运营为最终目标，前瞻性地设计了戏水区、健身区、商业街等功能区块。 水立方不仅通过举办国际赛事保持和提升着对社会的影响力和号召力，更通过前瞻性的赛后设计实现了多元化的经营策略，围绕“大型室内多功能水上中心”的定位，让职业体育、群众体育、水上娱乐休闲兼容并蓄，在实现了场馆的体育功能发挥的同时，也通过场馆实体和无形资产的多元化开发，培育形成了新的、稳定的收入增长点，收入结构持续改善。截至2020年底，水立方已经接待了2,600万游客，举办了超过1,600场活动，为约260万群众提供游泳服务。 市场化的运营模式 在大型体育赛事的新场馆开发过程中，拟建场馆的赛后利用和市场化运营是实现场馆经济效益可持续的关键要素。纵观我国当前的体育综合体产权属性，大致可以分为两种模式： 推广“所有权属于国有，经营权属于公司”的分离改革模式。显然，产权和运营权分离是我国体育综合体未来发展的方向，这样不仅能够降低体育公司参与体育综合体运营的门槛，还能极大的减轻政府的财政负担。 第一种，产权所有权集于一体。一般来说，多为政府主导或非盈利机构所有和运营的体育场馆，这类场馆一般具有明显的公益性质，在赛后向公众提供公共体育设施，成为城市巩固与发展体育服务业的重要组成部分。 值得一提的是，在市场化的发展下，我国也逐步开始出现了以民营企业为主导建设开发的体育场馆。这类场馆企业可完全根据自身需求，以自身利益最大化为原则，根据市场需求进行产品供给。北京奥运会结束后，华熙国际投资集团有限公司获得五棵松体育馆（即，凯迪拉克中心）40年独家运营权，并围绕体育馆投资建设了M空间、HI-PARK篮球场、冰上中心等多种功能载体，形成了一个由企业自持、自建、自营的体育服务综合体项目。 第二种，产权和运营权分离，社会企业从政府手中获得长期运营权。2016年4月，国家发改委等24部委出台的《关于促进消费带动转型升级的行动方案》中提出:行政机关和事业单位所属的体育场馆，通过引入社会资本和现代公司化运营机制等， PPP模式 2014年中央政府开始大力推广PPP模式，鼓励在新型城镇化试点项目、公共服务事业中采取该模式（图1）。在体育场馆的建设和运营中引入PPP模式，能够实现在政府的监管下，引入社会资本的投资效率和专业经验，充分发挥各自优势，提高体育场馆的使用效率和盈利能力。 PPP模式在体育场馆行业的有效利用，可以最大程度上解决以下两个问题： 1.缓解政府财政压力。PPP模式可以拓宽场馆的投融资渠道，实现资金来源渠道的多元化，推动体育场馆运营向经营型、产业型转变。 2.解决政府主导下运营经验缺乏的问题。PPP模式通过引入专业的、市场化的运营机构可以极大地缓解体育场馆运营专业人员不足、管理经验匮乏、场馆经营管理及利用水平不高等问题。 PPP模式在多个国家的公共体育场馆建设运营中已得到广泛运用（图2）。但反观国内，根据财政部政府和社会资本合作中心全国PPP综合信息平台项目管理库显示，截至2022年12月4日，全国体育类入库的PPP项目数量有127个，仅占比1.2%。可见，我国体育类项目的PPP模式还有很大的发展空间。 资料来源：《美国大型体育场馆运营中PPP模式应用研究》，戴德梁行研究部 案例：新加坡体育城 为建设新加坡体育城，新加坡体育局和SportsHub私人有限公司(“SHPL”)订立了一项为期25年的PPP协议（图3）。开发建设阶段，SHPL为项目设施的建设提供100%前期资金，并负责体育城的设计、建设、投融资、运营、维护、更新改造等工作。更值得一提的是，虽然受到2008年全球金融危机爆发的影响，但SHPL仍在2009年底完成融资，最终选定由一个11家银行和金融机构组成的团体提供10年期优先债务贷款，共计18亿新元。这也说明大型体育基础设施项目采取PPP模式在融资方面是具有优势的。 新加坡政府在筹备阶段，通过招投标、后期监管等环节主导项目的规划、未来用途等。例如，在公开招标阶段对方案的设计、未来的功能使用、合作方的信誉等方面设定了标准，该标准最终引导项目成功的按照政府的规划和期望成为了以体育赛事、体育运动等体育消费元素为核心功能的，满足餐饮、零售、住宿、办公等为配套功能的城市综合体项目（图4）。 另一方面，在PPP模式中SportsHub作为社会资本为了降低项目建设投资风险，势必采用先进的设计和管理方法，引入成熟的经营机制，提高内部管理效率，加强成本控制、资金管理能力，以求取得较高的投资回报率和项目收益。因此，在不影响场馆公益性的前提下，通过PPP模式引入多方力量盘活体育场馆，可以改变长期以来依赖政府建设管理体育场馆的情况，实现体育场馆建设运营市场化发展的目标。 在运营阶段，根据项目协议的约定，项目公司与政府相关部门会共同分享出租体育城设施产生的收入，比如活动推广方支付的租金、发起活动获得的收入、场馆内包厢的销售收入、出售冠名权的收入、商业或零售店铺的租金、广告收入和停车场收入等。更重要的是，为了约束和激励项目方完成体育城作为城市基础设施的公益性目的和功能，作为回报，在项目持续的25年内，只要体育城公司根据约定的指标使场馆设施具备政府要求的可用性，政府则会向项目公司支付可用性付款，也可简单的理解为政府补贴。 市场化运营下体育场馆的收入组成 租赁收入 场馆的租赁收入来源是指场馆运营方或所有者通过协议、合同等形式将场馆的部分或全部空间，以及其它可租赁资产的使用权对外出租以获得收入。在我国，绝大多数场馆仅收取场地租金，导致缺乏话语权而难以获得更高的收入。相比在美国，大型场馆不仅向承租人收取场地租金，他们更借助承租人的自由流量嵌入更多满足市场需求的商业活动，从而参与活动或商铺的门票、收入分成。 无形资产收入 无形资产开发是场馆的重