新版租赁会计准则— 商业地产的现实

戴德梁行大中华区租户研究报告 目录 搞要引言新版租赁会计准则-重要性新版租赁会计准则－意味着什么？新版租赁会计准则一你准备好了吗？新版租赁会计准则－你应该做什么？关于未来总结录 NickSeaton太区资产组合+656393253 摘要 新的国际租贷会计准购将会在不久的将来生效。 总部在美国以外的企业必须严格遵守新发布的租赁会计准则。这一准则是由国际财务报告准则（FRS）和国际会计准则理事会（IASB）共同制定的。 另外，财务会计标准委员会（FASB）也已经发布了适用于美国境内企业的新版租赁会计准购 领布的两项准则是为了使机构依照国际财务报告准则（IFRS）或者一股公认会计原则（GAAP）发布的财务报告中传递出更加消晰透明的租赁活动资产负债情况，。 新租赁会计准则 根据1ASB规定，准则生效日期为2019年1月1日（图1） 生效日期 根据FASB规定，该准则针对上市公司的生效日期为2018年12月15日之后开始的财政年度，包括在这些财年内的过渡时期：针对非上市企业的生效日期则为2019年12月15日之后开始的财政年度，2020年12月15日之后的过渡时期也需采用新版准则。 戴德梁行来源大中华区租户研究 现行的国际准则允许： 大部分的租赁活动可以不列在资产负债表内，而是作为一种资产负债表外险资。 而新的国际准则要求： 所有的租赁（不动产，工厂，机器，汽车等）将必须披资本化，登记在资产负债表的使用权资产和租赁负债中。 根据IFRS基金会，当前上市企业拥有的租贷委托资产规模达到3.3万亿美元。 这些广泛存在且数量金额庞大的租贷协议预示大量的企业将会面对新准则所带来的改变。这要求这些企业必须做好充足的准备。 幸运的是，在中国，许多企业不动产管理人员已经意识到这些即将到来的变化，其中一些人早已在思考这些变化将会如何影响该地区的房地产投资组合。 未来随着新版国际租贷会计准则实施，可以预见到将有大量与商业地产相关的新资产和新负债会出现在租户的资产负债表中。 新版租赁会计准则一这意味着什么？ 引言 新版国际租赁会计准则已在近期发布。新准则将会给在中国经营企业不动产管理的人士： 国际财务报告16号准则（由IASB于2016年1月13日发布）；842号文："租赁"（由FASB于2O16年2月25日发布）。 现行的国际租赁会计准则： 允许多种租赁不计入资产负债表内，成为表外融资。然而，这条情况即将改变。经过长期的规商议（其中IASB花费了六年时间），两项近期发布的新版租货会计准则将改变这条现行准则（图2），它们分别是： 地解释新准则对于商业租贷所产生的影响以及如向 的了解程度； 租赁会计准则 时间轴（IASB）和原因 来源：戴德梁行大中华区租户研究 新版租赁会计准则的重要性租赁和财务报表一清楚的事实 根据IFRS基金会：当前上市公司的租贷委托资产达到3.3万亿美元在资产负债表外的租贷委托占到%S8预计受到新租贷准则影响的上市公司将达到二分之一 这两项新版国际租赁会计准则将在全球范围内改变租赁的会计核算方式，它们要求所有的租（地产、工厂、机械、机动车等）都被资本化并同时被记录在资产负债表的使用权资产和租赁负债中。 更进一步，随着新准则带来的变化，将实施一些通用准则和规范。在图3中，我们就一些重要内容进行了梳理。 值得说明的是，由于FASB和IASB的标准不尽相同因此拥有国际商业不动产的公司可能需要应对更多的携战。FASB和IASB的不同之处请参看表1。 那么，哪些公司的商业租赁活动将受到影响呢？ A.依据IASB（美国以外的所有国家） 上市交易的公司，以及； 拥有受托贵任的非上市公司。 B.依据FASB（只有美国） 所有上市交易的公司，以及； 需按照GAAP进行财务报告的非上市公司（目前，非上市公司委员会以及FASB正在讨论新版准则如何在非上市公司实施。预计非上市公司的实稳时间将晚于上市公司。这使得非上市公司得以在正式实准则前有足够的时间进行财务核算并解决合同纠纷。 新的国际会计准则的变化必然对很多公司的不动产组合产生影响。在了解了不动产租赁负债的评估核算将如何对公司资产负债表产生影响的基础上，我们询问了受访者以下两个问题，来了解受访者是否准备好如何应对他们在中国的资产组合结构变化的影响： 新版租赁会计准则一你准备好了吗？ 你了解即将实施的新版租赁会计准则吗？你知道它将给实务操作带来哪些变化吗？我们就这些问题对工作在中国大陆不同行业从事企业不动产管理的人士进行了问卷调查。问卷包合了15个问题。本章节，我们将对该项调查的结果进行分析。 请问您认为贵公司资产使用效率是否已最大化？ 请问贵公司是否有考虑在中国购买核心物业资产？ 在收到的回答中，仅有4%的受访者认为他们在中国的物业使用效率已经达到了最大化，同时仅有3%的受访者表示有考虑购买核心资产。考虑到新的会计准则对于长期租赁的规定，资产负债表中的负债将会大幅提高。但仅有个位数比例的企业不动产管理人员表示他们的公司日经开始考对中国的资产组合结构进行调整，对于该项的重视显然太过欠缺。 在参与调查的企业不动产管理人员中，目前在制造业工作的占到了最高的比例（35%），并且大部分（65%）企业不动产管理人的公司总部在海外。 60%左右的受访者表示他们了解即将实施的租赁会计准则变化，以及在资产负债表中如何对租赁进行核算登记。 从积极方面来看，如果你是企业不动产管理人员，而且你对于会计准则变化的了解目前还不多，并且你对于会计准则变化对于你所在公司在中国的运营所产生的影响并不清楚，那你并不需要担心。随着前期准备时间的流逝，如果你现在能够采取必要的准备措，那么你仍有时间来准备应对即将产生的变化。 然而，在回答“您的公司是否已经开始采取相应的准备或措？这个问题时，仅有15%的受访者表示他们的公司已经开始采取一些措施来应对新准则所带来的变化。 之唇的三个问题为： 贵公司的财务总监是否已和您（或贵公司在中国的房地产团队）沟通过之后需要提供的数据材科等？请问责公司的财务总监有说过这些数据具体需要提供的时间体目标结合在一起吗？ 和前一个问题一样，仅有20%、10%和15%的受访者提供了正面背定的答复。 另一方面，在应对变化方面，让我们安心的是，针对以下三个问题 请问贵公司在中国是否有专门记录持有物业信息的数据库？，请问这个数据库的信息是否是最新的以及可靠的？请问费公司是否有专门的团队来处理此次租贷会计变更事宜？ 分别有55%、50%和35%的受访者表示他们有对应的数据库，这个致据库是可靠的，以及他们有团队来负责相应的事务。这些提供了应对国际会计准则变化的良好开端。 为了从更详细的角度来考累租赁准则的变化，并衡量受影响的房地产团队对于租赁变化影响的了解程度，我们提出了以下三个问题： 请问责公司是否知道该用什么会计准则（FASB，IASB等）？请问费公司是否意识到租贷周期越长，租赁负债也将越高？请问贵公司是否了解该采用什么折现率来核算租赁负债的现值？ 我们收到的回答反映了受访者对于租赁准则不同方面的了解差异很大。可喜的是，40%的受访者表示他们的公司了解应该采用何种会计准则。然而，只有25%的受访者回答他们了解在新的围际会计准则下，租赁周期越长，对应的租赁负债也越高。此外，50%的受访者表示知道他们公司所采用的折现率，这也是促成新会计准则实施良好开端的积极因素。 新版租赁会计准则一你应该做什么？ 对于包括中国企业在内的许多企业，物业租贷是其租贷活动的重要成分，因此在新版租赁会计准则下，物业租贷负债将成为新增的负债中的主要组成部分。这就要求中国那些受到新准则影响的企业可能需要重新审查他们对物业投资组合的决策方式。这些企业的不动产管理人员必须与其内部的资产管理、会计及财务部门密切合作。房地产的管理流程以及所运用的技术必须被及时更新以储存相关的致据，合理地计算并报告财务数据，并确保“新常态”是“一如既往”的最佳业务模式。 新版租赁会计准则 转向新的准则 辨别影响 进行尽职调查，并在正式生效日（2019年1月1日（IASB）/2018年12月15日（FASB·对于上市公司））前彻底理解新版国际租赁会计准则所产生的影响，将便受影响企业能够高效平稳地过渡到“新常态” 如何为改变做准备 然而，生效日实际上是整个过程的高满，而非开始。对于大部分上市企业来说，为了在生效日前完成对新流程的检验和测试，必须在2018年初就准备就绪一一明确责任并调整相关法规。 来源：散德梁行大中华地区租户研究 幸运的是，目前还有足够的时间密口来做准备。但相关的企业不动产管理人员必须加快准备速度，因为过漫过程将需要大量的工作。例如，中国大型企业的不动产管理人员需要对不同行业、不同省市理。新准则的实施意味着企业不动产管理人员需要密集地处理大批量的租赁合同。 那么，刚起步的企业不动产管理人员如何制定下一步计划以适应这个改变呢？从本质上讲主要有三个步翼： 前期准备； 识别影响，以及；向新准则转移。 关于未来 “前期准备”和“识别影响”两个步骤可以分别在2017年的上半年和下半年进行，而“向新准则转移则可以在2018年完成。图4清晰地说明了三个主要步驱的时间表以及每一步的工作流程： 展望未来，旦新的国际租赁会计准则开始实施，商业地产爱于商业计也产租赁所沙及的金颜庞大，商中的款来改变特定的财关房地产交易的尽职调查将遍及企业多个层面，即从最高管理层的授权到业务层面的实施 ，幸运的是，许多中国企业不动产管理人员已经了解即将发生的变化，其中一些变化已经对其重新审视企 ：对于尚未开始制定应对计划的企业不动产管理人员从现在开始到新准则生效日之前，应实施一个过渡计 个细节、任务和目标都需要被知晓能够在切正常的基础上运作。 总结 FASB和IASB准则现已发布并到位。新准则的生效日期为： ：IASB-2019年1月1日，以及，FASB2018年12月15日（上市公司）12019年12月15日（非上市公司）。 这意味着什么？这对企业的房地产投资组合有什么影响？·这对企业资产负债表的影响是什么？ 附录 问卷调声及结果 请问责公司在中国的企业是否关注到此次新版租赁会计准则的变化以及了解如何将其计入公司资产负债表？ 请问目前费企业在中国的公司是否已做出了相应的准备？ 研究部联系人 业务联系人 Shaun Brodie大中华区租户研究主管+862122080529shaun.fv.brodie@cushwake.com NickSeaton亚太区资产组合管理主管事，+6563932537nseaton@cushwake.com 钱江德梁行中国区企业服务部董事+862122080694mario.j.qian@.cushwake.com 林荣杰总经理、大中华区研究部主管+862122080769james.shepherd@cushwake.com 魏超英贼德梁行董事，中国区企业服务部重事总经理+862122080119jonathan.cy.wei@cushwake.com 请问资公司是否有考虑过程在中国购买核心物业资产？ Chris Browne董事总经理亚太区全球企业服务部主管+6562320828chris.browne@cushwake.com 戴德梁行 数德梁行是全球额先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公，购物及居住方而的露求。我们遮布全球60多个因系的43.000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有20家分公司，通过具本土润察与全球视府的因地产方案为客户创造更大的价值。散每梁行是全球最大的房地产服务商之，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租贷代理、资产服务、资丰市场、设服务，全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。更多详情，请浏览wwwcushmarwakefieid.com，就关注我们的微做博《载德梁行中国》及微