香港人才住房报告 ： 新的利基行业

June 2023 Introduction 香港，作为全球门户城市，长期以来以其蓬勃的经济和强大的金融及专业服务产业而闻名，吸引了大量的年度人才流入。外籍人士总数and非本地大学生已平均超过 50, 500每年 17, 000， 分别在过去十年 (2013 - 2022 年) 。 为了确保持续成功，首席执行官约翰·李在最新的政策演讲中宣布了各种举措，旨在吸引和留住人才，以增强城市的竞争力。外籍人士和非本地学生的数量将继续在未来几年内增长。目前，校内住宿的有限供应，加之私人住宅市场的高生活成本，促使在香港出现了新的细分市场，如学生住房、合居和多家庭资产。 “人才住房”是指为满足不同人群需求（如学生、年轻专业人士和外籍人士）而设计的各种住房解决方案。在本报告中，我们将探讨香港的人才住房供需动态。包括政府为吸引人才和 留学生及外籍人士，香港当前由公私部门主导的人才住房市场概览，以及对该新兴 niche 领域内投资机会的评估。 罗莎娜唐 Cushman & Wakefield 香港执行董事、研究主管 香港关于吸引才华与青春 政策 政府宣布的人才牵引政策 在2022年首次政策演讲中，香港特首李家超强调了增强城市竞争力的重要性，并公布了“积极在全球范围内吸引人才”的计划。根据政府数据，香港劳动力在2022年减少了2.4%，降至378万人。1反映出城市老龄劳动力中人才流失的情况。人才的流失对城市与其他全球门户城市竞争的能力构成了挑战，促使政府成立新的人才服务单位，并引入新的策略和政策以吸引和留住人才。 《 2022 年施政报告》人才准入计划政策更新2 1 新推出优秀人才通行证方案 (TTPS) TTPS 旨在吸引人才丰富的工作经验or优秀的学历， 他们可能会被授予 24 个月的逗留时间。精英人才：i)年收入≥ HK$2.5M的世界top 100大学毕业生，并且在过去五年中有至少三年的工作经验。ii)无法满足工作经验要求的世界前 100 名大学毕业生 ；iii)到每年 10, 000 的配额 2根据质量移民入学计划(QMAS) 暂停年度配额 QMAS 下的年度配额将为暂停两年， 同时审批流程也将得到改善 ， 以便利入学之旅。 3增强技术人才准入方案 (TechTAS) 为了加快技术人才的引进并支持城市的创新和技术产业发展，建议提高科技公司雇佣额外本地员工的要求雇员同时接纳本地人才。 根据不同的人才计划签发的入境许可证 放松移民4 非本地毕业生的安排 (IANG) 为吸引非本地毕业生留港或来港工作 ， 政府会延长从一年到一年的逗留限制两年. On a试点的基础上 ， 安排的范围也将是扩大至涵盖香港大学 GBA 校区的毕业生. 对于人才清单中列出的因当地供应短缺而导致职位空缺的情况，或年度薪酬≥港币200万的职位空缺，政府将不再要求雇主提供本地招聘困难证明. 印花税退款合格的人才 在 2022 年施政报告中宣布 ， 政府将退还已缴纳的额外印花税 *由符合条件的传入人才他们的第一个住宅物业购买并在成为香港永久居民后仍然持有 ， 以鼓励他们留在城市。 增加青年旅舍的供应 如《 2022 年施政报告》所述 ， 政府概述了解决住房需求的战略年轻人，包括扩大青年旅舍计划（YHS）。除了支持非政府组织提供青年旅舍外，政府还将确定合适的土地销售地点，以鼓励开发商支持YHS。政府将要求开发商在试点基础上预留一定数量的公寓作为青年旅舍。 青年旅舍计划 首先在2011/12年度政策演讲中提出，青年宿舍计划（YHS）旨在满足青年职工对于自有居住空间的需求。非政府组织将负责在未充分利用的土地上建设宿舍，并由政府全额资助。运营方面，这些宿舍将由非政府组织以自筹资金的方式进行管理。目前，已有一定数量的宿舍建成。至少七个项目YHS 目前正在进行中 ， 其中一些项目的完成日期从 2025 年开始 ， 涵盖超过 3, 400 个青年宿舍3. 租期:1 st租期 ≥ 2 年 ； 总停留时间不超过五年 1 2租金 ： 不超过附近可比市场租金的 60 ％ 3申请人应工作青年谁是香港永久居民aged 18 - 30 申请人不得在香港拥有任何住宅单位 申请人应接受收入和资产测试 非政府组织完成的青年旅舍项目 保良局李兆基青年绿洲 HKFYG4 PH2 青年旅舍 ➢ The1 st已完成项目在 YHS 计划下重新开发为20 层建筑在大埔被操作HKFYG➢80宿舍的地方 ➢ A27 层青年旅舍在元朗➢土地捐赠由 Lee Shau Kee 基金会运作保良局➢1,680宿舍的地方 资料来源 ： 家庭及青年事务局 - 已完成项目清单 将酒店 / 宾馆用作青年旅舍的补贴计划 除了非政府组织建造和经营的青年旅馆外 ， 政府在 2022 年施政报告中还宣布了YHS 的扩张 ，to资助非政府组织租用合适的酒店和宾馆用作青年旅舍 ， 目标是提供五年内额外的 3, 000 个宿舍. 民间组织和酒店/民宿运营商/所有者将在确定合适合作伙伴后讨论合作条款。 认可的酒店 / 宾馆作为青年旅舍 相信青年中心 Home ² 青年旅舍 ➢1 st下批准的项目The Scheme-- En - bloc of莫里森蝴蝶精品酒店in铜锣湾被操作HKUYA➢97房间与194旅舍地点 ➢Second根据该计划获得批准的项目 ， 将几层荃湾尼娜酒店进入旅舍场所 ， 由以下人员经营Y. 精英协会。➢100房间与200宿舍的地方 当前市场景观香港 大流行后人才流入反弹 尽管人才流入有所下降在 COVID 期间 ， 香港的市场见证了自 2020 年以来人才的恢复 ， 外籍人士和大学生的总数显示9.6% CAGR 5在 2020 - 2022年之间。这个数字在大流行之前也经历了持续增长，6.3% 之间的复合年增长率2013-2019。总体而言 ， 年平均过去十年来的人才在周围每年 67, 500， 表明该市住房需求的持续涌入。 同时 ， 被评为世界上最昂贵的住房市场 ， 香港的异常高的住房价格加剧了城市非本地人才的生活开支。尽管政府实施了针对人才的印花税退还政策，但住宅首付的相对较大金额仍然构成了一定负担。购买可能仍然受到鼓励更年轻外籍人士选择租赁住房选择这提供了更大的灵活性和多样化的设施 ， 支付更实惠。 住宅价格和租金 我们有足够的学生吗香港的住房? 数据来自香港大学资助委员会（UGC）显示，尽管过去三年经历了疫情，总金额教资会资助大学的学生人数增长 9%在过去的十年中 ， 从 2012 / 13 年度的93, 400 名学生到101,500in 2021/22.绝大多数(86 ％) 参加了本科学位课程。 The非本地学生人数也看到了显着增长几乎50%， 从 2012 / 13 年度的 13,700 名学生到20, 400 名非本地学生2021 / 22 年。这将高等教育机构中的非本地学生比例从 15% 提高到20%在同一时期。 然而 ， 目前学生与床的比率在香港大学显示现有的学生宿舍容量不足以满足住宿需求。如图表所示，城大等高校的学生宿舍比例明显不足。香港与香港理工大学 站在六点左右 ， 意思是平均六个学生争夺一张床在校园内。事实上，在八所获大学 Grants Council（UGC）资助的大学中，有四所的比例高于五倍。鉴于校园内学生的供应有限，旅馆 ， 一些非本地甚至本地学生可能需要校外住宿， 尤其是完全恢复的亲自教学。 香港青年专业人士和学生的住房选择 香港以高人口密度和有限的生活空间著称。尽管香港便利位置的负担得起的住房供应仍然稀缺，但该市对共享居住和多户住宅的需求正在增长。年轻专业人士可能更倾向于选择其他灵活的租赁解决方案和住宿方式，让居民可以共享生活空间、享受社区氛围并以更实惠的价格使用各种设施，从而推动共享居住和多户住宅的增长。同时，校园内学生宿舍的短缺促使了校外学生住宿的发展。 中国大陆 &海外经验 3.1比较人才政策 人才和学生住房在全球许多国家越来越受欢迎。在大陆中国，人才公寓计划主要由政府驱动，旨在吸引特定行业专业人士，并常常提供租金补贴或额外津贴等激励措施。与此同时，私人主导的人才住房，如学生住宿和合住公寓，在新加坡或英国更为常见。 国家 / 城市 深圳 政府主导的人才住房 ：· 以固定条款补贴的租金和 条件 • 例如 ， 前海自贸区 在五年内分阶段提供最高 600 万元人民币的补贴 ， 每年一次分配 私人主导的人才住房 ：• 一些公司提供全面的设施 •博士人才的生活津贴 ：符合条件的传入博士毕业生 • E.g.,华为深圳技术 - 人才公寓. 35 岁有全职工作可以收到高达 100, 000 元 上海 政府主导的人才住房 ： 为研究、应用开发、商业、社会科学和艺术领域的领军人才提供资金 • 固定条款和条件补贴的租金 • 针对专业和高级工人需求产业 海外归国人员的住房 ： 通过补贴 relocation、住房及创业等方式激励海外华人人才来华工作和创业。 • 对于返回上海的海外学生 • 符合条件的顶尖100大学硕士毕业生，无论就业情况 新加坡 外国人的住房选择 ： • 雇主应进行尽职调查外国工人的逗留• 允许外籍工人租赁各种类型的住房，包括私人住宅、专为外籍工人建造的宿舍以及由 Housing and Development Board (HDB) 管理的公共住房。 每月至少赚取 30, 000 新元或成就卓著的外国人才的 5 年通行证 • Tech Pass 新加坡:外国技术的 2 年通行证企业家、领导者或投资者 私人主导的共同生活 ： • 针对年轻人的灵活租赁条款有临时住房需求的专业人士 3.2海外人才房屋示例 前海龙湾国际人才公寓 - 前海, 深圳, 中国大陆 开发商:深圳市前海人才乐居有限公司.(预计比较日期 - 2024 年) Description: • 前海高端人才租赁公寓• 双塔设计 ， 提供 1, 036 套公寓从65平方米到155平方米不等。• 人才公寓方案将供符合条件的Qianhai注册企业员工租赁。 虹桥人才公寓 - 虹桥, 上海, 中国大陆 开发商:上海新昌宁集团有限公司(预计日期 - 2023 年 ， 1st相位 Description: • 涵盖27栋主要建筑，5,300套公寓单位和1,697个地下停车位 • 户型：主要为建筑面积20-30平方米的一居室单位（占总公寓单位的80%），其余为两居室和三居室单位 • 提供约30,000平方米的配套服务设施 Coliwoo Orchard Co - living, 新加坡 开发商:Coliwoo by LHN Group, 新加坡（ 2023 年第一季度推出) Description: • LHN将位于2MountElizabethLink的一处住宅物业翻新为一座22层的合居场所，共包含135个单元，总计411个房间。• 5 分钟步行到果园捷运• Coliwoo 的共同生活空间组合与98% 的高入住率(截至 2022 年 9 月) 才能住房作为一种新产品在香港 ： 投资角度 4.1学生HOUSING 稳定的现金流 -与共同生活相比 ， 考虑到更长的租赁期 (半年至一年) ， 通常稳定的租金回报 主租赁 -有机会与大学合作 ， 为学生签订主租赁合同 低维护 -相对简单的拟合 -为学生准备的房子和家具 ， 因此维护成本相对较低 The学生住房部门在香港是与诸如 美国和欧洲。然而，由于如本报告第二部分所述，香港吸引了越来越多的国际学生前来学习，该地区的人口有所增长。 虽然学生住宿的短缺已经对香港的大学来说是一个挑战 ， 市场现在开始看到这个类别新的利基行业在城市 ， 通常通过酒店和住宅资产的转换。学生住房经营者和投资者说 ，稳定的现金流, potential使用主租赁合同， 并且相对维护成本低也促进了这一行业的日益普及