"商改住"城市更新4.0

自“城市更新 4.0：迈向卓越的全球城市”白皮书发布以来，戴德梁行接到了大量问询。许多企业或个人希望了解最新的政策变化，以期将所持有的商业物业转换为住宅用途。显然，这将为业主、投资者和开发商带来巨大的发展机遇。 虽然中央和地方政府还暂未就“商转住”出台详细的实施细则，但《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》的相继出台，已释放了积极信号并引发了广泛的讨论。 虽然戴德梁行认为，短期内中国大规模“商转住”的可能性非常有限，但我们仍然要问这样一个问题：“商业物业转换成住宅用途的可能性有多大，它们的优点、缺点又是什么？” 读者须知：由于具体实施细则暂未出台，本文中我们提出了一个假设，即本文所提到的 “商改住”项目主要指的是那些运营不佳（濒临倒闭的零售商场，或租金低廉、空置率高的低质量写字楼等）并在改造后仅供租赁的项目。 政策 / 意见 / 通知 “商转住” 如今，国内房地产市场普遍存在供应过剩的现象。以写字楼市场为例，在我们监测的 18个国内重点一、二线城市中，其中有 10 个城市的写字楼空置率在 2017 年一季度超过20%。不断升高的空置率也导致一些城市的写字楼租金出现 1%-2% 的下滑。 同样的，在经历了线上零售业蓬勃发展及线下零售物业库存高企的双重冲击下，开发商和投资者不得不开始面对租金收入下降、空置率攀 升等问题，某些商场甚至由于经营不善而被迫关闭。资本化率的上涨乏力及物业价值的走低，使许多投资者开始对零售物业产生了担忧。 现前所未有的上涨速度，这一现象在一线城市尤其明显。 持续上涨的房价给年轻人买房造成了巨大的压力，因此许多年轻人选择和朋友一起合租来减轻住房负担，但同时也面临安全、环境、管理等方面问题。 与之截然相反的是中国城镇化进程的不断深入，国内人口流动日趋活跃，大量人口源源不断涌入大城市。2015 年后中国住宅价格的快速上涨令置业门槛大幅抬升，这也迫使大量的居住需求转向租赁市场，而越来越高的购房成本和月供也一定程度刺激住宅租金出 不同于高品质写字楼及购物中心能获得的既可观又稳定的租金收益，当下住宅租金收益 率普遍过低且难以通过金融手段获得较好融资，因此建成出售成为开发住宅项目的首选策略。与其他行业相比，中国“建房出租”(BTR)市场仍然不发达，有限的 BTR 相关政策、较低的住宅租金收益率，以及适用于 BTR 项目的房屋仅占少数，使得该行业发展黯淡。 2016 年 5 月 17 日，国务院办公厅发布《关于 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 的 若 干 意见》，旨在鼓励租赁市场的快速发展，以应对这些现存的问题。中央政府这一“一石二鸟”的战略，试图在冷却过热的住宅市场的同时，解决商业地产库存过量的问题。同时，这也似乎是政府关于该主题的第一个官方文件。要求如下： 以加快培育和发展住房租赁市场为目标 其中包括允许将商业用房等按规定改建为租赁住房 不少市场参与者认为，广东省的《通知》仅是一次政策试水，用以观测此类方向的政策所带来的市场影响。 要求各地区要根据本意见，研究制定具体实施办法 2016 年 5 月，中华人民共和国住房和城乡建设部表示，政府正积极寻求可能的政策转变，将现有的多居室公寓改造成多个单人间，以满足毕业生和新城市居民的住房需求， 并为他们提供干净、安全的生活环境。 为彻底落实国办《意见》，2017 年 1 月 23 日，广东省人民政府办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。该文件与国办文件相呼应，但由于上述《意见》并未提供具体实施细则，仅作为一般指导性意见的发布，因此地方政府在执行前仍需制定具体的操作细则方能落地。 在上海，N+1 模式允许业主将客厅改造成卧室进行租赁。从 2016 年底开始，北京土拍要求开发商在项目建成之后长期持有至少 70% 的项目面积。显然，这对于开发商的现金流和融资需求产生了重要影响。 尽管仍未有完善的实施细则落地执行，局部性的举措也在摸索中补充调整，但结合自中央到地方的中长期目标及相关措施，我们相信，鼓励发展住房租赁市场，构建“租售并举”的住房体系已然成为发展目标，也将是中国房地产市场长效机制的建设中的关键一环。在这过程中，合理引导下符合规范的“商转住”无论从提高物业使用效率，抑或解决社会问题、体现社会公益的角度，都将具有重大意义。 “商转住”SWOT 分析 劣势 优势 住宅用地通常是中国最昂贵的土地利用类型。因此，政府可能会失去那些已经以较低的价格出售而后转换成住宅用地的增值部分。 这种举措有助于提高租赁房屋的可负担性 平衡商业和住宅物业的供应情况 环境效益包括：通过允许工人就近居住在工作场所减少通勤时间，重新利用现有结构以减少新建筑可能造成的环境影响。此外，这也为修复和升级旧建筑创造了机会。 与专用住宅相比，建筑设计和技术规格可能不太理想。 地方政府的税收可能会亏损。因为当地公司所占用的商业地产往往是创造税收收入的主力军。 允许中国城市容纳更多的城市居民 由于工作场所较少，这些地区的长期就业可能也会随之减少。 城市更新 4.0 理论及实践的有效应用（可参考戴德梁行“城市更新 4.0，迈向卓越的全球城市”白皮书。 开发商开始对现有的一些可行的商业物业进行改造，迫使企业迁出。 由于新的物业投入使用，对城市基础设施造成了额外的压力。 一些规划不力或者设计欠佳的商业项目可能会以更可行的方式租赁出去。 居民的安全和生活环境可能受到严重损害。 开发商可能需要向政府支付额外的费用以确保改造项目的顺利进行。 政府可以严格控制审批流程，使改造项目只有在运营真正难以为继的条件下方可获得批准。 环境效益，比如这些功能置换项目可以利用顶尖的绿色建筑技术进行改造，从而降低能源消耗。机会 短期调控 杜绝破坏市场秩序、擅自“商转住”的行为 住宅市场不断收紧的调控政策，令市场将关注点转向不受住宅政策影响的公寓、写字楼、研发楼等产品。不限购、不限贷成为该类产品吸纳置业者的一大卖点，但引导目标客户以居住为使用用途的行为很大程度上破坏了市场秩序，也令物业最终的使用用途违背了最初的土地用途。 字楼、商业、乃至研发楼项目的管理。其中，包括要求严格执行规划用途，限制擅自变更用途“商改住”；对商业项目分割单元设定300-500 平方米最低标准，避免作为居住用途；限制包括公寓在内的商办类物业的销售对象，必须为企业法人等等。 在具体的“商转住”执行细则落地前，这些短期调控措施似乎与中长期发展租赁市场的目标下“商改住”的方向相悖，主要有两方面的原因： 基于这样的市场状况，2017 年 3 月起，在楼市调控大潮下，北京、广州、上海、成都、深圳等热点城市相继发文，加强对公寓、写 原因一 原因二 着眼于租售并举的长效机制，与当下楼市调控的阶段性目标所造成的在“商改住”方面的冲突。然而两者其实并不矛盾，我们甚至认为，只有当短期的楼市调控目标实现，市场回归平稳理性，届时再推进租售并举下的“商转住”才更有利于房地产市场持续健康发展。 后期限制商改住的举措是在鼓励住房租赁市场的地方性具体执行细则和监管仍未落地的情况下，为规范市场、避免市场混乱而采取的阶段性措施。可以预见，在相关执行性的文件政策落地后，具体的操作和监管都会更加规范并有章可寻。 大中华区研究部联系人 张晓端华南及华西区研究部主管xiaoduan.zhang@cushwake.com Shaun Brodie大中华区租户研究及华东区主管shaun.fv.brodie@cushwake.com 魏东华北区研究部主管sabrina.d.wei@cushwake.com 贺凯香港研究部主管reed.hatcher@cushwake.com 薛惠珍台湾研究部主管wendy.hj.hsueh@cushwake.com 缪舒怡华中区研究部主管gracie.sy.miao@cushwake.com 这篇报告是由戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰所撰写，林荣杰现拥有近 20 年的中国房地产市场研究经验。为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓越中心”， 如资本市场、工业物流、零售商业等。 林荣杰董事总经理大中华区研究部主管james.shepherd@cushwake.com 戴德梁行 戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。我们遍布全球 60 多个国家的 43,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有 20 家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务商之一，年营业收入达 50 亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。更多详情，请浏览 www.cushmanwakefield.com，或关注我们的微博（戴德梁行中国）及微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 © 戴德梁行 2017 年