"商改住"城市更新4.0

戴德梁行研报总结

引言

• 戴德梁行针对“城市更新4.0”白皮书发布后，关于商业物业转换为住宅用途的问询进行回应。
• 尽管中央和地方政府暂未出台“商转住”的详细细则，但相关政策文件已释放积极信号，引发市场讨论。
• 短期内大规模“商转住”的可能性有限，但“商改住”项目（运营不佳的商业物业改造后仅供租赁）具有研究价值。

市场背景

• 国内房地产市场普遍存在供应过剩，写字楼和零售物业空置率上升，租金下降。
• 写字楼市场：18个重点城市中10个城市空置率超20%，租金下滑1%-2%。
• 零售物业：线上零售冲击线下，租金收入下降，空置率攀升。
• 住宅市场：房价上涨压力下，租赁需求增加，但BTR（建房出租）市场不发达。

政策背景

• 2016年5月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许商业用房改建为租赁住房。
• 广东省2017年1月发布实施意见，呼应国办文件，但缺乏具体细则。
• 中央和地方政府积极推动“租售并举”住房体系，鼓励发展租赁市场。
• 上海、北京等地推出局部性政策，如N+1模式、土拍要求长期持有70%项目面积。

“商转住”SWOT分析

优势

• 提高租赁房屋可负担性。
• 平衡商业和住宅物业供应。
• 环境效益：减少通勤、减少新建筑环境影响。
• 容纳更多城市居民。

机会

• 规划不力商业项目可改为租赁。
• 政府可收取额外费用或加强审批。

劣势

• 设计和技术规格可能不如专用住宅。
• 税收收入可能减少。
• 长期就业可能受影响。

风险

• 居民安全和生活环境可能受损。
• 基础设施压力增加。
• 开发商被迫迁出企业。

短期调控

• 2017年3月起，北京、广州、上海等城市加强商办类项目管理，限制“商改住”。
• 短期调控与长期租赁市场目标存在冲突，但两者并不矛盾。
• 短期措施为规范市场、避免混乱的阶段性手段，未来将推出具体细则。
• 市场回归平稳后，“商改住”更有利于持续健康发展。

结论

• “商改住”具有提高物业效率、解决社会问题的意义，但需规范操作。
• 短期调控旨在避免市场混乱，未来政策将更加明确。
• “商改住”是城市更新4.0的有效应用，需政府严格审批和监管。