城市更新4.0 - 迈向卓越的办公空间

迈向卓越的办公空间 大中华区租户研究 目录 0102030405内容概要什么是城市更新 4.0 ？租户选择更新 / 改造后办公空间的驱动力总结附录 01 内容摘要 城市更新 4.0 将是中国城市发展过程中一个极为重要的阶段。通过建造智慧、高效以及可持续的卓越城市中心，城市更新 4.0将推动中国城市经济更上一层楼，并在日新月异的城市化进程中，为这些城市物业资产的增值保值提供保障。 城市更新 4.0 对推动中国城市下一阶段的经济发展至关重要。随着可持续的卓越城市中心建设不断加快，政府、投资者 / 开发商和终端用户 / 租户，包括写字楼租户，需要了解更多与城市更新 4.0 相关的研究主题，吸取国内外各种优秀案例的先进经验，并将其付诸实践。 尤其对写字楼租户来说，城市更新 4.0 帮助企业在空间成本、员工工作效率、员工幸福指数以及人才吸引与留用方面取得了重要突破。同时，这些也是中国写字楼租户们在挑选潜在办公空间时重点考虑的四个驱动力因素。 02 什么是城市更新 4.0? 中国的城市更新已经从较为基础的城市用地再开发和政府奖励等方式演变成更为复杂的城市更新 4.0，并将引导中国城市未来的发展。从宏观上来说，今天的城市更新是建造明日中国城市的基础；从微观上来看，当今的城市更新模式也预示了卓越城市空间的发展趋势，这其中就包括办公空间。 段的改建工程主要是街区的全面拆除及重建。“混凝土丛林”这个词就是为形容这种低容积率和低密度的项目而产生的。在这个阶段城市更新没有真正意义上的主体，开发商或投资者通常处于主导地位，有时甚至直接与政府进行磋商，缺少社区层面的沟通。 大的经济压力，因而缺乏足够的财政支撑去寻找更为有效的方法。在这种情况下，拆除重建成为一种无奈的选择。这种早期的城市更新方式无疑解决了一些可能对公共安全构成威胁的问题，如城市衰落、地区荒废以及老旧建筑存量等。它既能满足开发商寻求利润的需求，也能增加政府的财政收入。然而，这种早期城市更新方式同样带来了很多问题，诸如：项目使用周期短、社区解体、环境破坏和传统流失。但在短时间内，由于其操作简单且成本较低，城市更新 1.0 在一些农村或偏远城市仍然存在。 城市更新 1.0 最初，开发用地主要为集体所有的耕地，或者是由政府分配给国有制造型企业的专项工业用地。但这些国有企业由于缺乏竞争力迫切需要重组，使得土地处于荒废状态。在这个阶段，专项用地或集体所有的土地使用权并不能转让，政府通常采取较为强势的态度购买土地。 城市更新 1.0 目前仍然可以在一些发展相对滞后的地区看到。这些地区往往缺乏充足的规划经验，对城市更新理解不足。比起环境、现有社区和建筑遗产的保护问题，财政问题更可能是他们主要考虑的因素。这些地区的土地价值通常较低，政府面临着较 在中国现代化的发展初期，住宅密度相对较低，开发用地的征收比较简单。这一阶段也被认为是中国的低层次城市更新阶段，被称为“大拆大建”阶段。 这一阶 应对城市衰退的问题上更为激进且考虑得更加周全。通常，一个政府背景的城市更新机构会参与到这些项目中，并采用综合开发的模式来满足当局和商业投资的需求。在策划过程中也有其他相关利益方的参与，包括私营业主、开发商、个人所有者以及相关的非政府组织等。 上海新天地是中国城市更新 2.0阶段的一个较为突出的案例。该项目对上海市区太平桥历史街区进行重建，将传统住房改造成一个重要的商业综合体。如今，新天地已成为上海地标式的娱乐及商业中心，也是著名的旅游景点。 城市更新 2.0 在邓小平南巡之后，中国开始了经济体制改革，经济特区的发展浪潮随之掀起。这成为中国经济和城市中心发展最重要的转折点。从 1992 年开始，中国推行的一系列积极政策促进了投资的快速增长。 城市更新 2.0 阶段的项目拥有一系列优势，如： 城市更新 2.0 面临的挑战是，政府希望征求多方利益群体的意见，以期各方均能从中受益。城市更新 2.0 项目将与利益团体的磋商过程囊括在内，希望通过合理的赔偿或重新安置的方式来保证规划方案的顺利实施。此外，政府也开始重视土地的利用，以实现土地使用类型与现有社区或企业之间的协调。 追求规模与数量是城市更新 2.0的主要特征。 随着中国投资总量的快速增长，开发商迅速开发了大量商业地产以满足市场的需求。在早期阶段，新区中建造了大量由外来投资者建设的低端制造业厂房。然而，随着经济的发展，这些城市开始鼓励发展高端制造业和研发业，同时也开始大力发展第三产业。 及时修复和保护了现存建筑，并且往往保留了其突出的建筑特点。这些项目通常可以将老旧的建筑物重新开发改造成具有现代属性和全新用途的物业，不仅可以满足城市现代工作和生活的需要，同时也可以解决建筑结构过时和维护不力的问题。 采用富有吸引力的城市及景观设计，提升了城市的美学价值； 在这些项目中，我们强调要推动经济发展，合理运用现代运输设施，倡导绿色建筑技术的使用及环境保护，促进现代技术进步，保护现存文化遗产等等。 城市更新 2.0 阶段具有更为发达的城市中心、庞大的政府基础设施项目以及成熟的城镇规划体系。相比于 1.0 阶段，城市更新 2.0以追求社会共同利益为目标，在 保护特殊景点及具有历史文化和建筑价值的遗产并尽可能地保留当地的文化特色。 城市更新 3.0 在城市更新 3.0 阶段，城市建设的重点开始从追求体量转向强调质量。2001 年中国加入世贸组织，带动了投资市场的进一步繁荣，城市更新 3.0 应运而生。城市更新 3.0 进程持续至今，这一阶段，中国见证了外资企业在华的蓬勃发展以及本土企业在国内外市场上的突飞猛进。两者往往都需要顶级的办公和零售空间以展示其专业的品牌形象，同时，公司员工的居住需求也推动了高端服务式公寓和星级酒店的发展，大量高档物业应运而生。 城市更新 3.0 见证了 21 世纪优质物业需求的快速增长，尤其是在一线城市和一些发达的二线城市。随着跨国公司和顶级本土企业数量的增多，写字楼、零售、工业以及酒店的开发商及业主都开始重新审视自身存在的问题，并意识到真正优质的物业才是应对市场竞争和吸引顶尖租户的关键所在。 2008-2009 年全球金融危机期间，市场对于优质物业的需求一度出现了短暂下滑，但随着中国 4 万亿元经济刺激计划的实施，优质物业的需求开始稳步回升并创新高。内资企业在此轮的刺激政策中收益最多，而这对租赁市场需求端产生的影响在今天依旧明显。受益于政策红利，内资企业对于优质物业的需求呈爆炸式增长。 在投资、税收和就业等方面存在政策红利的二三线城市。得益于政府高效的决策力和不断简化的行政审批流程，中国的城市更新正以惊人的速度推进着。低端制造业的外迁和转移，往往能够为城市的重新定位提供更多的机会和空间。 的利用和保护，通过新型技术的应用，旧有物业得以成功改造，这不仅提升了改造型物业的价值，同时也满足了因城市化的高速推进和经济的持续增长而产生的不断增长的保障性住房需求。 城市更新 4.0 城市更新 4.0 的特征是智能、高效且可持续发展，它将积极推动中国城市的现代经济发展。在这一阶段，专门的城市更新机构将负责全面推进城市更新计划的进行。 在先进的城市更新方案背景之下，有三个因素对项目的成功至关重要：建设综合交通网络以提高城市的通达性；确保以充分高效的方式利用土地资源；通过合并整合城市行政区域，以适应不断变化的资源需求。 城市更新 4.0 通过强调物业改造的核心要素，将城市更新提升至更高的水平。这不仅能帮助城市最大限度地利用现有的物业和土地资源，而且还通过协调设计，推动城市中心未来的经济发展。 在城市更新 4.0 阶段，经验丰富的规划专家、城市更新相关机构和私营部门通力合作。当地社区的意见将在项目的策划阶段及后期中产生极大的影响。这就需要我们不断地探索与应用新技术，并配置最先进完备的基础设施，创造高度宜居的社区环境，并将休闲娱乐、办公和住宅相结合，以满足未来的社区需求。 在 4.0 阶段中，政府和开发商越来越多地强调这些核心要素，以应对复杂的城市问题，并且通过提高城市的适应性、可持续发展能力和经济竞争力来促进地区的蓬勃发展。 在实现城市更新 4.0 的过程中，物业改造存在着一系列关键要素。特别是那些闲置的大型国有企业资产（如旧厂房和弃置的工业场所）及对环境造成恶劣影响的排放设施都存在巨大的改造机会。与此同时，具有历史意义的建筑可以通过物业改造得到更好 现在，中国部分城市已经步入了城市更新的 4.0 阶段，尤其是上海、北京、广州、深圳等一线城市，制造业正逐步被引导和迁移至仍 租户选择更新 /改造后办公空间的驱动力 03 潜在的写字楼租户在对更新 / 改造后的商业物业进行选择时会考虑很多方面，其中空间成本无疑是重中之重。其他重要的条件还包括项目区位、建筑质量（包括竣工、使用材料、采用的技术以及绿色指标等）以及业主提供的服务。此外，进行物业选择时所考虑的因素还会因租户类型以及商业物业类型的差异而有所差别。 驱动力 1: 空间成本 当中国企业在寻找新的办公地点时（在任何一座商业楼宇内，包括更新和改造的项目），空间成本通常是他们需要考虑的最重要因素。租金和其他租赁成本都在决策过程中发挥了作用。 影响写字楼租赁价格的因素有很多，但其中两个突出的因素是物业的区位和品质。如果一个经过更新 / 改造的优质办公物业地处城市中心位置，并且临近众多其他企业机构，那么该项目的租金成本将较为昂贵。同时，其他的写字楼租户也会希望入驻在这一物业中，由此导致该办公空间旺盛的租赁需求。这种集聚效应将有利于租户间的交流合作，并吸引潜在客户和潜在的雇员。 在这一个部分，我们将详细探讨四个影响中国写字楼租户拣选新办公空间以及更新 / 改造后空间的驱动力，它们分别是： 空间成本；员工工作效率；员工幸福指数；人才吸引与留用。 来源：powerhousegrowers.com,戴德梁行研究部 良好的采光及开阔的视野可使工作效率上升 23% 新鲜的空气可使工作效率提升 11% 当物业拥有自然采光和可开启的窗户时，工作效率将提高 18% 如今，智能科技可以帮助降低办公空间的成本。科技能够使员工在远程工作的同时还能保持彼此的联系。并非所有的员工（如销售人员经常需要四处奔走）都需要分配座位。办公桌轮用制能够减小办公空间规模，从而降低在中心位置和高品质的更新 / 改造物业内办公的租赁成本。 的另外一个推动因素是员工的工作效率。那么办公空间是如何帮助员工提高产出的呢？ 驱动力 3：员工幸福指数 员工幸福指数与上文提到的员工工作效率的推动因素相关。幸福指数综合了员工的身心健康以及工作环境的情况（图 2）。 员工的工作效率并不总是与其每天在办公室所花费的时间相匹配。幸运的是，新颖的设计和工作环境可以提高员工的生产力。公司可以在办公室的更新 / 改造中融入创新的现代思想，通过提升办公室的舒适度以及通讯水平，使员工获得更好的工作体验。健康、快乐、高效的工作环境不仅使员工受益，也能帮助公司提高生产率（图 1）。 中国的写字楼租户在考虑员工的幸福指数，并且寻求租用新的或改造后的办公空间时，我们建议参考国际 WELL 建筑协会的指导方针。为了提高健康和福利，帮助员工提高工作效率、参与度、留用率等，这家公司提出了一个 驱动力 2:员工工作效率 中国企业寻找新装修的办公空间（在更新 / 改造后的写字楼内） 图 2 职场健康：防治也是生意 健康积极的职场环境有助于企业的蓬勃发展。增加健康方面的投资 -- 在工作场所或社区 -- 能减少医疗卫生开支，提高生产效率，促进企业茁壮发展 健康状况不佳对企业不利 职场的预防类开支 即使很小的健康投资也能够得到巨大的回报： 每投入 1 美元到健康项目中，雇主最多将节省 6美元的相关开支 慢性疾病会增加所需的医疗保健开支，降低公司利润及生产效率 67% 的工作者面临着肥胖或者超重问题 健康风险 节省开支 每降低 1% 的健康风险将节省每人每年高达 83-