绿色租赁 — 更绿色，更清洁，更高效

目录 P2P6P8P12P18P28P30P34P36P38P40摘要气候变化——整体情况绿色房地产——首要任务绿色租赁——定义绿色租赁——驱动力绿色租赁——成本与收益绿色租赁——构成要素绿色租赁——成本回收绿色租赁——国际视角绿色租赁的未来——净零能 / 净正能附录 摘要 无论人类在地球的哪个角落生活、工作和娱乐，气候变化都毋庸置疑是当今社会必须应对的主要威胁之一。气候变化的种种迹象已经很明显。据美国航天局称，在过去 100 年里，全球气温上升了 1.1摄氏度。 在高性能建筑中工作的健康与幸福感，毫无疑问，商业地产租赁有机会变得更加绿色环保。为了更优地开发利用高性能建筑，必须施行绿色商业地产租赁，以确保业主和租户之间的关系跟上绿色房地产最新发展的步伐。 目前建筑业和房地产行业两者共同占据全球能源消耗总量的 36% 和二氧化碳排放总量的 40%（根据国际能源署的数据），房地产行业必须在未来变得更加绿色环保，才能缓解全球变暖及其相关后果。 沈洁戴德梁行中国区写字楼部主管 “面对气候变化带来的新挑战，绿色租赁对于业主和租户保持其竞争力和抗风险能力至关重要。” 在中国大陆，相当大比例的商业地产空间是用于租赁的。鉴于人们越来越关注 绿色租赁实质上是标准租赁的一种，但包含新的或经过调整的条款，以便更好地协调业主和租户之间的财务性激励和可持续发展目标。 魏超英戴德梁行中国区企业服务部主管 “绿色租赁可以让业主和租户从提升能效的投资中反向收益，并激励或促使双方义务合作，以确保楼宇的租用、运营和管理符合可持续发展。” 没有一种“放之四海而皆准”的绿色租约，租约中的绿色条款应根据业主和承租人的目标进行调整，并考虑到各个建筑的不同情况。 黄衍维戴德梁行大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管 最近房地产市场的变化对在中国大陆推行绿色租赁起到了重要作用。 “中国大陆的绿色租赁不仅有助于解决环境问题，有利于保护中国大陆独特的景观和生物多样性，而且还为业主和租户带来明显的收益，这些收益多种多样，包括降低能源相关成本，提高公众形象，并大幅提高空间使用者的健康和幸福感。” 为了解决投资回报奖励分化这一难题，并激励业主加大对节能措施的投资，绿色租赁必须为业主提供一种收回资本投入的途径。 以往，租户可以减少自身使用的水电费来降低费用，而业主通过收取租户租金来平衡他们的投资开支。业主可能需要花费几十年的时间才能利用这种收租的方法来收回改造所花费的成本。较长的回本期无法吸引业主继续对楼宇作出投资。然而，在大多数情况下，尽管业主无法直接从降低的水电费中获益， 但在业主的投资回报打平之前，改造也可通过节能省下的钱覆盖其自身的投资。 尽管绿色租赁这一概念在中国内地的商业租赁市场上还是一个全新的概念，但在全球范围内，如美国、加拿大、瑞典、英国和澳大利亚等国家，绿色租赁已经成为主流热点。世界各地的组织机构，例如国际建筑业主与管理者协会（BOMA）和英国建筑研究院（BRE）, 亦已编制文件（BOMA《绿色租赁指南》，BRE 的《BREEAM 运营评估》）以推广绿色租赁。 Shaun Brodie戴德梁行大中华区租户研究主管 绿色租赁是减少碳排放和保护环境的一项重要举措。房地产行业的最终目标是达到净零能，甚至是净正能的能源消耗，即每年消耗的能源总量约等于或小于同一时期内项目产生的可再生能源总量。通过绿色租赁，中国乃至全球房地产市场都将变得更绿色，更清洁，更高效。 “绿色租赁可以避免此类问题，因为在这种租约中，业主可以将一部分投资成本（不超过预测的改造后节能成本）分摊到租户身上。与仅依靠收取租金的方法相比，这种方法缩短了业主的投资回报期，有效促进他们对能效升级投资的积极性。” 气候变化整体情况 无论人类在地球的哪个角落生活、工作和娱乐，气候变化都毋庸置疑是当今社会必须应对的主要威胁之一。气候变化的种种迹象已经很明显。据美国航天局称，在过去 100 年里，全球气温上升了 1.1 摄氏度。全球气温史无前例的上升给自然环境和建筑环境都带 来了一系列问题。预计全球气温上升不仅会导致越来越多的野火爆发，还会导致冰盖和冰川进一步融化。一份里程碑式的报告指出，如果我们对气候变化不采取行动，在未来 80 年内，至少三分之二的喜马拉雅冰川可能会消失（图 1）。 冰川存量（占初始值的百分比）温室气体不减排情况下 喜马拉雅冰川的永久性恶化可能增加洪水和山体滑坡的风险，并扰乱亚洲主要河流的流动。这种中断可能对受影响地区的农业生产和粮食供应产生不利影响。 最佳方法是对空调进行技术革新，替代会破坏大气的制冷剂，这样到 2050 年有望使二氧化碳排放量减少 900 亿吨。 从大局出发，不难发现改进空调只是整体解决方案的一小部分。整体解决方案必须从根本上改变我们的生活、工作和娱乐方式，以尽量减少我们的碳排放和对自然资源的过度消耗。一种创新的减排方法是使房地产行业更加绿色，而绿色租赁在一定程度上促进这一目标的实现。由于目前低效技术的广泛使用、有效政策的缺乏以及对可持续发展的投资不足，绿色房地产在未来有巨大的发展空间。 在 2014 年，政府间气候变化专门委员会得出一个结论，过去 50 年全球气温上升的大部分原因很可能是人类活动产生的温室气体。问题是：未来减少温室气体排放和减缓气候变化的最佳途径是什么？是素食吗？还是补种亚马逊雨林被砍伐的地区？或者骑自行车去出行？简言之，答案不是这些举措。据《经济学人》报道，减少温室气体排放的 绿色房地产首要任务 目前建筑业和房地产行业两者共同占据全球能源消耗总量的 36% 和二氧化碳排放总量的40%（根据国际能源署的数据），房地产行业必须在未来变得更加绿色环保，才能缓解全球变暖及其相关后果。例如，中国大陆作为全球最大的建筑施工市场，对绿色房地产发展有至关重要的作用。根据清华大学的数据，2016 年中国大陆的商业建筑总能耗占全国总能耗的 20%。考虑到未来房地产供应的增长，这一比例预计还会上升。因此，发展绿色房地产应该是中国大陆的首要任务，毕 竟在未来十年，预计全球近一半的新建项目是位于中国的。 其实与世界上许多其他地区一样，中国大陆在促进和鼓励房地产可持续发展方面也已经取得了巨大的进步。中国大陆的房地产正在变得更加绿色的道路上越行越远，尤其是在绿色建筑的设计、建造和运营方面，都追求将对环境负面影响缩到最小。同时在绿色金融方面，积极为可持续发展的经济活动（包括房地产）提供金融产品和服务。 中国内地的开发商建造绿色建筑主要有四个原因：吸引注重企业社会责任 (CSR) 的租户，降低能源消耗、资源消耗和运营成本，改善租户的健康和幸福感，以及营造社区感。说到租户的健康和幸福感，不得不提的是有数据显示绿色建筑可以使工作效率提高 3%，雇员留用率增加 5%，而缺勤率减少 30%。 以上种种因素使得绿色建筑对于那些希望脱颖而出，并且赢得企业社会责任声誉的中国大陆企业来说，具有很大的吸引力。除了社会和环境的因素之外，中国大陆的企业也意识到绿色建筑能够为他们带来商业利益。尽管大陆企业对于绿色建筑可以节约的费用仍持保守态度，但他们希望在短短 5 年内就看到投资回报，这一数字远远低于 7 年的全球平均水平。在租金表现和物业增值方面，绿色建筑的表现也优于传统建筑。目前绿色建筑的案例表现都很不错，从中长期来看，绿色建筑在中国一定会成为主流 ( 图 2 和表 1)。 为了支持可持续发展和推动绿色房地产 ( 包括绿色租赁 ) 的增长，政府出台了许多促进 绿色融资的举措。随着绿色金融产品和服务市场的不断扩大，我们预计国内外的绿色项目将更容易获得资金支持。促进资本流入绿色房地产，将进一步加速中国大陆绿色建筑的发展，并激励更多中国大陆企业建设和租赁绿色建筑。中国人民银行 2016 年发布的《关于构建绿色金融体系的指导意见》强调了政府对绿色金融的重视，并要求实施一系列措施，以加强中国大陆绿色信贷的扩张，完善绿色信贷监管，加强国际之间合作。目前，中国大陆是 G20 成员国中唯一一个满足 2016 年杭州 G20 峰会上提出的七大金融行业标准的国家，这些标准旨在扩大绿色融资规模。中国在国内推行一系列政策和其国际领先地位已经产生了实质性的进展，并且使得中国大陆成为全球绿色融资的领跑者。同时，这也为中国大陆绿色房地产的未来发展，特别是绿色租赁业务的拓展提供了希望。 绿色租赁定义 虽然绿色建筑和绿色金融可以帮助减少建设过程和建筑本身对自然环境造成的危害，但对于让整个房地产行业变得更加绿色还是不够的。绿色建筑和绿色融资并不能覆盖人类活动，尤其是业主和租户的行为以及双方达成的协议。这种行为，无论好坏，都可能对建筑的性能产生巨大的影响，无论那是不是绿色建筑。 Susan Bright牛津大学土地法教授，2008 年 “‘绿色租赁’似乎对于环保标准较高的现 代 建 筑 来 说 更 适合，但我们绝对没有理由拒绝那些环保资质较差的建筑用‘绿色租赁’来减少其对环境的影响。” 在中国大陆，相当大比例的商业地产空间是用于租赁的。鉴于人们越来越关注在高性能建筑中工作的健康与幸福感，毫无疑问，商业地产租赁有机会变得更加绿色环保。为了更优地开发利用高性能建筑，必须施行绿色商业地产租赁，以确保业主和租户之间的关系跟上绿色房地产的最新发展的步伐。面对气候变化带来的新挑战，绿色租赁对于业主和租户保持其竞争力和抗风险能力至关重要。通过系统化租赁，使建筑更高效，提高使用者的健康与幸福感，并实现更小的碳足迹，即使是目前表现不佳的建筑也可以转变为更绿色、更清洁和更高效的空间。 这样做不仅为业主和租户增加了环境和社会价值，而且还增加了商业价值。根据市场转型研究所数据，绿色租赁可以在美国的商业建筑中减少的 11% 至 22% 的能源消耗 , 以及减少高达每平方英尺 0.51 美元的能源消费支出。总的来说 , 对于美国的写字楼租赁市场，绿色租赁预计每年节约 17 亿美元到 33 亿美元的成本支出（表 2）。 由于委托代理模式而导致的奖励分化，普通商业租赁往往不能做到可持续性。当租赁代理方为委托方执行任务，并没有从委托方的最佳利益出发考虑。在租赁环境下，当支付水电等费用的一方不是做出资本投资决策的一方时，就会存在奖励分化，比如投资购买更节能的空调。换句话说，业主可能需要支付空调升级的费用，而租户可能是唯一支付电费的一方，也是唯一享受升级所节省费用的一方。在这种情况下，业主会因这种租赁模式而放弃对效率的投资。委托代理模式导致中国大陆租赁市场的效率投资水平低于减少能源消费所需的最优投资水平。绿色租赁旨在解决委托代理模式问题， 绿色租赁实质上是标准租赁的一种，但包含新的或经过调整的条款，以便更好地协调业主和租户之间的财务性激励和可持续发展目标。绿色租赁可以让业主和租户从提升能效的投 表 2： 绿色租赁相关的成本节省 资中反向收益，并激励或促使双方义务合作，以确保楼宇的租用、运营和管理符合可持续发展。没有一种“放之四海而皆准”的绿色租约，租约中的绿色条款应根据业主和承租人的目标进行调整，并考虑到各个建筑的不同情况。话虽如此，以下是一些绿色租赁可以包括的内容 : ο哪些环保措施需要各方着手 ?ο各方将如何实现这些措施呢 ?ο谁将监控措施是否执行 ?ο如果其中一方没有执行怎么办 ? 绿色租赁条款的性质和范围是可以调整的，以反映业主和租户对建筑物能源效率负责的意愿强弱。“绿色租赁”可分为“浅绿色租赁”、“中绿色租赁”或“深绿色租赁”，视业主和租户是否有意让租赁合约中的各项义务具有法律效力而定。“浅绿色租赁”更像一本指南，可能仅仅陈述各方希望在租约下的任何决策都考虑到环 境因素。一般来说，浅绿色租赁是业主和租户之间从对立关系向合作关系转变的第一步。“中绿色租赁”更为明确，可能包括具体目标，以及涉及监测和报告方面的环境保护行动方案。中绿色租约的条款通常被视为“尽最大努力”的条款，业主或租户的违约并不会招致法律责任。另一方面，深绿色的租约可能包括一套对条款负责人具有法律约束力的