两会工作报告解读

2019/03 在刚刚开幕的第十三届全国人大二次会议上，李克强总理做了政府工作报告，回顾过去三年政府工作报告的房地产关键词，可以更清晰的看到政府在房地产政策上的变化，本文希望通过对政府工作报告房地产关键词的解读帮助读者深入了解政府思路，从而在房地产的运营和投资方面做出更为准确的判断。 2019 年的政府工作报告中的房地产部分较以往出现得更少，报告中“房地产”三字仅出现三次，分别涉及房地产调控机制、促进房地产市场平稳健康发展以及稳步推进房地产税立法。除此之外，我们对文中未涉及房地产字眼但对未来住宅和商业地产的发展将会产生影响的部分也做出了相应的解读。 改革完善房地产市场调控机制 2017 年的政府工作报告首次提出了房地产长效机制的建立，在2018 年的报告中将长效机制的建立做了进一步的细化，包括房住不炒、加大保障性住房建设、建立多层次住房供应体系，2019 年的描述则是要继续“改革完善房地产市场调控机制”。虽然 2018 年报告中出现的具体描述并没有出现在本次报告中，但在 2018 年末召开的中央经济会议中，对 2019 年房地产市场的表述仍为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒、因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和保障体系”。 由于中央政府将房地产的调控权力下放给了地方政府，因此预计在2019 年我们将会看到一些城市将对原有的调控政策进行适度的放松，但同时，由于中央强调了要“夯实城市政府的主体责任”，因此地方政府对于当地房地产市场的走势将会承担更大的责任。在中央不断强调房地产市场稳增长防风险的基调下，过高过快的增长都会同中央的大方针相背离，2019 年中国稳经济稳房地产将是政府的主要工作目标。在此前提下，虽然部分城市的房地产市场可能出现松动，但整体市场仍将保持稳定。 深入推进新型城镇化 自 2016 年 930 限购政策推出之后，2017 年的两会重点就房地产的去库存、长效机制的建立以及棚户区改造等方面做出了表述。2018年的政府工作报告则在 2017 年的基础上提出了要加速棚改建设，反映在市场的表现是，由于棚改货币化安置在全国的大范围推广使住宅的去库存工作得以顺利进行。戴德梁行的数据显示，2017 年全国住宅待售面积较 2016 年下降了超过一亿平方米，截止到 2018 年末，全国待售面积近一步下滑至 2.5 亿平方米，已经基本和 2012 年持平（图一）。棚改货币化安置在有效解决了三四线城市的去库存问题的同时，其副作用是让这些城市的房地产市场成为房地产投机的热土，导致热钱涌入、房价攀升。 图一： 全国住宅待售面积历年变化 2018 年政府提出了在未来三年推进 1,500 万套的棚改计划，因此在本次政府工作报告中依然提到了保障性住房建设和棚户区改造，但本次报告关于棚户区改造具体描述的重点则是“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”，这意味着今年的棚户区改造将不再以去库存为目的，而是要对现有的老旧小区进行改造，提升老旧小区居民的生活质量。政府在 2018 年下半年终止了棚户区改造货币化安置全国一刀切的方式，转而下放给予地方政府更多的权利，让地方政府根据自身情况因地制宜处理棚改的安置方式。在此前提下，结合今年的政府工作报告的相关表述，我们预计 2019 年三四线城市的住宅销售市场将会出现较为明显的放缓。 稳步推进房地产税立法 2018 年的两会报告提出了“稳妥推进房地产税立法”，在本次的报告中则改成了“稳步推进房地产税立法”，表述的变化表明房地产税的立法在 2018 年以审慎推进为目标，而在 2019 年则进入稳步实施阶段。在 2018 年 9 月的全国人大常委会的五年立法规划中，房地产税被列入条件比较成熟、任期内拟提请审议的第一类项目，因此预计房地产税将不会在短期内推出，但从长远看房地产税的推出是大势所趋。 在非房地产相关的政策方面，我们重点关注了以下几项可能会对商业地产市场产生影响的政策： 重点降低制造业和小微企业税收负担。深化增值税改革，将制造业等行业现行 16% 的税率降至 13%，将交通运输业、建筑业等行业现行 10% 的税率降至 9%，确保主要行业税负明显降低；保持 6% 一档的税率不变，但通过采取对生产、生活性服务业增加税收抵扣等配套措施，确保所有行业税负只减不增。” 减税降费在本届两会开幕之前已经成为公众关注的热点话题，营改增在2016 年推出时有 6%、11%、13%、17% 四档税率，之后在 2017 年取消了 13% 档的税率，在 2018 年 5 月份进一步将原有的 17%、11% 的税率下调为 16% 和 10%。国家税务总局的数据显示，从 2018 年 5 月 1日起实施深化增值税收改革后，国家税收增速逐步下降，由 2018 年前4 个月的 16.8% 回落到后 8 个月的 5.2%，可谓成效明显。 本次政府工作报告进一步将制造业等行业现行 16% 的税率降至 13%，将交通运输业、建筑业等行业现行 10% 的税率降至 9%，税率的大幅下降将对这些行业起到立竿见影的效果，从供给侧改革的角度而言有效的降低了企业成本，同时随着社保缴费比例的降低，将会极大增强企业的活力。交通运输业和制造业的减税降费将会间接带动物流地产的发展，戴德梁行的数据显示，未来贵州、重庆、湖南、陕西、云南和湖北的物流市场将成爆炸式增长，上述区域的未来供应占现有库存的百分比预计将超过 80%，值得投资者重点关注。 促进形成强大国内市场，持续释放内需潜力。充分发挥消费的基础作用、投资的关键作用，稳定国内有效需求，为经济平稳运行提供有力支撑。” 国家统计局的数据显示，2018 年，居民消费支出对经济增长的贡献率高达76.2%，这表明我国的经济增长模式已经完成由出口导向型向内需型的转变。居民消费的不断升级让文旅、教育、医疗保健等方面的消费不断增加，国家也在积极扩大消费，努力增强消费对经济发展的基础性作用。国家税务总局的数据显示，2018 年 10 月 1 日开始实施的新的减除费用标准和新的税率表在实施的三个月中即减税约 1000 亿元，同时让全国 7000 万人无须再缴纳个人所得税。居民消费支出能力的提高可以有效刺激消费的增长，而消费的增长则可直接带动零售地产的发展（图二）。 图二： 促进区域协调发展，提高新型城镇化质量。京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。” 在 2019 年 2 月 粤 港 澳 大 湾 区 规 划 横 空 出 世 之 后， 本 次 也 将2018 年 11 月宣布的长三角区域一体化发展上升为国家战略写入了政府工作报告。此前，国家级发展战略已将京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设三个区域的发展囊括其中，此次纳入长三角区域一体化发展，说明国家将进一步打破区域间的行政区划和政策壁垒，站在都市圈的角度加快构建都市群的协商合作机制的建立，有效解决大城市病的同时进一步推进城镇化的高质量发展。 今年 2 月，国家发展改革委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，同时提出放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。面对老龄化趋势及城市经济结构的不断转型，2018年，全国超过 60 个城市出台政策引进人才落户，在一线城市仍将严格控制人口规模的情况下，除一线城市外的都市圈的核心城市将会看到人口的不断聚集，这其中既包括城镇化过程中在城市务工的农民工的落户，也有中高端人才从一线城市向二线城市的回流。智联招聘的研究报告显示，2018 年大学生对一线城市就业的期望比例已经从 2014 年的 48.4% 下降到 2018 年的27.4%，而对新一线及二线城市的就业期望比例在 2018 年达到了创记录的 66.1%（图三）。 产业结构的调整和优质人才的不断涌入对于城市写字楼市场的发展将起到极大的促进作用。戴德梁行的数据显示，自 2017 年 二季度开始，二线城市的写字楼需求出现井喷式增长，来自二线城市的需求占比由 2015 年的 36% 上升到 2018 年的 52%（图四）。随着国家都市圈建设的不断发展和完善，都市圈内的核心城市的写字楼市场将会迎来更大的发展空间。 总结 政府的政策对于中国的房地产市场，尤其是住宅市场的走势具有强烈的导向作用，每年的两会政府工作报告对于当年房地产市场的走向都会起到引领作用。本届政府工作报告在完善房地产市场调控机制、深入推进新型城镇化以及推进房地产税立法方面做出了表述。随着政策的逐渐落实，预计 2019 年一线及三四线城市住宅市场将呈现稳中回落的态势，而二线城市随着国家都市圈建设以及人口落户政策的推进，住宅市场将有望稳中有升。随着经济结构的调整，写字楼和物流市场仍将有较大的发展空间，此外，国家大力扶持居民消费，居民可支配收入的增加也将进一步提高消费能力，从而间接促进零售物业的发展。 大中华区研究部联系人 林荣杰大中华区研究部董事总经理james.shepherd@cushwake.com 张晓端华南及华西区研究部主管xiaoduan.zhang@cushwake.com 贺凯香港研究部主管及董事reed.hatcher@cushwake.com Shaun Brodie华东区研究部主管shaun.fv.brodie@cushwake.com 袁雪玲华中区研究部主管shirling.yuan@cushwake.com 薛惠珍台湾研究部主管wendy.hj.hsueh@cushwake.com 这篇报告是由戴德梁行北中国区研究部主管魏东所撰写。为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业等。魏东同时也是我们大中华区政策研究卓越中心的负责人。如对戴德梁行北中国区及政策研究有任何问题，请联系： 魏东北中国区研究部主管sabrina.d.wei@cushwake.com 关于戴德梁行 戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是全球领先的房地产服务商 , 秉承敢梦敢行动的理念，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。作为全球最大的房地产服务商之一，戴德梁行遍布全球 70 多个国家，设有 400 多个办公室，拥有 48000 名专业员工。在大中华区，我们的 20 家分公司合力引领市场发展，并于 2017 和 2018 连续两年蝉联《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2017 年公司营业收入达 69 亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情，请浏览 www.cushmanwakefield.com.cn 或关注我们的微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 © 戴德梁行 2019 年