房地产行业：两单REITs下调申报估值

本周REITs指数下跌0.81%，沪深300累计上涨2.14%，中证500指数上涨4.06%，中证全债指数上涨0.01%，中债1年期国债指数下跌0.05%，中债10年期国债指数下跌0.08%，中证转债指数上涨1.31%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.30、-0.37、0.58，与沪深300、中证500相关性分别为0.30、0.37。 行业基本情况： 重点事件：1）国泰君安城投宽庭保租房REIT解禁前流通份额23.61%，解禁后占比66.00%。2）中金安徽交控REIT本年度第一次分红，分红方案为1.83元/10份基金份额。3）易方达深高速REIT公布2024年12月主要运营数据，当月日均车流量49,765辆次，环比变动-4.9%，同比变动-7.7%，2024年累积日均55,087辆次。4）嘉实中国电建清洁能源REIT发布2024年第4季度经营情况的临时公告。5）汇添富九州通医药REIT询价区间为2.666元/份-2.948元/份。6）华夏金隅智造工场REIT发售价格为2.839元/份，网下发售认购73.69倍。7）南方顺丰仓储物流REIT估值由32.62亿元下调至30.41亿元。8）汇添富上海地产租赁住房REIT估值由13.51亿元下调至12.31亿元。9）创金合信首农产业园REIT收到上交所反馈。 交易量：本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为30.4亿（-12.3%），日均换手率为0.8%（-0.1pct），其中，高速公路8.0亿(+9.6%)、0.7%(-0.1pct)，生态环保1.4亿(-11.9%)、1.0%(-0.4pct)，清洁能源4.4亿(+2.0%)、0.9%(-0.1pct)，产业园区7.3亿（-16.8%)、1.0%(-0.4pct)，仓储物流2.9亿(+21.9%)、0.7%(-3.6pct)，保租房3.9亿(+42.2%)、1.1%(-3.3pct)，消费类2.5亿(+21.2%)、0.9%(-3.2pct)。 投资建议：近期经济稳定运行的总基调没有变，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 本周市场动态 1）国泰君安城投宽庭保租房REIT解禁前流通份额23.61%，解禁后占比66.00%。2）中金安徽交控REIT本年度第一次分红，分红方案为1.83元/10份基金份额。3）易方达深高速REIT公布2024年12月主要运营数据，当月日均车流量49,765辆次，环比变动-4.9%，同比变动-7.7%，2024年累积日均55,087辆次。4）嘉实中国电建清洁能源REIT发布2024年第4季度经营情况的临时公告。5）汇添富九州通医药REIT询价区间为2.666元/份-2.948元/份。6）华夏金隅智造工场REIT发售价格为2.839元/份，网下发售认购73.69倍。7）南方顺丰仓储物流REIT估值由32.62亿元下调至30.41亿元。8）汇添富上海地产租赁住房REIT估值由13.51亿元下调至12.31亿元。9）创金合信首农产业园REIT收到上交所反馈。 图表1：本周已上市REITs公告汇总 图表2：本周分红情况公告汇总 图表3：本周投资者开放日公告汇总 图表4：本周已审核待发行REITs公告汇总 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现 本周REITs指数下跌0.81%，沪深300累计上涨2.14%，中证500指数上涨4.06%，中证全债指数上涨0.01%，中债1年期国债指数下跌0.05%，中债10年期国债指数下跌0.08%，中证转债指数上涨1.31%。 图表5：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.46、-0.49、0.59，与沪深300、中证500相关性分别为0.38、0.44。 图表6：REITs与股市相关性 图表7：REITs与债券的走势情况 本周REITs市场价格表现 本周19支REITs上涨，2支持平，37支下跌，整体下跌0.81%，其中招商蛇口保障房REIT涨幅最大为4.26%，中金印力消费REIT跌幅最大为5.87%，同期沪深300上涨2.14%，中证500指数上涨4.06%，中证全债指数上涨0.01%，中债1年期国债指数下跌0.05%，中债10年期国债指数下跌0.08%，中证转债指数上涨1.31%。 图表8：REITs指数整体表现 图表9：本周REITs市场表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，具体看，仓储物流、生态环保、消费、保租房、清洁能源、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.85、0.31、0.24、-0.08、-0.42、-0.43、-0.72。近一个月高速公路、生态环保、仓储物流、产业园区、保租房、清洁能源、消费REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.68、-0.45、-0.79、-0.85、-0.85、-0.94、-0.95。 图表10：REITs指数与对应板块相关性 图表11：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表12：市政环保REITs及相关板块整体表现 图表13：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表14：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表15：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表16：保租房REITs及相关板块整体表现 图表17：消费类REITs及相关板块整体表现 本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为30.4亿（-12.3%），日均换手率为0.8%（-0.1pct），其中，高速公路8.0亿(+9.6%)、0.7%(-0.1pct)，生态环保1.4亿(-11.9%)、1.0%(-0.4pct)， 清洁能源4.4亿(+2.0%)、0.9%(-0.1pct)，产业园区7.3亿（-16.8%)、1.0%(-0.4pct)，仓储物流2.9亿(+21.9%)、0.7%(-3.6pct)，保租房3.9亿(+42.2%)、1.1%(-3.3pct)，消费类2.5亿(+21.2%)、0.9%(-3.2pct)。 图表18：本周各个板块REITs交易情况 本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在1.29%到12.50%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.50%)、中金安徽交控REIT(11.01%)，估值收益率较低的有工银蒙能清洁能源REIT(1.40%)、华夏特变电工REIT(1.29%)。 P/NAV方面，整体在0.54到1.53之间，其中P/NAV较高的有华夏北京保障房REIT(1.53)、中金厦门安居REIT(1.52)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.77)、华夏中国交建REIT(0.54)。 图表19：本周REITs估值情况 项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有19只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括5单产业园类REITs、2单能源REITs、5单仓储物流REITs、1单农贸市场类REITs、6单保租房REITs。 图表20：本周REITs项目审批进展 投资观点 近期经济稳定运行的总基调没有变，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。