管理层换血，政府及深铁发声支持

2025-01-27 池天惠国金证券 🌱

公司管理层变动：2025年1月27日，郁亮辞去董事会主席，继续担任董事、执行副总裁；祝九胜辞去董事、总裁、首席执行官等职务；朱旭辞去董事会秘书等职务。辛杰当选新任董事会主席，田钧当选董事会秘书。郁亮等前任高管留任，保障管理层平稳过渡。
国资支持力度加大：广东省、深圳市及金融机构负责人表态支持万科稳健发展，深圳市国资委将通过注资、划拨资产等方式降低万科资产负债率，增强流动性；深圳市住建局将协调处置闲置土地，盘活资产；深圳8家银行承诺保障万科融资规模稳定。
2024年业绩预告：预计2024年归母净利润为-450亿元（2023年为122亿元），扣非净利润为-410亿元（2023年为98亿元）。亏损主因包括：地产项目结算规模和毛利率下降、新增信用减值和存货跌价准备、部分非主业投资亏损、大宗资产交易价格低于账面值。
盈利预测下调：基于2024年大额亏损及新管理层聚焦化解风险和保交房，预计2024-2026年归母净利润分别为-448亿元/-98亿元/-48亿元，维持“中性”评级。
核心风险：房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约。